眼下，个人购购房产者越来越多。从购房者支付房款的方式看，基本都

是现金或现金＋银行按揭的方式。而支付现金者又基本是以提取储蓄存款为

主。当人们在决定购房时，对房价非常关心，而对储蓄存款的收益率及按揭

贷款基本期限的选择比较容易被忽视，购房中的这一忽视，会带来提前支取

存款的利息损失及增加按揭贷款的利息支出。如何避免这种状况呢？利用时

间差及贷款利率档次，巧用贷款，是一种比较有效的方法。

例如：某女士，今年7月份看中了一套价值40万元的商品房，家中拥有

1997年7月1日存入的3年期存单10万元，年利率8.28％；1998年11月1

日存入的1年期存单8万元，年利率4.77％；活期存折2万元。头期计划付

款15万元，其余申请住房按揭贷款，并计划11年内还清。根据这位女士的

状况，如何巧用贷款较合理呢？

从这位女士提供的资料看，两张未到期存单，即：3年期存单距到期日

尚差12个月，1年期存单距到期日尚差4个月，活期存款可随时支取。假设

全部提取存款支付房款，定期存款提前支取，按银行规定以活期利率（年利

0.99％）计息，两张定期存单可得利息2508元。若选择存单到期支取，并用

存单质押申请银行贷款支付房款，结果怎样呢？

存单到期支取，可得利息28656元，存单质押贷款（15万）应付利息5982

元，二者差额（即收益）22674元。

若将全部提取存款支付房款与申请贷款后再支付房款相比较，后者比前

者可获利差收入20166元（22674－2508）。

在选择住房按揭贷款时，是选择10年期，还是11年期也是有讲究的，

我们用表格作比较（见附表）。

附表：商业性贷款（贷款金额25万元）

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按揭 还款 贷款利率 万元月 25万元月 累计还款 累计付息

年限 次数 (年息％) 还款系数 还款金额(元) 额(元) (元)

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10年 120 6.03 111.17 2779.25 333510 83510

11年 132 6.21 104.74 2618.5 345642 95642

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组合贷款（商业性15万元，公积金10万）

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按揭 还款 贷款利率 万元月 月还款 累计还款 累计付

年限 次数 (年息％) 还款系数 金额(元) 额(元) 息(元)

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10年 商业性 120 6.03 11.17 1667.55 200106 73430

公积金 4.32 102.77 1027.70 123324

11年 商业性 132 6.21 104.74 1571.1 207385.20 86679.20

公积金 4.86 97.95 979.5 129294

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从附表中分析可看出，10年按揭与11年按揭相比较，虽然还款次数从

120次增加到132次，从商业性贷款看，全部借款期间的贷款利率增加了0.18

个百分点，致使累计利息支出增加12132元（其中因利率因素增加支出3000

多元）；从组合贷款看，全部借款期间的商业性贷款利率增加了0.18个百分

点，公积金贷款利率增加了0.54个百分点，致使累计利息支出增加13249.2

元（其中因利率因素增加支出5300余元）。相比较而言，显然是10年期按

揭更为合算。

根据以上分析，这位女士购房时，调度资金及选择按揭期限的较佳方案

是：将定期存单申请质押贷款，贷款期限为存单到期日，2万元活期存款可

根据需要提取，用于支付头期房款，25万元选择10年期住房按揭贷款。

注：以上有关测算数据及银行贷款利率仅供参考，具体以各银行的挂牌

利率及测算依据为准；存单质押一般按存单面值的80％贷款；住房按揭贷款

设5个利率档次，购房者在选择按揭期限时，尽可能选择利率档次的较高年

限比较合算，如6年期的，不如选择5年期等。

（中国证券报 王金贤）

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