从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款（又称商业性贷款）、

个人住房担保委托贷款（又称商业性贷款）、个人住房担保委托贷款（又称

政策性贷款）、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能

发生的费用可以用一个简单的公式来表示。

即：个人住房贷款涉及的费用＝评估费＋律师费＋保险费＋抵押登记费

上面列出的公式严格来说并不准确（因具体情况不同，办理个人住房贷

款涉及的费用也不尽相同）。现就上述各项费用做一具体说明，以供参考。

评估费

建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评

估费：利用公积金政策性贷款的申请人签定购房合同后，需要支付评估费用。

一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按要求必须评

估，则其费用按500元计收。

住房资金管理规定的商品房评估费收取标准为：

-------------------------------------

分档 抵押物价值 费用（元）

-------------------------------------

1 20（含）万元以下 1500

2 20－50（含）万元 2500

3 50万元以上 3500

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（注：经济适用住房的评估费为500元）

律师费

办理商业性贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格

认证，律师事务所按申请贷款额的4‰向借款人一次性收取法律服务费，每

单较低额度为100元；办理政策性贷款时不需支付律师费；如果属组合贷款

的，商业资金部分按商业性贷款办法收取。

保险费

由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷

款的安全偿还，借款人必须提供担保。公积金个人住房贷款的担保方式目前

有四种：（1）财产抵押加连带责任保证担保（2）财产抵押加购房综合险

（3）财产质押担保（4）连带责任担保。在四种担保方式中，连带责任担

保和财产质押担保这两种方式不需要购购保险；而抵押加连带责任保证担保

和财产抵押加购房综合险必须购购保险。

一、采用抵押加连带责任保证担保方式是借款人或第三人提供住房作为

抵押，同时提供第三人连带责任保证担保。借款人可以用所购住房作为抵押，

抵押房屋必须购购太平洋保险公司北京分公司的房屋财产保险。连带责任保

证的保证人一般为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿

还能力的单位。连带责任保证的保证期限从贷款发放日至抵押登记办理完

毕。

商业性个人住房贷款和组合贷款需全额全程购购房屋财产险；政策性贷

款保险费用的规定如下：凡贷款期限为1－5年（含）的个人贷款借款人，

按相应个人贷款期限的保险费档次购购保险；凡贷款期限为5年以上的借款

人，可先按个人贷款期限为5年的保险费档次购购保险；高于5年（含）的

可继续按5年期购购保险，直至贷款还清。

房屋财产保险费计算公式为：保险费＝保险金额×年保险费率×换算现

值系数

年保险费率表

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保险费率 ‰

------------------------

钢筋混凝土结构 0.8

混合结构 1.2

砖木结构 2

------------------------

二、采用抵押加购房综合险担保，是借款人或第三人提供抵押担保的同

时购购购房综合险。担保抵押物的规定同上，购房综合险是向太平洋保险公

司北京分公司购购的一种综合险种，包括房屋财产保险与人身险两部分；须

按照两部分的费率计算所须交纳的保险费。此种方式仅是公积金政策性贷款

所提供的一种担保方式。

房屋财产保险＝贷款金额×年保险费率×换算现值系数

人身险＝贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）

注：人身险的保险费率参照中国太平洋保险公司喜洋洋消费借贷者定期

寿险费趸缴费率表

（一）贷款期限未满5年的

1、房屋财险部分：凡贷款期限为1－5年（含）的个人贷款借款人，按

相应个人贷款期限的保险费档次购购保险。

2、人身险部分保险费：凡贷款期限为1－4年（含）且未办理完成抵押

登记手续的借款人，按个人贷款期限为3年的保险费（1－3年费率相同）

档次购购保险。

（二）凡贷款期限为5年（含）以上，且未办理完成抵押登记的借款人，

可先按贷款期限5年的保险费档次购购保险；保险到期后，借款人仍未办理

完成抵押登记手续，须继续购购保险，剩余贷款期限低于5年的，按实际剩

余年限购购保险，高于5年（含）的，按5年期限购购保险，以此类推，直

到贷款还清或抵押登记完成。

当属于组合贷款且采用抵押加购房综合险担保方式时，其保险费的计算

目前分为两部分：1、房屋财产保险费；按商业性贷款方式，全程全额购购

保险。2、人身险部分：按政策性贷款方式缴纳保费。

抵押登记费

一般借款人在申请办理贷款手续时，均没有产权证，不能办理抵押登记

手续；能够办理抵押登记手续的贷款，抵押登记部门（各区、县房屋土地管

理部门的权属科）将收取抵押登记费。

收费标准一般在0.30元／平方米（建筑面积）

假设贷款申请人李先生今年32岁，欲购购的商品房拟成交价格为60万

元，钢筋混凝土结构、建筑面积100平方米的一套房屋。李先生头先要与房

地产商正式签订一式四份的商品房预售合同，扣掉头付款后，剩下42万元准

备申请个人住房贷款，贷款期限为15年。

（一）如采用商业性贷款且以抵押加连带责任保证担保方式申请贷款，

其涉及的费用包括：

1、律师费：420000×4‰＝1680元

2、保险费：600000×0.8‰×12.90＝6192元

合计：7872元

（二）如以计算较为繁琐、采用较高的组合贷款方式，即公积金政策性

贷款39万元，商业贷款3万元。选择的担保方式为抵押加购房综合险，其涉

及的费用为：

1、评估费：3500元

2、律师费：30000×4‰＝120元

3、保险费＝（1）＋（2）＝6192＋6702.54＝12894.54

（1）房屋财产险＝6192元

（2）人身险＝171.86×39＝6702.54元

费用合计＝1＋2＋3＝16514.4元

或许大多数购房者都和李先生一样为支付的费用而感觉有些出乎意料。

在自己尚未住进花了大半生积蓄贷款购的房子时，头先就要拿出上万元钱来

交个人房贷的相关费用；此外，贷款合同生效后，您需要按照借款合同的要

求按时还本付息，贷款利息包含在您的月均还款额中。如出现不能够按时还

本付息，需要支付贷款的罚息，则还需要支付处置抵押物或质物的费用。看

来，购房者在确定购房预算时还真需要合理安排购房资金，多列出几种可选

择的方案，比较一下再去签订房屋预售合同。

换算现值系数表

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保险期限 换算现值 保险期限 换算现值 保险期限 换算现值

年数 系数 年数 系数 年数 系数

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1 1 11 9.87 21 16.96

2 1.98 12 10.65 22 17.59

3 2.93 13 11.41 23 18.20

4 3.87 14 12.16 24 18.80

5 4.78 15 12.90 25 19.39

6 5.68 16 13.61 26 19.96

7 6.55 17 14.31 27 20.52

8 7.41 18 15.00 28 21.07

9 8.25 19 15.67 29 21.61

10 9.07 20 16.32 30 22.13

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（北京房地产 刘惠娟）

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