境外人在上海购房如何申请抵押贷款

一、购房贷款服务的实质

二手房转让中的银行贷款，其实质均是以房屋抵押为前提的借款方式。即银行在签订了

抵押贷款合同后，即应履行按时提供贷款的义务，作为对贷款的保障，境外购房者所购购的

房屋被设置抵押，并进行登记，银行因此对该房屋享有抵押权。

对境外购房者来说，在利用银行贷款购房的同时，也承担了按时还款并支付利息的义务，

并且房屋因借款而被设置的抵押，在该抵押被注销之前，境外购房者处分该房屋的权利有所

限制，如未经银行书面许可不得转让等。若境外购房者违反抵押贷款合同的约定，导致银行

得以实现其抵押权的条件成就时，银行就有权通过处分房屋获得价款，用于抵偿借款。

上面是银行抵押贷款本质的基本内容。银行和境外购房者在准确理解抵押贷款的本质特

征及随之产生的权利、义务的前提下，方能有效和及时地保障自身的合法权益，并获取合理

的经济效益。

1、银行与开发商签署项目合作协议（亦称“按揭协议”，下同）

该步骤通过协议形式确定银行与开发商之间的关系，协议较重要的内容是确定开发商对境外

购房者贷款承担担保责任。一般情况下，开发商担保义务的期限截至境外购房者取得“小产

证”，或清偿全部贷款。另外，开发商有时也会以“承诺回购”的方式承担一定的担保义务。

“承诺回购”即在境外购房者不能履行偿还贷款义务时，银行有权要求开发商对涉及争议房

屋进行回购，但该种担保方式的实现需要开发商的自愿配合且手续较为烦琐。同时根据《担

保法》的规定，在房屋存在抵押的情况下，应头先就抵押物实现债权，而非头先由保证人承

担担保责任。目前，“承诺回购” 于国家外汇管理机关对中资银行提供贷款业务。

律师事务所能提供的法律服务包括：（1）协助银行审查开发商的有关文件；（2）为银行

和开发商订立项目合作协议提供法律意见。

2、银行与开发商内部对口部门的设置与安排

银行与开发商签署项目合作协议后，为保证银行贷款服务与开发商售房过程的紧密结合，

需要银行和开发商在公司内部设立对口的部门，以便为境外购房者提供准确、及时的服务，

并有助于明确各方责任。

3、借款人需提供的文件针对不同的借款人，银行在决定是否提供贷款时，需要审查不同

的文件，如个人借款者需提供个人有效身份证明、收入证明、个人所得税缴纳凭证等，公司

借款需提供有效营业执照、董事会决议、较近几年财务报表等。一般情况下，在与开发商签

署项目合作协议后，银行即应将其需要的文件以书面清单的方式告知开发商对口部门，以便

其在接待时告知境外购房者。对境外购房者来说，当售楼人员要求提供上述资料时，即意味

着境外购房者与银行的关系开始初步建立，上述资料很大程度上决定着银行是否提供贷款。

律师事务所可提供的法律服务包括：（1）根据银行指定，告知境外购房者申请按揭贷款

所需要的申请文件，并可代为审核；（2）告知境外购房者在上述合同签署、登记中所需的全

部材料，以及部分材料的公证、认证要求；（3）一般情况下，合同可在售楼处现场签署，公

证人员可由开发商安排。若购房者委托律师 所有手续的，可由开发商将已签好的合同（开

发商的公章及法人代表签字已在公证机关备案）交于律师事务所，由律师事务所安排合同的

签订及公证人员的公证，这样操作可以简化工作程序，且律师的专业服务可以避免合同签署

中出现的差错，从而加快整个过程的进行；（4）通知境外购房者去银行开立个人还款帐户，

或安排其将开户申请在律师事务所填写完毕后，由律师将文件交与银行。

4、合同的签订及公证本步骤中的合同包括预售合同、出售合同以及抵押贷款合同。根据

上海市的现有规定，如合同中的任何一方是属于境外公司或个人的，上述合同均应经过公证

方能生效。本步骤涉及到的合同及相应的委托书、董事会决议等法律文件在境外的公证、认

证及境内的公证程序应是较为重要的环节。

5、抵押及其他有关手续的申办根据我国法律的规定，不动产的转让及抵押等，其合同必

须经有关房地产交易部门进行登记方能生效，因此本步骤中会涉及到如下手续：房屋预售合

同、出售合同的登记，房屋抵押贷款合同的登记，登记过程中相应税、费的缴纳，房地产权

证、其他权利证明的申领等。本步骤是银行、境外购房者及开发商之间法律关系有效性的较

后确认，因此非常重要。

律师事务所能提供的法律服务包括：（1）根据委托，办理房地产抵押贷款合同的登记；

（2）代为申领房地产其他权利证明及缴纳有关税费，并将申领到的房地产其他权利证明交由

银行保管；（3）办理房地产预售合同、出售合同的登记；（4）代为申领房地产权证及缴纳有

关税费。

6、银行贷款的发放银行贷款的发放时间，一般有两种方式：一是银行在所有的贷款材料

经房地产交易部门登记受理，并出具了由交易签发的“收件收据”后即予发放；另一种

是银行放款的时间在交易受理后，并出具房地产其他权利证明时发放，多数银行的放款

即是如此。

在完成上述６项步骤，境外购房者即可取得贷款（该款项直接汇至开发商帐户）。

二手房交易中的银行贷款业务相对于一手房交易，几个大的办理环节如审核借款人材料、

签订合同、办理登记、放款等与一手房基本相同。基于二手房在转让时可能存在被设定抵押

的情况，因此会产生诸多细节问题，需要银行、二手房交易各方予以良好的协调。

（一）二手房交易中可能出现的几种情况

1、二手房在交易时未设定抵押。该情况下，银行提供的贷款服务与一手房基本相同。

2、二手房交易时设有抵押，卖方尚有银行的贷款没有清偿完毕，而房屋的购方又要向该

银行申请贷款。

（二）针对上述第2种情况，我们认为较为合适且能限度地保护银行、购卖双方的

操作方法是：

1、购卖双方签订认购书，在该认购书中应主要约定：（1）购方应向卖方支付的转让价款

分为至少3个部分，分别为定金、头期款、剩余款项。其中，头期款应用于偿还卖方尚欠贷

款银行的所有款项。（2）认购书签订生效后，卖方应向为其一手购进时提供贷款的上述银行

申请提前还款，从而可以确定截至提前还款日，用于注销银行抵押需要支付的款项为头期款。

（3）因多数情况下，卖方是公司的，在贷款银行会同时开设两个银行帐户，一个为还款帐户，

另一个为普通帐户。除卖方外的其他公司或个人不能直接将款项汇入还款帐户，而只能汇入

普通帐户，由卖方指示银行将其普通帐户中的款项划入还款帐户用于还款，因此购方必然会

担心其支付的款项，卖方未用于偿还贷款，注销抵押，或偿还贷款后，卖方恶意拒绝配合办

理剩余的转让过户手续，所以，需要在认购书中加入如下条款：卖方应于签署认购书时同时

签署声明书，告知贷款银行购方于银行规定的提前还款日或在此之前汇入其普通帐户的款项

是用于提前还款，银行应在收到该笔款项后，将其签署的同意注销抵押的各类文件，及存放

于银行的房地产权证、他项权利证明等正本文件交于受托的律师事务所或资信良好的中介公

司。（4）签订认购书后，购方支付头期款之前，签订二手房转让合同，并在合同中约定合同

的生效日为贷款银行签发同意注销抵押登记文件之日。

2、卖方根据认购书的约定向贷款银行申请提前还款；

3、双方签订《上海市房地产购卖合同》；

4、购方向贷款银行设立的卖方帐户汇入头期款；

5、律师或中介公司从贷款银行取得用于注销抵押的所有文件正本，并至交易办理抵

押注销及转让合同的登记，申领新的房地产权证；

6、购方根据合同的约定支付剩余款项；

7、购方取得新的房地产权证后，即可以向银行申请贷款。

在该类贷款服务中，律师事务所可以提供的法律服务包括：（1）起草法律文件，包括授

权委托书、转让合同、三方协议、声明、承诺等；（2）代为办理抵押注销手续，房屋过户手

续；（3）代收代付有关税、费；（4）代为申领房地产权证、他项权利证明等。

银行的客户来自境内、外的各个地方，而在实现抵押权的过程中，诉讼文件的准确达

对诉讼过程的顺利进行非常重要。因此，对境外购房者拖欠行为的及时督促与跟踪是银行一

项重要日常工作。除银行自身设立的处理拖欠款的专门部门外，委托律师及时签发催款函，

以对购房者施加必要的压力也是非常必要的。

律师事务所可提供的法律服务包括：（1）根据委托以律师事务所名义向借款人寄发催款

函；（2）根据借款人收到催款函后的实际情况，向银行提供进一步的法律意见。

此外，在银行及律师事务所对购房者的各项催款均不能奏效时，为避免发生更大的损失，

银行应考虑通过法律手段实现抵押权。根据我国法律的规定，抵押权的实现必须通过诉讼的

方式。因此，在发生购房者严重欠款行为，且银行决定行使抵押权的，银行与境外购房者将

不得不面对诉讼。

（上海市京达律师事务所）（房地产时报）

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