近年来，由于国内银行利息不断下调，股市不振，金融市场投资的品种少，加上媒体房地产广告的狂轰滥炸，有不少老百姓的钱流入了房市。购房值还是租房值？投资购房究竟能否赚钱？这是人们比较关心的问题。

租房vs购房

我国改革开放以后，在北京较早出现的房屋购卖，除一、两座出售给华侨(包括港澳同胞)的楼以外，应是公房出售给职工。由于工龄可以折换成购房本钱，当时一套公房卖给职工不过1万多元，但愿意购的人并不多，因为那时一套房的月租金不到10元，1万多元存在银行的每月利息比租金多好几倍，本金还是自己的。

时过境迁，现在商品房一套动辄要几十万甚至上百万，但由于银行能提供贷款，购房大军仍是源源不断，其原因人们普遍认为购房比租房值。

一套新房，假设每平方米4000元，100平方米，要40万人民币，如果头付20%，80%做20年商业贷款，加上购房各种费用，差不多总共花60万人民币，可得到房产的70年土地使用权，一个房子的使用寿命至少也有50年。除头付和购房费用等一次性支出，按目前商业贷款利息计算，在20年里每月大概要付给银行2100多一点。

租一个月租金2000元的100平方米的房子，60万可以租用25年。

根据以上简单计算，显而易见购房比租房更划算，但为什么仍然有不少人租房不购房呢？原因有几个方面：

1.流动人口，工作地点不固定在一个城市，房子则无法流动。

2.是否有能力支付购房的头付和购房费用，房价起着决定作用，税费政策起着促进作用。

3.对自己固定收入是否有保障缺少信心。

同时租房也有其好处：

1.租房可以根据自己收入变化随时调整。

2.租房可以根据自己工作地点变动而变动。

3.租房可以永远选新房租，房屋使用性能不会落伍。

出租收益≠承租支出

根据以上计算，是否可以简单的认为出租收益就等于承租支出呢？当然不是！不然岂不是凡是能付得起头付的人都能购套房出租而稳赚不赔了。

任何投资都有风险，购房出租投资的风险主要有几个方面：

1.空置的风险，虽然要租房的人天天有，但并不是有房出租的人每天都能租出去，供给大于需求时，这个问题更重要。

2.银行贷款利率上升的风险，利率有升有降，购房人要有贷款利率上升到心理准备。

3.出租价格下跌到风险，特别要留意住房三级市场开放对租赁市场带来的冲击，在同一地区，公房量大，房地产商手中的空置房多，对出租市场价格带来的冲击一定会大。

4.每次更换租客时的装修成本。

5.每次更换租客时的购购家电成本。不同租客有不同要求，有的租客自带家电，要求房主处理掉原有家电，当换新租客时，又可能要求房主配置全套家电。

6.政府对租赁市场税费政策的变化。

7.房屋保险和基础设施维修的开支。

8.突发战争和自然灾害的风险。

以房养房

由于购房的成本低于租房的成本，有些有条件支付头期的人采取了“以房养房”的方式进行投资，即用每月租金收入支付贷款利息，若干年后相当不花钱得到一套房，如果真能这样确实是一个不错的投资。

当然笔者也希望这些投资者看到本文后，在购房时，能够注意到上面谈到的未来存在的不确定风险，不要把期望值定得太高，只有认清房产投资属于稳健和长远性投资，才不会在市场发生波动时感到束手无策。

“负资产”恐惧

作为“弹丸之地”的日本和香港，在经历了“房产泡沫”之后，确实有一些购房人成了“负资产”，在有着很大发展空间的北京会不会出现同样问题呢？这里我们头先要明白在什么情况下会出现“负资产”，当一个人购购的房产在市场上出售的价格低于要还银行的贷款金额，我们说这个人的房产成了“负资产”，北京早年购外销写字楼或公寓的人，如果也像现在做80%按揭贷款的话，已经出现了一些房产“负资产”的人。

但一个人的房产成为“负资产”不等于这个人一定会破产，如果他每个月仍然有钱偿还贷款，只能说他当时的投资不值。如果他当时购房是为了自住而不是为了升值赚取差价的话，实际上对其伤害只是心理上的。如果他房屋是为了收租，在租金仍能支付银行贷款时，较多是少赚了，而不至于赔。“负资产”的人有些像股市上死抗的人，只要抗得住也许有会“雨过天晴”(当然投资要不要抗是另外讨论的话题)。

空置率的计算

近期媒体经常讨论空置率达问题，有说我国商品房的空置率已高达26%，远远高于10%这个国际通常认可的警戒线标准的，有说我国空置率计算不和国际惯例的。有说“大多数发达国家计算商品住宅空置率通常是以当前商品住宅的空置量除以近3年商品住宅的平均竣工量”的，也有说“国际上计算空置率是拿空置房的数量除以社会存量房的总数”的。

笔者认为不论如何计算，中国不应忽视我国自有住房率高(农民多，住公房多)和平均收入低的特点，因为这些因素直接影响空置房消化的速度。如果发展中国家的空置率的警戒线是5%，中国的空置房警戒线则应定得更低些，北京市目前存量房有2亿多平方米，空置房有710万平方米，即使按空置房除以存量房的方法计算，也是有相当大的风险的。笔者在这里提出这个问题是想提醒小购房投资者，房地产商手里的空置房越多，你们的风险越大，当房地产商的房子卖不出去的时候，他们在市场上的抛售和压价出租，特别是房地产商一边将房子抵押给银行、一边将房子出租时，他们等于在做无本购卖，小投资者是防不胜防的。

结论

目前北京房价的不断下滑和空置率升高，小投资者寄望在北京购房升值赚取差价的机会很小，租金不断下调，投资购房的回报率也在不断减小，如果急需购房自住和有能力长线投资，认为率只要高过存款利息就行的，在目前情况下仍可购房。　　　　　(作者：刘宏诚)

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！