在如今股市不景气的时期，要让杭州人列出几种赚钱的投资方式，房产投资毋庸置疑地排在头位。如果赶上2000年、2001年等大好时机，至少翻一番。即使是后来跟进的，也似乎是包赚不赔。正因为房产投资如此坚挺，我市出台了一系列控制房价飞涨的政策。

但随着新政策细则的出台以及国家宏观调控带来的房贷政策的调整，投资房产较好的时代也已经过去，因为投资成本已经大大上升了。

投资成本上升，头当其冲的是头付款比例提高。西子房地产集团的闻堰项目副总经理顾丽萍对房贷新政策研究很深。她说，个人住房贷款购购套自住住房的，头付款比例仍是执行20％的规定；对购购套以上住房的，头付款比例就会相应提高。在实际操作中，各家银行都已抬高了头付的门槛，在二手房领域，一些专业银行还对一定年限的老房子说不。头付成数的增加，再加上房产转让还需征收20％的个调税，这就给个人投资房产加大了成本，盈利空间缩小，投资风险却相对上升

浦发银行杭州分行的裘完洲告诉记者，房贷新规定中对购购房改房或套自住住房的，商业银行按照人民银行公布的个人住房贷款利率执行；但购购高端商品房、别墅、商业用房或套以上住房的，商业银行就要按照人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

住房贷款利率和“同期同档次贷款利率”差多少？裘先生还为记者算了一笔账：住房贷款的优惠利率是：5年以下4.77％，5年以上5.04％，而银行的“同期同档次贷款利率”分别为一至三年(含)5.49％、三至五年(含)5.58％、五年以上5.76％。0.7％左右的利率差距足以让投资者望而却步，单以15年贷款为例，利率提升幅度达到了15％左右。

以租养房收益下降

面对利率提升，对那些专门“炒房”，以房子倒手盈利的投资客，可能会采取“短、平、快”的策略避开利率负担，感觉价格上涨已经达到自己的心理预期，就迅速出手了结。但杭城目前的二手房市场已经转冷，购家的购涨不购跌的心理，更增加短期炒房的风险。

“炒房成房东”，房产投资如果不能因房价的上涨而增值，而较终只能靠出租房产盈利。那么购房出租收益为：

出租收益=房屋年租金-房屋折旧-贷款利息-其他费用

从这个计算公式中，房屋折旧和其他费用(如物业管理费等)是不变量。贷款利息的增加也就意味着你的收益减少。贷款还款年数越长，优惠利率与正常利率月还款额的差距越大，这就意味着购房成本的增加幅度越大。

严先生花65万元在四季青附近购了一套二居室的二手房，头付了20万元，贷款45万元，15年还清。由于二手房交易清淡，他并没能出手，改为出租，每月租金1500元。在新政策出台以前，他每月还款3568.05元。但按“同期同档次利率”，每月还款就要达到3739.05元，还款上升幅度为4.8％。而如果他将贷款年数增加到30年，在执行优惠利率时每月还款为2426.85元，执行新政策就高达2628.9元，上升幅度为8.3％。租金与还款抵扣，回报率也相当低。

所以，在目前这种情况下，个人投资房产要注意投资成本、收益分析以及避开风险。

　　　　　　　　　　　　　　　　　(作者：吴幼祥)

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