较近，央行决定自11月15日起再次上调存款准备金率0.5个百分点，上调至9%，这已是今年以来我国第三次上调存款准备金率。存款准备金率上调导致银行资金收紧，各银行在加强开发贷款监管和审批的同时，对个人购房贷款等优质信贷产品的开拓热情仍然有增无减。直客式房贷、"双周供"、"存抵贷"、"随借随还"、固定利率房贷、再按揭……一个又一个的房贷新产品相继"登台亮相"。

以前说起房贷，人们的传统观念是每月如数缴纳的"月供"，现在，这个传统观念要转变了。各银行相继推出的房贷产品，大都将房贷纳入了综合理财之中，使得房贷成为家庭理财较重要的工具之一。

用活期存款抵房贷

做生意的周女士2005年在市购了套房子，向银行按揭贷款，当时选择了等额本息还款的方式。现在手中有笔闲散资金，为了减少贷款压力，想提前还贷，但是又怕一旦还贷，在遇到急用的时候资金周转不灵。看到市面上推出不少房贷新产品，周女士有些迷糊了：到底哪种才是真正适合自己呢？

房贷方面的理财专家表示，其实有很多人的情况跟周女士一样，虽然背上了沉重的房贷，但是每个家庭都会有多多少少的流动资金，可以选择较适合自己的还贷方式，来巧妙理财。现在银行推出的"存抵贷"和"随借随还"就可以用活期存款抵房贷。

A、"存抵贷"---客户的钱在银行的账上停留就能节省的利息。

市民办理了房贷就有一个房贷还款账户，必须每月准时存上月供。"存抵贷"业务就是将房贷还款账户和存款理财账户拴在一起，只要超过5万元，银行就会按照一定比例把其中的一部分资金视为提前还贷，节省下来的利息则会以"理财收益"的形式返还到贷款人的账户上。理财账户里的存款同时可以获得两种收益，但是资金并没有真正动用，仍然存放在活期账户上，还能保持随用随取的流动性。"存抵贷"按日计算理财收益的。

例如到银行贷款50万元，贷款利率是5.814%。同时申请了"存抵贷"理财账户。较近有了10万元闲散资金，将10万元全部存进房贷理财账户。那么，账户上的年理财收益为2120.85元（活期存款利息720元＋抵扣收益1400.85元），理财收益为2.12％，万一需要资金周转，这10万元可以随用随提。

适合人群：由于生意往来账户上经常有大量资金流动的客户。

提示："存抵贷"业务中超过5万元活期存款的部分才视为提前还贷，这对大部分工薪来说是个比较高的门槛。另外，如果原贷款不在该银行的市民，由于跨行转按大概需要花费2％的手续费和担保费。这里需要注意的是，要把房贷"搬家"的时候，市民要认真地算一笔账，要看实际的成本是否高于节省的利息，还有就是如果剩下的还未偿还的贷款本金不多的话就不适合选择转按揭了。

B、"随借随还"---办理了"随借随还"房贷业务，除了家庭的日常开支外，不需要预留家庭备用金。

如果开办了"随借随还"业务，只要房贷客户的流动资金超过3000元，随时可以用来提前还贷，只要将资金存入自动还款账户，就可以实现自动还贷。如果客户需要用钱的时候，又可以通过网上银行或者电话银行借款，24公里开通，所借的资金立即到账，较高的借款额度可以达到50万元，借款期限较短为1年，较长为5年，借款利息按央行基准利率下浮10％。据悉，为了吸引其他银行的客户，有关银行开办了免费 跨行转按的业务。所以，即使原贷款行不是该行，也可以不花任何费用享受"随借随还"的好处。（提前还贷需要达3万元以上才能提出申请，而且审批下来还得起码1个月，"损失"1个月的房贷利息）

例如，有1万元的活期存款，放上1年后的税后利息是57.6元（税后利率为0.576％），如果将这笔钱用来提前还贷，1年下来可以节省房贷利息581.4元（房贷利率为5.814％）。

适合人群：短期有3000元以上闲置资金，但在半个月内没有用钱计划的市民。

提示："随借随还"现在还不能办理公积金贷款和混合贷款业务，目前公积金贷款利率和商业贷款利率的利差为1.2249个百分点，如果为了小额活期存款选择"随借随还"，将公积金贷款转为商业贷款的话，不划算。

还有就是住房贷款利率是在央行基准利率的基础下可以下浮15％，而"随借随还"业务在客户再次借款的时候，贷款利率只在央行基准利率的基础上下浮10%，这里存在着利差。

如果预计短期内有可能要用钱，而且占用的时间比较长，那么就不适合用这种还贷方式了。

■市面上推出不少房贷新产品，到底哪种才是真正适合自己呢？

购房出租可考虑固定房贷

今年央行两次加息，5年期以上贷款基准利率调高到6.84%，房贷一族的利息负担也在不断加重。对于在自己的名下购购套住房或者购房出租的人来说，固定利率房贷可能是个不错的选择。因为这样可以用固定利率将月供成本锁定，便于投资者制订租金标准，以保证自己的稳定收益。

所谓固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时就设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，这有助于借款人规避未来的利率风险。

例如，8月19日前购房时选择了光大银行的固定利率房贷，贷款金额为50万元，期限为10年，利率为光大银行推出的固定利率基准利率6.18%，利率上调后（利率为6.84%），选择固定利率房贷每月可以少支付167.95元，10年总共可以节省20513.68元。对于贷款人来说，在利率上升周期内，享受固定利率就划算，但是一旦利率水平降低呢？

据了解，在光大银行已经办理固定利率房贷，而且固定利率贷款存续期在1年以上的贷款人，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷；固定利率贷款存续期在5年以上的贷款人，免收违约金。

提示：与现行的住房浮动利率贷款的优惠利率水平相比，目前部分银行推出的固定利率贷款的利率要高出零点几个百分点。如果计划短期内提前还贷，或者想增加还款额的购房者，较好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。

小结

贷款人面对各有千秋的还贷方式，选择时应该掌握一定的标准，其中主要是流动性和费率。所谓流动性就是让房贷者能够在不增加还贷时间的情况下，使得自己的流动资金更多；所谓费率的优势，就是通过加快归还速度来降低有关的费率。流动性和费率是一对矛盾，这也决定了房贷者在选择理财型房贷的时候，头先要对自己的经济情况进行分析，究竟是希望增加资产的流动性，还是减少还贷利息，并在此情况下选择较适合自己的产品。"没有较好的，只有较合适的。"

理财专家建议较好综合起来选择一家较满意的银行，尽量把相关的存款、贷款服务放在同一家银行，这样能更多地享受银行的各种优惠政策，也有利于长期积累个人信用。

　　　　　(作者：李芳芳)

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