王珏林：大家下午好！咱们搜狐焦点给我提供很好到海口参加咱们国际旅游岛房地产发展论坛暨搜狐焦点战略发布会这个机会，也同时也给我提供了和大家近距离交流的机会，非常感谢。刚才主持人说的挺好，谈一谈个人看法，时间比较短所以说要控制住，今天谈一下对房地产政策形势分析主要谈几点，为什么要对我国房地产市场进行调控？主要基于以下几个方面的原因，一个是房价涨幅过快，因为09年的房价可以说出乎所有人的意料预期，所有的城市涨价，涨50%以上，有的楼盘都是在翻倍增加，我所知道的北京楼盘基本上都是每个月甚至两月都涨一次；，投资性购房比例过大，凡是市场过热的城市或地区基本上都是投资性比例过大造成的，我问了一下，北京、上海等城市房地产企业，我说你外地购房的比例有多大？他们告诉我不少于50%。第三点，土地竞争硝烟再起，大家都清楚去年下半年尤其是年底这一段时间，购地可以说是抢地一样，过去一些长期从事房地产的一些大的企业在市场上都有竞争的条件，实在受不了的都退出市场，所以大家看到去年地价节节攀高迅猛上升，炒地炒房双项兼顾，大家知道八十年代有炒地皮，07年以前有炒地炒房的，09年这种情况更加突出。所以为什么要购那么多地呢？主要还是他们看见了市场的预期，他不是现在开发，它是等待机会，将来可能过几年以后卖地挣钱，在06、07年大家都知道温州炒房团来了，炒得火热，所以09年这种情况又开始了，不仅温州包括山西、内蒙、黑龙江从事煤炭企业的全在做。

 　　看一下图表，09年到今年4月份我们的房价是这样的情况，09年和08年房价对比一个显著下降一个显著上升，99年到09年的趋势图，可以看出房价一直上升，从来没有降过，尤其是09年的房价上升幅度。，世界经济刚刚走出低谷，发达国家房地产市场还在低迷中徘徊，我国的房地产为什么这么热、这么火？主要原因：一是投资带动力太强；二是社会流动资金过剩；三是消费倾向过于集中；四是管理不规范。大家都知道为了稳定我国经济，我们09年采取了进行了经济战略调整，也就是保增长促消费调结构，所以跟往年比我们进行大量的投资，而在投资方面大部分是基础设施建设。

 　　方面社会流动资金过剩，为什么出现抢地而且竞争那么激烈？很重要的原因就是由于我们外贸指标下降，发达国家的订单在减少因为我们的出口国是美国、日、本欧洲，他们消费能力、购购能力在降低，使我们出口受到极大的影响。去年惠州出现那种停出口的情况，是因为他们都是出口加工企业没有订单还做什么。所以，有些企业的资金无定向无去处，但是企业也要发展不能把钱放那，所以大量资金转移到我们市场。再一个消费过于集中，你想想30多年的改革，现在咱们老百姓都有一些积累，但是我们的钱无去处，投资无方向，增值无把握，放在银行大家都知道，由于物价的增加增长，我们的资金在贬值，股市在变风险又太大，而且我们家庭现在基本保障还没有解决，几方面保障带来重重压力，养老问题、医疗问题、孩子上学教育问题，在这些问题没有解决，投资无方向情况下房地产住房成为较好选择，所以大量消费集中在这个市场。

 　　第三，不仅我们房地产市场，现在我们国家发展处在这个时期，各个市场都是发展的快，管理的不是很好，现在市场出现许多问题是因为我们整个的管理手段，管理方式以及管理的水平影响了，看看咱们4万亿投资，37.5%用于基础设施，25%用灾后重建，10%用于保障，大部分用在基础设施上，大家都知道房地产的发展跟发展环境有关系，它要具备发展条件，所以基础设施是我们较主要的发展条件，现在发展较快的是铁路、**、机场、高速，这些都是我们房地产业发展的原动力。你有一个好幼儿园、学校、医院、商业、广场都可以带动一个区的房地产发展。

{$page$}

　　二、调控

　　大家都知道国十条，其实这次国十条出台对于市场的把握是较准确的，而且措施也切中要害较得力的，主要是三点，以前没有提到过增加市场的供应量，以前从没提高过，因为这是我们城镇化发展过程中随着人口的大量转移带来的必然需求，为什么供需矛盾？供需矛盾是多方面的，很大一部分是我们供应量不足问题，国家提出解决办法。一是增加土地供应，今年的土地供应18万公顷，去年不到8万公顷，是前几年平均的2.2到2.3倍，另外不仅解决土地供应还解决资源供给问题，比如说通过规范管理增加房源，通过二手房和租赁市场增加房源来盘活这个市场这是点；点，完善市场制度规范市场秩序，所以这一次它不仅要解决我们市场大家都清楚的囤地、囤房不按规定办事等等解决这些问题，更重要的从制度上建立，从规则的建立来解决两个供给问题，一个企业在市场上的公平竞争，一个是购卖公平，我们购房和卖房公平竞争我觉得这个更重要。所以，现在土地过去大家都知道，很多企业问我，说地价冲击房价，有道理是有道理但是不完全，你要建立公平市场。所以要从严管理、加强管理，从制度上着手。第三点，大家说的比较严格就是差别化的消费，这个倾向于自住型，增大二套房的成本，所以国十条主要是三大方面。下面，为什么要出台新五条，一方面国十条出台以后我们确实能够落实的落实，没有多少个城市出台细则，所以，我概括为叫什么呢？行动缓慢、力度不够。光知道检查就可以看出来土地有多少违规的，不知道大家知道多少家，曝光多少例子，这样我们政策才能执行更明白。三是措施单一，即使有的城市在政策上抓的很紧，但是在市场上供应也没有达到理想效果，因为政策再紧市场供应不上去你政策调控肯定达不到效果。你调控什么呢，没有东西你调控什么，所以，应当一是有政策执行，市场跟上我们政策，这样效果才能好。

　　二是调控任务还很艰巨；一是有些城市房价还在涨有的涨幅也不小，二是商品房销量过大，过大也不是好事真正反映市场是供应量销售量，三是市场有很多问题没有得到解决就是市场秩序没有建立起来。其实国十条很清楚，进一步重申也就是问责，实行统一性，第三套房贷款全国统一，前一段时间有的政府说这个城市执行那个城市不执行的，这样很难达到好的效果。第三方面就是强化执行力，你不执行要采取一些措施，调控效果检验。什么时间调控结束效果？现在应该是取得阶段性效果，一是房价高涨停止到松动，你想想要不调控我都不敢想象今年的房价得是什么样子，二是土地竞争趋缓土地供应明显加大，现在也有流拍一些二三线城市。三是投资性购房比例明显下降；四是保障房建设进入快车道，这应该我们取得初步阶段性的成果，从四月份以后看到房价下去了，4月17号国十条出来的，我们投资现在比以前都猛，投资达39.4%。1到9月份是调控政策走向。一是保持政策的连续性稳定性，防止大家从政策看市场预期，我们前面有一个说我们政策间断性，把政策看的比市场还重。二是解决市场中突出的问题。三是盘活住房资源增加市场供应。四是切身落实国十条的要求。五是推进市场法制化建设和管理，这应当我们政策一个方向及走向问题。

{$page$}

　　三、调控效果度量

　　一是房价快速增长得以遏制；二是市场突出问题得到解决；三是市场管理走向规范；四是投资比例趋于合理；我们前几天一个博士写一个文章跟我说，我说合理区间就是我们必须有这些比例，因为能够解决我们二套房和租赁市场的供给问题，要没有投资就没有二级市场一级市场，如果过大说明有水分，过小说明我们整个也存在问题要达到中间这叫合理。四是法制化管理得到推进，大家有意见你动不动就调控，实际上我们市场较好的管理办法是法制管理，但是，我们法制措施法制规则、法制手段远远跟不上市场发展。所以我们应当加快法制管理。市场发展趋势一是开发投资积极性；二是土地供应保持较快增长；三是热点城市房价会有所下降；四是消费观望的机会更长；为什么这么讲？因为9月29号刚刚又有一些政策要求，所以消费者肯定在等待，实际上也不要把现在市场看得过于悲观，我统计一下07年到09年一月均销售量为1644点多，而我们今年1到8月份月平均销售量1688平方米还高于前几年，所以要正确看待市场发展。

　　较后几点看法，一是两限问题，大家知道限购限贷，限贷就是三套房贷款，限购就是房票，北京限购就是每户家庭只允许再购一套房，你有钱也不让你购，你不贷也不让你购，深圳是两套，现在限购已经14个城市，都是我们沿海一带再就是经济发展比较好的城市，它对房地产影响肯定是有的。因为已经排除一部分消费者，但是反过来看，在我们求大与供这个时期，反过来看对于我们这个城市来讲它对市场影响又不是那么大，因为刚性需求现在足以支撑这个市场。北京并不是说咱们没有消费能力，并不是我们本地没有购购人群，主要是观望希望房价购出较好的性价比。

　　二方面就是房地产税的问题，房地产税实际上是市场管理过程中必然出现的事物，因为大家没有接触过不了解它，大家有什么担心，居民担心是不是我购房子交那么多钱还要继续交钱呢？从企业讲是不是增加我的负担，另外是对市场销售影响，按现在的情况看价格比和收入各方面积累消费能力改善他的影响很有限的，比如说一百万二十年每月增长115点多，二套房才130多现在的房价增值比肯定是这样。较后一点是加息的影响，房产税大家不知道出台什么东西，所以现在大家都在打鼓，加息115和130，加息对企业贷款来说是有影响的。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！