叶檀:房地产市场将完成轮回

　　海南博鳌房地产论坛十年。用一个词概括房地产市场,就是,折腾。

　　政策折腾。每隔两三年我们就会见证一轮波澜壮阔的调控,也能见证调控大逆转,由喜剧到悲剧、由悲剧到喜剧的非主流过渡,既锻炼出了房地产市场的坚强神经,也让房地产市场动辄草木皆兵。

　　舆论折腾。房价上涨过快,民意汹汹,中国实体经济受到挤压。房价一旦下挫,民意忧忧,银行坏账与地方政府财政赤字一股脑压在纳税人头顶。

　　购房者折腾。房价如过山车,被甩下车的人为错过致富机会痛心疾头,在车上的人洋洋得意,却不得不一再对房产税等举起抗议的旗帜,以维护自身的资产收益。

　　开发商同样折腾。降价促销没多久,政策和市场180度大转向,抬价没多久,又遭遇政策打压。数钱数到手软时,难免胆战心惊,有大胆者出师未捷身先死,有胆小者靠着地方政府的关系用一亩三分低价地,吃着老本。而房地产市场真正的议题--房屋的品质、绿色环保、融资渠道、开发商的诚信等,全部没有完成。

　　反思上述一系列现象,源于中国对房地产缺乏清晰的定位。

　　从1998年开始,房地产市场化发轫,到2003年,房地产市场放开,房地产的下游领域市场化。而上游领域则有一个个土地储备,形成了一个个牢不可破的垄断小王国,成为一个个较为私密的金库。上下游之间通过差价与资产收益,构成了完整的利益链条。

　　你说房地产市场是市场?不是。你说是行政主导?也不是。就像其他资源性领域一样,房地产领域形成了上游垄断、下游放开、上下游腐败层出不穷的恶劣生态。改革成本指望房地产支付,数年前,某一线城市专业公开叫卖房地产,并且坦言房地产支付了基础建设与经济转型的主要成本。

　　房地产的公共属性与市场属性不分,房地产的商品属性与投资属性不分。十年保障房建设的严重缺位,已有的经济适用房存在的严重腐败、失信行为,让无数民众不得不望商品房兴叹。

　　投资属性与商品属性不分的结果是,在货币超发时期,在依靠房地产拉动内需的阶段,投资定价取代了商品定价,无数工薪不得不跟在财大气粗的投资者身后,成为艰难的托市者,而对于投资厚利缺乏二次分配机制,也让房地产市场成为财富不均的源头之一。

　　在房地产成功拉动内需之后,我们不得不面对现实:房地产成为信贷发放过程中较重要的抵押品,也因此,房地产市场涨跌与金融安全息息相关。牵一发而动全身,2010年房地产调控,房价尚未下降,银行就大笔补充资本金,原因就在于此。

　　从2009年底开始的房地产调控,被赋予的使命。我们看到了2010年保障性住房建设的刚性指标,也看到了对于银行的严厉控制,房地产调控与经济转型结合到一起,似乎不像以往无疾而终的投机性调控。市场在胶着,政策随时在微调,公众指望的房地产保障与实体经济的发展能否成功,成败在此一举。如果此次调控以失败告终,政策将颜面扫地,而未来中国的货币泡沫与实体经济的崩塌,不会太遥远。

　　十几年的时间,房地产似乎正在完成一个轮回:从权贵市场化回到公共品与市场伴生的原点,从内需的支柱转向内需与货币的平衡、实体与经济的平衡发展。

　　这是美妙的远景。在短期内,我们不得不承受市场的大起大落,不得不在消费与投资之间走危险的钢丝。

　　无论市场有多少弊端,我们得看到,市场给了公众以自由,以往靠单位分房、绑死在体制内的人获得了更多自由,市场要素配置效率因此提升。但与此同时,一切极端的利益追逐手段终将覆灭,次贷也好、数十倍的地价暴利也好,任何人、任何事物都无法长期打破社会与市场的生态平衡。

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