“新一轮调控政策的特点是‘一刀切’,这对市场的影响将立竿见影。从财务指标分析,目前,地产上市公司的负债率普遍偏高,平均比2009年高出20%左右;大多数房企将调整策略应对市场趋冷。”在SOHO中国董事长潘石屹看来,四季度开始,国内住房市场的房价和成交量走势不容乐观,加速周转、增持现金将成为多数房企的避险策略。与此同时,在新一轮调控敏感期,万科、保利、恒大、远洋等房产商开始低调进军保障房领域。
　　
　　加快周转速度
　　
　　恒大地产董事长许家印表示,在目前的房地产形势下,公司将坚持快速周转策略,绝不囤地。今年前三季度,恒大地产销售商品房597万平方米,成为国内销售面积的房企。恒大地产从项目拿地到销售,一般控制在6-8个月。
　　
　　“恒大对现金流的要求非常高。”许家印表示:“宏观调控后,公司将现金余额提高到150亿元以上,较少也不能少于150亿元,较高的时候达到了210亿元。”目前,恒大拥有73个项目,而在建项目达67个,占比达90%以上;在建工程面积为2306万平方米,相当于目前土地总面积的32%。
　　
　　头开股份董秘王怡指出,公司业务主要集中在北京地区,地产新政以来,部分楼盘的销售确实受到政策的影响。他同时表示,公司将采取顺应市场的措施和灵活的定价策略,加快周转速度。“根据各个项目的具体情况,采取灵活而有针对性的促销策略,快速推盘、加强销售力度、回笼资金。”
　　
　　根据计划,头开股份2010年的新开工面积将达到223万平方米,销售面积达95万平方米。其中,北京地区项目计划竣工面积92.77万平方米,计划销售签约面积67.6万平方米。
　　
　　2009年下半年开始,万科的开工节奏和新房上市节奏逐步加快。“未来房地产行业将比拼资产周转率。”万科总裁郁亮认为,调控之后,投资性需求将基本淡出,市场回归到自住购房者主导的状态。万科将继续执行积极而灵活的销售策略,同时加大中小套型商品房的开发建设。
　　
　　进军保障房领域
　　
　　郁亮认为,未来中国的住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分,而且政策性住房会有一个可观的比例,因此发展商必须主动参与这两大块的建设中来。
　　
　　万科正在考虑保障房领域的“代建制”模式,即资金等均由政府投入,房企只输出技术与管理,以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险,虽然利润不高,却是稳定的一笔大生意。
　　
　　业内人士分析,保障房建安成本较低,宣传和销售费用不高;需求稳定,资金周转速度快。另外,保障房更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好,以自有资金来算回报率,保障房利润率十分可观。
　　
　　截至9月底,今年以来保障性安居工程已完成投资4700亿元,占全年计划的60%。据此估算,全年保障性安居工程的总投资或将接近8000亿元,行业投资规模巨大。
　　
　　不过,也有业内人士提出不同观点。在日前举行的“楼市新论与‘绿领’投资”论坛上,万通地产董事长冯仑指出,政府试图通过加大保障房建设以平抑房价的持续高涨,但保障房主要解决民生问题,而商品房更多为改善性需求服务,两者应当严格区分,否则不利于行业的健康成长。
　　
　　冯仑还强调,房地产公共政策应当独立,保障房和商品房应分轨。市场归市场,保障归保障;政府鼓励开发商介入保障房建设,不等于让市场解决保障的问题,也不能让保障承受市场的价格。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！