在不断出台旨在稳定房价的调控措施的情况下，广西壮族自治区的北海市当了一回“出头鸟”。

    近日，国家发改委发布信息称，4月份全国新建商品住房销售价格同比涨幅的城市是北海。依靠23.6%的惊人涨幅，北海力压深圳(11.3%)和北京(10.7%)。建设部已就此事要求北海市有关部门作出解释。

    人们的记忆再次泛起，北海，就是那个1992年—1993年房地产泡沫翻腾的北海，此次又成为房价飙涨的急先锋。

    这不是偶然，一季度统计数字显示，北海以10.1%的涨幅在全国仅次于深圳。刚刚处理完当年泡沫破裂后留下的那130多座“烂尾楼”的北海，难道还会在楼市上重蹈覆辙？

    尴尬的

    5月28日，国家发改委发布的关于全国各大中城市房价的报告显示，进入今年以来，在全国70个大中城市中，北海房价一再领跑，令人侧目。

    6月4日，记者在离北海市约10公里的北海大道偏僻路段看到，正在销售的一个楼盘打出特惠价：1700元每平方米。在这条城市主干道的两旁，同时约有十多个楼盘正在销售，场面火爆。

    而在近海的茶亭路附近，一般海景房售价已超过每平方米3000元。稍微上点年纪的北海人对这个数字并不陌生，1992年，同样的价位也曾在这里出现过。当年，全国性的经济过热风暴吹到北海，在北海掀起一股楼市泡沫，当时北海楼市均价即已达到3000元/平方米。

    那时的北海房价在全国独领风骚，可惜好景不长，1993年，全国银根紧缩，来自全国各地的开发商、建筑队顷刻间人去楼空，留下北海大道两侧数十座“烂尾楼”(北海市称之为“停缓建工程”)。

    北海房价从泡沫破灭后的较低点800元/平方米开始回升，近年来呈现明显加速态势。但是，面对23.6%的涨幅，北海市房产交易市场科科长刘子平却有自己的看法。

    刘子平告诉记者，该涨幅数字是国家统计总局城调队通过抽样形式统计出来的，因此并不全面。实际上，该对全市所有住房销售情况的统计结果显示，北海市的房价涨幅远远低于23.6%，同比涨幅仅10%多一点。

    刘子平还指出，有关23.6%的统计结果，国家统计总局城调队与北海市事先并未进行沟通。结果出来后北海市成为了各方关注的焦点。据记者了解，国家建设部在看到这一数字后，专门打来电话，询问涨幅为什么会这么高，并且要求以书面形式向建设部作出汇报。

    北海市委宣传部一位官员对记者表示，这个数字(23.6%)太敏感，国家不会看你有什么特殊原因，只在意你是不是涨得太快了，快了就要打击。

    但是，在刘子平看来，北海之所以涨幅高，确实是有特殊原因的。

    为什么是23.6%？

    “现在涨这么快，完全是因为之前的基数太低了！”刘子平说。据他介绍，北海市去年4月楼市均价约为1600元/平方米，当时楼市里多为当年“烂尾楼”改造后的商品房。

    当年的楼市泡沫，给北海一共留下了136个“停缓建工程”，总建筑面积200多万平方米。

    2002年12月，经北海市多次争取，财政部同意给予北海市与海南省同样的优惠政策，减免处置这些工程的营业税和契税。借着政策东风，北海自2003年开始以全市之力，集中处置这些城市“疮疤”。

    优惠政策在去年底到期，北海正好也基本完成处置工作。“这些楼享受政策优惠，成本也低，因此价格也较低。”刘子平说，“进入今年以来基本都是新建楼盘开盘，北海房子的价格自然就快速升上去了。”

    北海市的一位房地产开发商邱文华赞同刘子平的说法。这位1992年就投身北海楼市开发的老“行家”还指出，现在很多外地人来北海购房，比例估计占所有购房者的六七成。

    作为全国知名的旅游城市，北海连年被评为“全国宜居城市”，加之当地房地产界还专门赴甘肃兰州和黑龙江等地进行推介，吸引了很多外地购房客。与上世纪90年代初期不同，当时许多外地人来购地建房搞开发，现在外地人士基本都是前来购房的。

    邱文华和刘子平都认为，国家提出北部湾经济区的概念，也极大地吸引了外地人。这一点与1992年何其相似！1992年4月，也正是在北海召开的一次全国性会议上传出风声，北海将成为我国大西南出海通道的重要港口，由此引发了当年的北海开发热潮。

    与1993年之后的十数年北海地产低迷期相比，邱文华认为，现在新建楼盘的拿地成本和建筑成本都提高了，楼价自然也就提高了。

    今年5月，北海市银滩一地块拍出历史新高价格——每亩168万元，楼面地价达到1000元/平方米。“在这块地上建房子，不卖到3000元/平方米赚不到钱。”一位业内人士表示。

    15年前，北海地价也曾如此疯狂，一亩地从10万元炒至100万元的比比皆是。

    “北海现在的房价就像当年的北海地价一样，都是被外地人抬高的！”37岁的出租车司机于海不满地说。他说，今年过年以后，眼睁睁地就看着房价升了好几百，“恐怕迟早要像当年那样崩盘”。

    不仅是于海，北海市的部分政协委员也发出了类似的担忧。除了要向建设部写报告之外，刘子平近来还得草拟一份给政协委员的相关答复。今年1月，部分北海市政协委员以“北海房地产怎么了，会不会形成泡沫”为题提交一份提案，要求相关部门作出答复。

    是的，23.6%，这个数字让北海市的人们重新记起了15年前那个心头上挥之不去的阴影。

    重回1992？

    北海人不会忘记，1992年开始的那场泡沫给北海带来多大的创伤：整个“九五”期间，北海GDP增速仅5%，远远低于全国平均水平。2004年经济学家樊纲主持的头批14个沿海开放城市20年的竞争力评估中，北海市位列倒数。这样的后遗症对于北海来说影响巨大。

    如今，北海楼市又隐隐呈现当年相似的苗头。时过境迁，北海能否顺利引导这又一轮地产热潮？

    1993年时，北海曾涌现出全国各地1000多家开发商。如今，在北海的开发商也达到400多家，其中还有一些来自山西、黑龙江的矿老板。不过，据统计，目前真正在北海进行新楼盘开发的仅约100家，大多数开发商在进行旧项目维护等工作。

    1991年北海市城区仅9平方公里，到1992年竟批租土地67.75平方公里。截至去年，北海房地产市场的主要工作还是消化以前的“停缓建工程”下来的大量土地。

    邱文华介绍说，当年炒地、炒批文、红线图、蓝线图，甚至复印件，红红火火，就是不做项目。但当前在北海的开发商必须要开发出项目，否则就赚不到钱。

    当年北海与海南楼市在全国是“一枝独秀”，整个中国的大环境都还无法支撑当年这两地的房价，从而北海与海南也就“独木难支”。但现在局面已经大不一样，近年全国房地产市场购销两旺，去年，全国商品住宅平均销售价格达3132元/平方米。北海即使以2000元/平方米计算，也远远低于去年的全国平均水平。

    在邱文华看来，在经历了十多年停滞之后，目前的北海房地产正进行着一次回补性发展，房价是向价值的理性回归。

    据北海市发改委向本报提供的较新统计数据显示，1-4月，北海房地产开发投资完成4.82亿元，同比增长61.68%。事实上，自2004年，北海市房地产投资即开始显著升温，当年北海房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%。

    1993年，北海楼市泡沫破灭之时，在北海的“停缓建工程”中沉淀资金高达200多亿元。而此次统计显示，该市房地产投资总额仅占全市投资总额的15%。同时，增速也低于城镇投资和基本建设投资。

    随着北部湾经济区的提出和建设，北海市强调“工业立市”，铁山港15万吨港口建设、林浆纸一体化项目、北海石化等多个大项目陆续着手实施。北海市“十一五”规划表明，其间北海生产总值年均增速15%，而且要让“工业经济在生产总值中占主导地位”。

    刘子平认为，这为北海房地产的发展奠定了坚实的基础，因此不会形成泡沫。

    在北海人看来，15年前的那场建设热潮，也并非一无是处，“起码路修得很好，又直又宽，不像其他城市，曲里拐弯的！”在双向六车道的城市主干道上，于海把车开得飞快。也许，走上经济发展快车道的北海，足以撑得起重新启动的房地产市场？

    在邱文华看来，在经历了十多年停滞之后，目前的北海房地产正进行着一次回补性发展，房价是向价值的理性回归。

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