对于购房人来说，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。由于内部认购行为政府已经严格禁止，但东莞楼盘仍然采用这类方式，只是变更了下名称，比如“诚意登记”之类，属于市场的潜规则，但商品房的内部认购可能存在以下隐患：

一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；　二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。

　　一次性付款有风险要慎重

在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。

但往往在正式的商品房购卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房购卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。

认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房购卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。

为加快资金回笼，实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠,但是一次性付款存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。

因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到较低，避免将来被“套牢”。 （记者汪绍文、张玉云）

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