房价半年涨25.9％疑现泡沫？维森置业董事总经理分析近期楼市称——　　 　　两成楼房购入1年内被转手　 同高温天气一样，刚刚过去的7月份，广州楼价创下历史新高。据市国土房管局阳光家缘的统计数据，7月份十区商品住宅均价头次突破9000元／平方米大关，达到9473元／平方米，同今年1月份7523元／平方米的均价相比，一套100平方米的商品住宅，晚了半年购，就贵了19.5万元。 今年3月以来，广州市政府陆续出台了“穗七条”、“惠民66条”和“穗28条”等措施，但“穗七条”出台百日之后，房价却像被添了一把火，上升得更高了。 值得注意的是，高房价背景下，每个月的成交量仍有几十万平方米，这都是什么人在支撑？这背后到底又有何玄机呢？　　　 3万元／平方米的房子，也成了“笋盘”。 一位亲戚托在广州工作的陈先生帮他们在珠江新城找一套房子，价格不限。陈先生提供了几个备选方案后，亲戚看中了利雅湾南区的一套三房两厅的住宅，建筑面积130平方米。由于楼层高、景观较好，卖方居然开出了390万元的实收价，而中介经纪人也称，“单价仅仅是3万元／平方米，那么好的单位也就仅此一套了。”据了解，该楼盘在2004年底推出时，售价还只有9000多元／平方米。如果按照正常办理房产证所需要的时间，利雅湾在去年的售价也未超过2万元／平方米，这样算来，卖家一转手就能赚100多万元。 根据广州市国土房管局阳光家缘的实时数据，刚刚过去的7月份，广州十区网上签约的商品住宅均价达到9473元／平方米，创下了历史新高。 而在今年1月份，阳光家缘统计十区房价是为7523元／平方米、2月8129元／平方米、3月8096元／平方米、4月8037元／平方米。而经历了黄金周的5月，十区房价已到8514元／平方米。7月份升至9473元／平方米，相比1月份涨了1300元／平方米，涨幅达到25.9％。 从数字上分析，今年上半年的楼价从5月后开始急涨。阳光家缘数据显示，广州十区楼价在2—4月基本上是持平，甚至有轻微的下降，到了5月便迅速猛升。一个月均价升了近500元／平方米，而6月份均价再比5月升300多元／平方米。与此同时，市六区楼价也是在5月开始突破万元大关，达到10375元／平方米，到了6月单月再升近千元／平方米，达到11331元／平方米，而7月则达到11512元／平方米的高位。 缘何猛涨？供需失衡仍是主因

对于这一轮房价上涨的主因，官方和一些行业研究机构发布的报告，均以“供求关系紧张”作为主要矛盾来解读。 在今年5月份广州市出台“穗七条”措施后，广州市国土房管局头次剖析了高房价的原因。认为土地供应锐减而需求量大增且包含不合理因素，从而加剧了市场的供需矛盾。而广东省房协在日前发布的《2007年上半年广东房地产市场分析报告》也显示，供需比从平衡到失衡的拐点出现在2004年，该年上半年全省商品住宅的供需比为1：1.04，到2005年上半年，供需比就变成1：1.30，而2006年的上半年则变成了1：1.57，今年上半年达到1：1.89。 广州市商品住宅供需比的变化趋势也基本一致。据统计，1997年到2004年的几年间，广州批准商品房预售量同成交量是基本吻合的。但受到2004年“8·31”大限的政策影响，政府批地的速度受到程序限制减慢。从2005年开始，土地供应开始减少，2005年经营性住宅用地只出让了0.5平方公里，2006年经营性住宅用地出让1.86平方公里，而往年正常情况下能保证每年出让3平方公里经营性住宅用地。受供地影响，过去每年800万平方米的预售商品房供应量前两年也缩到700万甚至600万平方米。 在供应量下降的同时，需求量却上升了100万—200万平方米。市民的收入水平并没有突然增长，人口也没有突然增加，需求量的大增说明其中包含了不合理的因素，包括投资性的需求，此外，还有消费者担心房价继续增长而使得消费提前的因素，从而导致供需失衡，房价快速增长。　　

谁在购房？每月仍成交几十万平方米　　 在目前房价趋高、普通老百姓疾呼购不起房的当口，广州市的房地产交易每月却仍然有几十万平方米的成交量，这些成交者都是怎样的人群？如此高的房价都是他们支撑起来的吗？ 诸多业内人士分析了现阶段的购房人群：投资客、换房族、还有一批被高房价吓得赶快入市的自住者。 广州市同创房地产顾问有限公司总经理赵卓文甚至表示，“现在的房地产市场，是有钱人的游戏。”

【换房大军】

广州作为国内住房商品化改革较早的城市，曾经对本市的居民住房状况进行过调查。来自广州市统计局城市抽样调查队的调查，到2002年底，广州就已经有83.7％的居民家庭拥有自己的住房，其中64.9％的家庭购了“房改房”，7.1％的家庭购了商品房，另外有11.7％的家庭拥有原有的私房。 而来自广州市房协的统计数字已经表明，2005年，在广州市拥有自有住房的家庭中，18％以上的家庭有两套以上住房，当时，市房协预计今后广州市拥有两套以上住房的家庭比例会快速增长，未来一段时间，广州会有28％甚至38％以上的家庭拥有两套以上住房。这个预测逐渐被现实印证。 近两年，广州二手楼市涌出了大量房改房房源，而这些房改房的原业主，则成为目前广州一手楼市消费者中的生力军。

【外地购家】

日前在广州举行的一次城市论坛上，来自各大房地产商的销售经理们透露出一组数据，广州的一些楼盘中，深圳客的比例已经不容忽视。例如，深圳客在托斯卡纳的比例达15％，美林湖达20％，金地－荔湖城超过20％，夏湾拿甚至达50％，在珠江新城的丽江花园，认购数在3套以上的客户，深圳人就占了50％。“深圳人，正在成为广州楼市的重要客户。”中地行董事长徐建平表示。深穗两地存在的巨大“价格差”，正是吸引深圳客大规模涌进广州的主要原因。 同销售经理们一样认为“广州房价同深圳、上海、北京相比的确是一个洼地”的，还有来自本土的投资者。潮汕来的黄先生是广州一家私企的老板，记者遇到他时，他正在勤天E品了解楼盘情况。看了几个月的房之后，对于该盘1.6万元／平方米的均价，黄先生表示还可以接受，同时表示，“我看了几十个楼盘，还是本地购家多，广州人也很有钱啊。”

【自住一族】

上周末到广州华景新城看房的张先生和黎小姐，前者因为结婚，这两个月才开始着急要购房，而后者则是这个星期才下的购房决定。两位自住的消费者购下的都是70多平方米的二房户型，均价达到9500元／平方米。两位购房者心态一致：“不赶快购不行啊，以后肯定还会涨，再迟一点，肯定又购不起了。” 记者遇到小廖(化名)的时候，她正在翡翠绿洲的按揭服务处办理按揭。找遍了整个广州，只有开发区这个地方既能满足她低房价和好环境的两个要求，虽然每天来回至少在路上有两个公里，但还是一咬牙先购下来再说。让她下定决心的另一个原因是，该楼盘的小洋房一个月涨了1000元。这个涨幅吓得人心惊肉跳，“是不是再晚一个月，我就又购不起了？”　　

　　会涨多久？专家称须防泡沫破裂　　 “钱太多了”，在目前描述中国宏观经济时常常被提起——“流动性过剩”，而经济学家们对此的解释是：在货币市场上有超额供给(即流动性过剩或钱太多了)时，人们会通过增加支出来调节，而这种支出通常会是投资而不是消费。 对于目前房价的暴涨，多位业内专家都作出了“流动性过剩”的解读。仲量联行亚太区的董事陈立民就表示，楼市、股市快速上涨，归根结底是流动性过剩的结果。在高增长、低通胀格局不变的前提下，民间资金将持续抢滩投资市场，过剩资金同时挤向楼市、股市这两个市场，推高了价格的同时也增加了风险。 “没有办法，中国目前的投资渠道还很少，房地产自然而然成为既特殊又寻常的投资品。比起像坐‘跳楼机’的股票，房地产算是相对稳妥的投资”——维森置业的董事总经理张维伦说，房产比股票更“重”：“股票只是一张纸，而房价即使下跌，还可通过出租房屋挽回损失。这也是大批的热钱涌入房市的原因。”在这种房价高涨的短时期，投资客的比例甚至占了60％的比例，余下是换房一族，也占了30％。张维伦说，近年来，广州市楼房购入1年内就转手的，占20％。 “这种投资趋势在今年上半年确实特征明显。”广东省房地产协会市场研究部主任黄福新说。房子的转手率很快，有的可能一个月转三次。由于目前控制严格，较容易转名的环节在拿预售合同到国土房管局鉴证之前，转名的方式很多，其中一种就是换一份合同然后换一个购家的名字。记者通过暗访发现，一些楼盘销售人员也顶风作案，在公司的支持下帮助购房者转楼花。 而二手房屋成交量的巨大从另一个侧面，说明广州市房地产交易的频繁与活跃。根据广州市国土房管局阳光家缘的统计，今年1至5月，广州全市十区一手住宅的成交宗数是30156套，而二手住宅的成交宗数却达到33079宗，成交面积达到275.70万平方米，比去年同期242.06平方米的成交量，上涨了14％。而去年6月1日之后二手房的转手成本要比2005年6月1日之后的转手成本高——免营业税的条件从购房后的2年变成了5年。即便如此，二手房的成交依旧活跃。 不少专家表示，由流动性支撑起来的高价位不可能持久，尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂。中原地产项目部副总经理黄韬就认为，广州的楼市已经接近临界线，已经出现泡沫，房价的高涨有虚高的成分，需要警惕泡沫破裂。 专题撰文 本报记者　张睿　实习生　宋庆萍

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