●市场观察●

房贷新政促使供需同升

朝青板块二手房交易火热

近一段时间的房地产市场颇为不平静，继套房贷款新政使市场格局发生了一些转变之后，有关物业税从明年开始转为现实操作的传言更给楼市带来了不少不确定因素。在这种背景之下，部分投资者出于对后市的顾虑，以及目前价格高点对其之前房产升值预期的满足，已经出现了“吐房”的迹象，这使部分区域的二手房出现了供需两旺的局面。其中，根据“中大恒基”市场研究部的数据统计，朝阳路-青年路板块便是其中较为典型的近期热点区域。

●供需增长导致交易量上升

朝青板块临近区、三元桥地区和朝外地区，社区发展比较早，到达长安街、金融街等商务区交通方便，是很多年轻白领居住的理想地段。因此，本地区的市场需求多数属于自住型。但由于本地区二手房屋供应量一直以来并不多，导致交易量一直处于平稳状态。

不过，这种平稳状态在较近发生了一定变化。据了解，在较近，有相当一部分房源进入了二手房市场，满足了一些消费者的刚性需求。记者在甘露园店附近一家中介门店看到，来咨询看房的人很多。一位正在办理签约手续的李小姐说，自己在国贸上班，住在这里，上班路线比较顺，因此一直希望能在这里购房。不过在以前，这里可选的房源太少，总是找不到自己满意的房子。但是较近，自己登过记的几家中介接连打来电话，感觉较近房源上市很多，所以便趁周末一连看了四五套，终于选定了。

根据“中大恒基”市场研究部的统计，近日以来，朝青地区的二手房成交量较上月上升了约20%。而印证李小姐感受的是，本地区房源较近也确实有较为明显的放量高峰，包括商品房，老公房在内的丰富房源也满足了不少消费者的需求。

●价格和社区环境是消费者头选因素

朝青板块二手房的热销，价格的优势也是拉动消费刚性需求的一个因素之一。“中大恒基”副总经理付严向记者介绍说，朝青版块一手楼盘均价在12000-17000元/平方米，远低于CBD地区、三元桥地区和朝外地区的价格。而目前，这里的二手房屋，特别是一些年代在三年或五年以上的普通住宅，价格普遍仅在9000-11000元/平方米的区间。

另外，朝青区域的配套比较完善，临近朝阳北路，有直达国贸的公交车，区域内有亿客隆、华堂商场、易初莲花、大中电器等大型商场超市；有小庄医院、民航医院；教育方面也有八里庄小学、育人小学、八里庄一中、三中等；同时，这里距离朝阳公园、红领巾公园也不远。这些都使朝青地区正在形成一个大型的现代化居住社区。

●专家建议：购购二手房也不可盲目跟风

对于2007年10月以来朝青地区交易量快速上涨的形势，付严分析认为，供给和需求的同步增长必然造成市场的进一步繁荣，这是造成朝青版块交易量迅速上升的根本原因。同时，在朝青区域购购房产的置业者，有不少也接受到通州等郊区购房，甚至有不少是因为以前在朝青板块难以寻找到合适的房子才不得不舍近求远。而如今，朝青板块进入放量期，他们自然会重新将这一区域作为选择，从而造成本地区二手房市场的升温。

虽然现在像朝青板块等地方，存量房放量显著，但对于很多本来暂无置业计划的人群也没有必要跟随这次“行情”急于购房。在他看来，目前的二手房市场，基本是位于奥运会之前较后一个价格高点，进入2008年，出于对奥运会后市场的不确定心理，应该会有更多的存量房主选择将房产出手，甚至价格也会出现略微向下调整的可能。而且，目前正处于政策的不明朗阶段，如果不是非要购房子，也大可不必主动去承担政策可能带来的风险。当然，他也强调，对于那些现在购来自住的消费者来说，也不要过多地去考虑“购赚了”还是“购亏了”，房屋户型、小区环境、装修水平才是衡量一套房子是否适合自己的关键。

“我的房子在三年的时间里涨了一倍多，这样的收益大大出乎了我当初购房时的预期。”这是房产投资者张先生较近的心理写照：“再加物业税开征的风声越来越紧，今年已经五次加息，还可能有六次加息甚至七次加息。我还是趁好就收吧。”于是，张先生决定把手中的房产抛出，获利了结。

也许张先生此时的心情很能代表一部分房产投资者的心理。金诚信、信以及链家等多家知名的房产经纪公司近期的二手房交易情况也反映出目前二手房市场已经出现了一定的抛售迹象。

●二手房挂牌量明显上涨

据“信不动产”数据统计：自本月15日开征“物业税”的消息再次被提出以来，在二手房市场上引起了广大房主“抛售”的高潮，二手房的挂牌量有了明显的上涨，从15日截止到目前为止，二手房的挂牌量同比上涨了13.7%，这对于缓解二手房市场紧张的供需关系起到了一定的缓解作用。

据“链家地产”统计数字显示，2007年6月，建筑年代在5年以内的“次新房”比重为47.7%，7月也只是略微上升到48%，但随后的8月和9月出现了比重上升明显加快的趋势，特别是到了10月，“次新房”供应所占的比例上涨到52%，占到了房源供应总量的半数以上。“链家地产”市场研发指出，5年以内的“次新房”放量的比重上涨，表明在当前临近年内多次加息成本转化为实际成本的时候，“套房贷”头付提高政策和对物业税开征的预期激发了投资者的警觉，引起其对政策风险加大的联想，开始释放手中的房源，而另一方面，“次新房”业主购购时价位较低，而价格上涨较快，收益较多，吸引了业主“见好就收”，开始出售手中的“次新房”，此外，小户型持有者因为“置业升级”的需求开始挂牌出售房产也是一个重要的因素。

●加息及开征物业税促使抛盘

据“信不动产”市场分析人士认为：房价能够在调控之下保持继续上涨的势头，根本原因就是市场上的供求关系严重失衡。而投资需求旺盛又是市场需求的一部分，抑制投资一直是宏观调控的重要一步。而加息、提高头付等手段只是在销售环节上抑制了一部分资金不很充裕的投资者，没有起到根本性的作用。

据“信不动产”市场分析人士认为：物业税的加速推进是针对过快上涨的房价。物业税开征对象主要是土地、房屋等不动产，属于持有税。不动产的承租人或所有者每年缴纳的税值会随着市值的升高而提高。很显然，开征物业税，对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求者，特别是投资性需求，将会起到抑制作用。缓解目前的市场供需矛盾。

“链家地产”副总金育松认为，目前房产市场上的“次新房”建筑年代多在2000年以后，不少地方的房价在两三年之间已经相比购房之初的价格至少上涨了1倍，这对于当时购购新房的投资者而言，其投资收益已经非常丰厚，而面对2008年1月1日执行新利率日期的临近，今年年内五次加息增加了的累计房贷成本支出即将记入实际的成本支出当中，使得部分投资者开始出售房产进行获利了结。

另外，在二手房交易市场上，购购“次新房”的消费者不少有次升级置业、“以房养房”的计划，但是央行及银监会规定提高套房产头付比例和利率，促使部分已经拥有一套房产的购房者为了避免承担套房贷的压力而又能实现“小房换大房”的置业升级，开始转让已有的小户型房产，一定程度上推动了市场上房产供应量的上涨。据“链家地产”统计数字显示，目前因为“升级置业”的换房要求导致的“套”挂牌量上涨两成左右，其房产放量占到了目前“次新房”放量的24%。

●通州二手房成交案例●

时尚街区133平米110万成交

客户购购动机分析：

刘女士现在国贸附近有小二居室，虽然交通便利，购物方便，但十分喧嚣，噪音污染严重，一直以来都有提高和改善居住条件的愿望。通过几年的工作及向家人筹集一部分资金手中现有50万元左右，这样刘女士就可以根据自己每月收入情况以贷款形式选购一套100万左右房屋。因为刘女士考虑到近10年不会再选购新房，选择3居将来即使儿子成家也可以住在一起。经过两个月时间对楼盘考察，夫妻二人看中了发展潜力巨大的通州，这里环境优美绿树成阴且安静舒适，自然生态好。各个小区的绿化率和容积率都很适合人居住，这里二手房市场正处在发展期，在房子的性价比上有很大的优势。业主出售收益分析：

业主赵先生前几年以贷款形式选择了这套三居室房屋。经过几年夫妻俩在北京的打拼，已经奠定了一定的经济基础，去年夫妻俩因为女儿工作调动又在西四环选购了一套复式结构四居室房屋，所以夫妻俩需要卖掉这套房屋偿还新房贷款以减轻付款压力。赵先生2004年5月份以4500元左右/平方米的价格购入期房，房价共60多万元，头付20万元，同年入住。其他税费2万元左右，物业费1.5万元左右，装修10万元，其他费用大概1万元左右，共计14万元。这套房子给他带来了30多万元的净利润。置业顾问分析：

时尚街区与周边的二手住宅楼盘和一手住宅楼盘相比交通方便，适合在国贸及东三四环沿线上班的人员。小区外有938、848、372、976、647等公交车，还有八通线城铁，20多时辰就可到国贸。小区环境优美，绿化率达35％，停车位充足，小区内有超市洗衣店等生活基础设施完善。刘女士选择的房子在小区中间，房前是小区广场，有一直径20米的喷水池，景观奇美，户型是三室两厅两卫，布局合理属于新房，房子装修很温馨，省去了装修的麻烦。整个小区被一种优雅、和谐、安静的气息包围着，非常符合刘女士的要求。现在通州的房价自2006年后每年都有上涨趋势。资料由鑫尊置地提供

　(中国房地产信息网 www.crei.cn)(作者：高彤 周宏)

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