“业主大会筹备组再次成立，仍然举步维艰。”世茂滨江花园业主潘女士昨天向早报记者表示。持续了两年多的“沪上江景豪宅”世茂滨江花园业委会筹备很可能“面临再次难产”。

疑点一|出具产证复印件即可参选

这样的局面，2006年起开始在世茂滨江上演。2006年11月，小区业主大会筹备组次正式成立。2007年3月，当地房产办认定筹备组建过程及投票结果与相关规定不符，因此较终未予备案受理。2007年8月14日，浦东新区建设和交通委员会以及潍坊街道管理委员会共同发布组建世茂滨江小区业主大会筹备组公告。根据统计，参与报名筹备组的人数超过60。去年11月6日，初步确定的包括开发商在内的36位筹备组候选委员被通知参与选举。两天后，筹备组17名成员正式确定，筹备组随即宣告成立。

部分委员曾多次对筹备组产生过程提出疑义，但未得到明确答复。该小区居委会负责人接受早报记者采访时明确表示，没有产证，不能参选。潍坊新村房产办事处朱科长介绍，报名参与筹备组的人员必须出具房产证，无法亲自到场的人员还必须拟定合法有效的委托证明，但他直言，“报名人员出具房产证复印件即可。”房产办随即将复印件与物业公司业主登记信息核对，无误后确认其业主身份。朱科长补充说，刚刚购房而尚未办理小产证的业主，如能出具购房合同，也将被视为业主，有权参选。他认为这样的流程符合规范。如果业主对某个委员身份有所质疑，可以向房产办或筹备组提供证据，以便重新核实确认。

疑点二|每次开会都出现陌生面孔

一位居住在7号楼的筹备组成员说，就在筹备事宜将按照既定轨道正常进行时，令人诧异的事情发生了。“筹备组每次开会都会出现陌生的面孔。”这些“陌生人”都自称受委员所托前来开会。但在部分委员要求其出具委托证明确认身份时，“他们从未出示过。”另一位委员补充说，同一位委员甚至会委托不同的人代为开会。委员身份遭遇质疑不仅以上一人。“经过部分委员核实，一位李姓委员在房产公司担任要职。”业主潘女士解释，该房产中介公司不仅拥有200多套小区房源，更为其客户提供保洁、维修等物业性质服务。由于中介公司与小区有直接的经济利益往来，该委员与小区有严重的利害关系。

疑点三|不常住业主能否担任委员

筹备组成员还反映说，委员中居然还有一位是至今仍在浙江读书从未来上海的20岁孩子。“虽然他是业主，但实际上根本无法参与筹备组正常工作。”委员们纷纷表示，该业主无法到场开会，即使每次都通过委托方式，也非常“不严肃，不能真实准确表达意愿”。

对于以上二人，房管办朱科长明确，只要不是参与物业管理工作的业主，便都具备筹备组参选资格，投票通过后可以成为委员。这样的说法得到了中华全国律师协会民事委员会委员宋安成律师的肯定。

对于“不居住在上海的委员”，朱科长说，房产办虽然建议常住小区并热心公益事业、责任心强有一定组织能力的人担任委员。但世茂滨江花园“常住人口少、高端涉外”的特质让这种理想状况很难实现。

朱科长直言，筹备组人员确定经历了公示、公告的过程。“在此过程中，没有任何业主提出异议，产生的结果也得到了所有委员的签字认可。”过程及结果严肃且真实，没有徇私舞弊的可能。“非常希望尽快成立起业委会，但眼前的局面着实令人担忧。”居委会负责人及房产办如此表示。

分歧

开发商会不会左右投票结果

令委员们产生意见分歧的还有开发商所持选举票权数的认定。根据筹备组现有对外公告，开发商拥有总计244张选票。开发商代表何先生解释，3幢大楼中尚有未出售房屋，根据一个大产证计为一个业主人数的原则，以上房屋计为3票。而开发商拥有的非居住面积（会所及地下设施）都拥有独立产证，总面积超过24000平方米。根据上海市物业管理条例规定，非居住面积100平方米计为一票，合计241票。以上两项相加，总计244票。对此计算方式，房管办表示认可。而潘女士等委员认为，上海市房屋土地资源管理局新近出台的“关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》做好本市物业管理有关工作若干意见的通知”中明确，业主人数按房地产权证数确定，跟完全面积没有关系。

上海市房屋土地资源管理热线工作人员以及宋安成律师对这样的计算方式也都给予肯定。“拥有独立产权的非居住设施，一个产证算为一票。”

委员们担忧，小区常住业主人口不过500余户，而一旦开发商拥有244票，在重大事务投票时，很可能形成开发商左右投票结果的局面，业主利益无法得到保障。而潍坊新村房产办事处朱科长认为，需要投票的事项须经过全部3000多户业主参与，这个数字相比244票，无疑成为绝大多数。

“江景豪宅”业委会难产记

★2001年有“沪上江景豪宅”之称的世茂滨江花园楼盘头套房屋出售。2003年1月，小区正式交付使用。

★2006年11月小区业主大会筹备组成立，筹备组由包括开发商代表参与的14名业主构成。

★2007年1月9日筹备组向小区发出相关公告。

★2007年1月26日开发商突然提出，该小区全部会所应视作其名下产权，并计入投票权数内。要求增加240余票。

★2007年1月28日400余位业主前往投票时，却发生意外。“开发商代表在业主大会上宣布，由于无法拥有应得的投票权数，他们决定放弃投票。”

经过紧急商议，筹备组决定继续投票，并较终产生投票结果。

★2007年1月29日业委会成员随即向潍坊街道房产办提出业委会备案申请，却得到意外回复。“本次选举存在瑕疵，要求重选。”

★2007年8月14日浦东新区建设和交通委员会以及潍坊街道管理委员会共同发布组建世茂滨江小区业主大会筹备组公告

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