在8月17日央行宣布改革LPR机制后，8月25日，央行再发公告，对住房贷款如何适应LPR机制，作出了更详细的要求。

中国人民银行公告〔2019〕第16号显示，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。

从公告内容来看，本次央行主要确立了住房按揭贷款政策的三大原则，一是新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩，以 近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；二是确定住房贷款利率底线，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；三是“因城施策”，在各地人民银行省一级分支机构指导下，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

多位接受21世纪经济报道记者采访的房地产市场领域分析师表示，LPR改革是一个中性政策，房贷利率将与LPR利率挂钩，也在市场的预料之中，总体来看这依然是一个中性的政策，对不同城市影响不同，此后住房政策因城施策的效果将更加明显。

1.房贷利率如何确定？

答：新发放商业性个人住房贷款利率与相应期限的LPR利率挂钩。自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以 近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

设有住房贷款利率下限，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

(解释：8月20日报价的5年期LPR为4.85%，假设9月20日LPR利率不调整，那么新发放的首套房住房按揭贷款利率，均不得低于4.85%。而以此前住房按揭贷款4.9%的基准利率来看，相当于打9.9折，二套房按揭贷款利率，均不得低于5.45%，相当于基准利率上浮11%左右)。

“因城施策”，在各地人民银行省一级分支机构指导下，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

2.新政策效果如何，10月8日后买房是赚了还是亏了

答：不同城市影响不同，以上海为例，此前对于 质的客户，首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%)，优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%)，但本次调整后，如果按照8月20日的LPR报价来看，上海首套房房贷利率 将提高到4.85%，那么对于上海的购房者来讲，可能变得不那么划算。

但如果在北京来看，北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%(5.39%)，新政策实施后，人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点，那么新政策对于北京购房者来说，则更为有利。

此外，LPR是每个月都会浮动的，目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

3.对房地产市场影响如何？

中原地产 分析师张大伟：总体来看，这仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。此外，LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大，那么房贷利率也会随着下调，房贷利率和目前相比，上涨的可能很小。

克而瑞研究中心总经理林波：央行将确定房贷利率加点下限的权利，下放到央行省级分支机构，此后房贷利率分城施策将强化，房贷利率将成为直接的房地产市场调控工具，对于此前没有利用利率进行调控的城市，此后优惠政策将消失，我预测部分城市二套房的贷款利率还有上调的可能性。不过如果此后LPR下调，房贷利率也会随大市下调。

同策咨询研究总监张宏伟：目前各地细则还未公布，但我认为从“房住不炒”的内涵来看，对于为首套房刚需购房者可能会是利好，房贷利率直接调控作用将更加明显，可能后市刚需购房者和多套房购房者的房贷利率还会出现分化。

天风证券银行业分析师廖志明：银行住房按揭贷款利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求，在不突破此下限情况，根据借款人资质等，确定 终贷款利率。全国要求首套房房贷利率不能低于LPR，比如，地方要求加点幅度不能低于30BP，那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30BP。倘若，这个借款人资质一般，银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50BP。对银行净息差是好事，缓解息差下行压力。

此外，上海是住房按揭贷款利率 的大城市，首套房贷款利率95折较普遍，估计之后利率要比之前实际利率上调些。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样。考虑到未来LPR可能会下降，而基准利率不动，LPR定价可能更划算些。

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