“住宅房地产已经被搞得过于类似于证券化的市场，过去十年如果说是住宅房地产的繁荣期，那么未来的十年应该就是商业地产的天下，在那个时候，属于政府的手应该没有那么重了”。在冯仑看来，这是万通之所以选择商业地产作为未来的理由，商业地产也该是万通进入“现代化”的一个标志之一。

　　万通现代化

　　虽然刚刚公布了一份数据华丽的业绩年报，然而在上周五万通举行的投资者交流会上，来自于对万通未来一年业绩的质疑仍然占据了投资者提问的主题。预收账款的大幅下滑已经让市场开始担忧冯仑提出的“08-10年公司业绩复合增长不低于50%”的目标。

　　对此，万通董事会秘书程晓晞阐述了万通的商业物业计划。2009年，万通将积极推进商用物业，以求实现公司的主营业务平稳增长。

　　这显然也是冯仑的目标，经历过多轮房地产市场调整周期的冯仑对于万通告别“野蛮生长”、进入“现代化”抱着极高的期待。

　　这种期待体现在了与天津泰达的合作、引入中国人寿投资等种种万通所认为的战略性举措上。而让万通略带失望的是：在完成这些之时，摆在面前的却是一个风云突变的房地产市场，冯仑的下一个转折会在哪里？

　　“不可否认，来自国内住宅市场的竞争已经日趋激烈，万通所在的天津滨海新区更是‘楼挨楼’的竞争，像万科、中海等这些大公司对于住宅尤其擅长，我们提出的是差异化战略，在滨海新区我们考虑更多的是商业不动产的方向”，冯仑表示。

　　对于万通而言，商业不动产的投资虽然并非陌生，目前万通手上已有一批商业物业，但万通所变现出来的对于住宅地产的全面退守却让人意外。

　　“房地产问题住宅化；住宅问题道德化；道德问题去市场化；较后导致短缺化和贫困化，这是近几年来住宅市场出现的问题”，对于万通退守住宅市场冯仑认为是住宅市场出了问题，而这也被冯仑认为是“房地产商成为暴利和黑心的代名词”的原因之一。

　　“相比起来，商住不动产方面被妖魔化被道德化和被政府过度管制方面则比较少”，冯仑表示。

　　“教父”冯仑

　　在冯仑看来，万通之所以选择商业地产作为未来，原因似乎不仅仅于此，同时也在于万通本身已经在告别“野蛮生长”，开始走进“现代化”的一个管理模式。

　　在冯仑关于民营企业野蛮生长的表述中，他将民营企业所面临的问题归结为处理政商关系、处理私人资本和国有资本关系、处理企业发展和社会角色关系三方面上，他认为，这三个关系的错乱让民营企业在成长期背负着“原罪”。

　　“公司的野蛮生长主要在《公司法》以前，在没有《公司法》之前有野蛮的成分，但《公司法》之后，作为民营企业，万通的发展已经逐渐被纳入法制和规范的轨道”，在回答投资者的提问时冯仑表示。

　　然而，事实上在商业地产的管理方面万通的“现代化”却似乎还只局限于一个美国“铁狮门”的标杆，并无多少自我的“现代化”成分。

　　“我们一直在探讨，从一个在中国快速成长的以住宅为核心产品市场，转到一个更加丰富完善的不动产市场，在这个过程中商用不动产的地位会越来越重要，问题是一个公司怎么样逐渐形成在商用不动产的优势，需要时间和运营能力，以及良好的外部的财务环境。”冯仑表示。

　　而被冯仑奉为经典的美国商业地产模式其实也只在于简单的四句话：中期持有，能力导向，资本权益为核心，收入多样化。

　　显然，万通目前仍未在此有所建树。“至少在08年下半年以来，万通没有任何新项目的进展，08年全年的业绩大多在上半年取得，杭州商业项目也一直处在前期准备阶段”，一名万通的投资者对万通表达了他的疑惑。

　　“我们现在走的是一个持续健康发展之路，不是野蛮生长之路，我们目前正在孕育很多新的机会和项目，但是就像一个女人在怀孕的时候，当然看不见满地跑的孩子，等到孩子下来之后，也许他的啼哭会吓你一跳。”冯仑对投资者的回答不乏幽默。

　　也许，冯仑的角色是决定万通“现代化”的一个关键，正如冯仑用汽车的品牌来形容万通时所说过的话一样：“万通就像中规中矩的奥迪”。只是，这样一辆“奥迪”在冯仑的带领下是否真的能实现“现代化”的转变？

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