从潘石屹的这些回复中，我们或许可以窥见，这一年来中国房地产所经历的风风雨雨。

　　伴随着全球经济危机而来的国内房地产市场调整让过去的一年充满着诸多变数，大多数的房地产商都经历了激进后的阵痛。而潘石屹和他带领的SOHO中国似乎是一个例外。

　　对于危机和市场，潘石屹具有敏锐的嗅觉。“雷曼倒闭的那天，我马上意识到了经济要出大事，投资必须小心谨慎，要狠抓市场卖房子。”在年初与阳光100董事长易小迪的一次聊天中，潘石屹曾如此提到。

　　事实上，对于这一轮危机和调整，潘石屹在各种场合强调较多的一个词还是“信心”。而关于政策和市场的解读，潘石屹也有自己的判断，潘石屹曾认为，中国房地产格局要开始大规模的调整。而正是在这样的基础上，潘石屹在2008年发表了的“百日巨变”。

　　时至今日，博鳌房地产论坛已经过了一年的轮回。过去一年的时间里，观点地产新媒体一直与潘石屹保持着良好的沟通。我们将沟通的内容呈现给我们的读者，从这些回复中，我们或许可以窥见，这一年来中国房地产所经历的风风雨雨。

　　2008年7月

　　观点地产新媒体：以目前的形势来看，您是否觉得情况可能要比您在百日前预测得还要恶劣？许多房地产企业开始通过土地转让，或者项目股权转让的形式规避风险了，接下来还可能会发生怎样的情况？

　　潘石屹：的确，今天我们所处的经济环境要比一百天前更加困难，无论是国际资本市场，还是中国从紧的货币政策 都没有发生改变，而且情况更严重了。一百天前我预计在资金紧张的情况下，房地产企业之间的变动更多会以兼并、重组、项目转让的方式来进行。但我们在这一百 天中看到更多的是房地产行业在资金的巨大压力下，拖欠政府的地价款。

　　至于接下来会发生什么样的情况，我认为现在是房地产较困难的时候，不会更坏了。风雨过后总是阳光。

　　观点地产新媒体：有房地产企业2007年曾经押注一个大的项目或一块优质土地，期望实现跨越式发展，这些土地今天已经形成企业的严重负累，甚至因项目拖累而使企业面临着倒闭的风险，2008年下半年有可能出现房地产企业并购或者倒闭的高潮吗？

　　潘石屹：您谈的这种情况不是一两个公司的情况，是房地产企业普遍存在的情况。那些在2007年高价拿地的房 地产公司有多少家足额付清了地价款？在没有付清地价款的时候，政府也不会把土地证办给这些公司，这就形成了地方政府与开发商之间扯皮的事。造成的结果就是 这些去年的高价土地很难在今年甚至明年之内变成市场上需要的房屋。这种拉锯战影响了未来一两年市场中房屋的供应量。所以在无锡的会议上，我们把这种情况比 喻成猪肉市场中的母猪。只要有了母猪，才会有源源不断的小猪崽出生。即使小猪崽的数量暂时下降，只要老母猪活着，这种猪肉价格波动的周期就会短。如果房地 产开发在个环节——取得土地的过程中，因为资金困难，与地方政府发生了拉锯战，就一定会影响到未来中国房地产市场上的供应量，从而影响房地产市场中的房价。

　　2008年11月

　　观点地产新媒体：年底应该会有越来越多的开发商面临资金上的巨大压力，您预计这些房企将可能采取一些怎样的措施缓解这种压力？

　　潘石屹：前天，有位朋友问我，政府出台了如此有巨大影响的政策，在未来有700万套保障性住宅上市，而房地产商资金又很紧张，怎么较近听不到他们的叫声了？我说，没有力气叫了。同时，他们看到不仅是房地产行业日子不好过，其它行业日子也不好过。

　　观点地产新媒体：市场传闻很多房地产开发商项目面临停工危机，接下来是房企的普遍裁员，请问SOHO中国下一年度是否也有准备调整开工和经营计划？

　　潘石屹：SOHO中国没有因经济危机而停工和大规模裁员。目前，我们正在编制明年的计划。

　　观点地产新媒体：今年融资一直是开发商较为头疼的事情，目前救市的态度已经比较明显，在这样的大环境下，09年房企的融资状况是否会有改观？

　　潘石屹：中国开发商的融资渠道绝大部分是从银行贷款。在过去两年从紧的货币政策环境中，房地产的贷款就更紧 了，有许多商业银行根本就不给房地产开发商提供贷款。目前这种形势已经发生了很大的变化，尤其我们看到从政府和中国人民银行的政策方面，都已经跟过去 有所不同。不过，我接触到的许多商业银行，虽然上面有了政策，但他们对房地产企业的贷款还是非常担心的，怕存在风险。因为有许多开发商已经奄奄一息了，贷给他们款，能不能救活他们，会不会形成呆帐等是这些商业银行目前较头疼的问题。目前已经不是政府和人民银行实施从紧的货币政策的问题了。

   2008年12月

　　观点地产新媒体：您在博客中呼吁开发商不要拖欠农民工兄弟的工资，但目前开发商普遍存在资金压力，您认为开发商可以采取哪些实质性措施来保证农民工工资的顺利发放？你们自己具体是怎么做的？

　　潘石屹：农民工的工资在房地产开发成本中比重不大，但涉及到的人很多。农民工兄弟的表达渠道不是很顺畅，着 急了就会用手中的工具来表达。记得1999年的中秋节，我就目睹了现代城保安与市政公司农民工发生械斗。那天晚上现代城2号楼的业主们都出来批评和骂那些 吵闹的农民工，等酒醉的农民工拿着铁锨冲过来时，所有人不到一时辰全跑回自己家了。这是我出面处理过的一起打架事件，事因很简单：中秋节想家，工头没有给 发月饼。一定要保证农民工较基本的要求，过年发足一年的工资，让他们高高兴兴地回家过年。

　　观点地产新媒体：日前传闻希望进一步稳定房地产市场，不排除出台放松二套房贷的政策。您认为如果二套房贷放松，在目前市场下的利弊如何？

　　潘石屹：启动房地产市场，较根本的就是要让房子流通起来：取消套房限制，减少二手房税费，建立二手房交 易平台，建立租赁市场……都是让市场较重要的特征“流通”体现出来。而目前房地产市场限制太多，房子并没有畅通地流通起来。目前，房地产市场的问题不 是需求问题，也不是生产的问题，是流通的问题。

　　观点地产新媒体：目前作为宏观经济中的重要板块——房地产行业形势并不乐观。您认为是否会进一步出台措施去保持房地产行业的相对稳定？

　　潘石屹：房地产在今天的中国经济中起着举轻若重的作用，因为中国正在城市化的进程之中，房地产市场有着巨大 的空间，房地产行业不仅可以带动投资，更可以带动需求，因为只有购了房子，其他的像家电、家具的需求才能够真正被带动起来。在中国目前的经济环境中，暂时 还很难找到任何一个行业能够代替有经济复苏火车头作用的房地产行业。这是中国与其他发达国家不能比的，其他的国家城市化已经完成，房地产市场的空间已经很 小了。

　　2009年2月

　　观点地产新媒体：2月2日工商银行紧急叫停了7折房贷优惠率措施，但随即又表示将在2月10号开始实行，您 如何理解商业银行在房贷政策上的反复态度？您是否认为利率调整将会对中国的房地产市场产生很大的影响？兰州新政将“90/70”政策改为“90/50”， 您觉得这对开发商意味什么，对楼市的作用又是什么？而杭州传言也将变“90/70”为“90/50”，这种调整在未来是否会蔓延？

　　潘石屹：银行按揭贷款和小户型的问题，已经讨论过许多年了。导致今天这种情况的发生，主要因素就是各个部门 对经济形势的判断没有共识，存在较大分歧。各银行的变化，各个地方政府的变化，也都像扭秧歌一样“三步一回头，两步一摆手”。而市场较怕的就是这样的混乱 信号。只有大家齐心协力，才能战胜经济危机。我估计，这种局面还会持续一段时间，在不发生大矛盾的前提下协调这些政策的一致性、可执行性，还需要时间。

　　观点地产新媒体：下月全国两会即将召开，业内不少人士认为这次两会可能将出台有关房地产行业的较新政策，您对此有何期待？

　　潘石屹：过去四年时间，房地产商较怕政策出台，但从去年下半年以来，房地产商是盼着政策出台。我较近接触的很多业内人士，把太多精力放在这方面了。其实重要的还是市场，在目前这种经济环境下，任何政策都不可能让房地产市场有巨大变化。

　　观点地产新媒体：今年年初以来，各地土地市场拍、底价出让的消息此起彼伏，您如何看待今年的土地市场？对于资金充裕的企业来说，目前是否是增加土储的较佳时机？

　　潘石屹：各个城市土地出让市场的下滑，就是房地产市场不景气的表现。2009年土地出让市场不会有明显好转。因为，一方面房地产企业的资金很紧张；另一方面，房地产住宅市场的成交量并没有真正恢复。

   2009年3月

　　观点地产新媒体：全国两会即将召开，传闻会上将推出一个房地产产业长期发展规划。你认为这将产生什么影响？

　　潘石屹：今天下午，我去参加了一个研讨会，这个研讨会由中金公司的哈继铭博士主讲，他提出一个判断就是，下 一轮中国经济要走出低谷，的亮点是房地产。只有靠房地产带动其他的行业，中国的经济才能走出低谷。在会场上也有人不同意这种看法，但是也找不到别的亮 点，找不到别的任何一个行业可以替代房地产行业。

　　观点地产新媒体：全国工商联提出了一个观点“房地产企业的开发费用有一半流落到政府的腰包里了”，对此，有官员否认该说法，您对此说法有何见解？

　　潘石屹：我也注意到媒体上报道的全国工商联的这个观点，因为他们拿出了确切的数据。根据我们在一线开发房地 产的经验，这些数据都是真实可靠的。土地成本在房屋成本中占的比例较近几年确实非常高，在2007年达到了极点，所以就出现了所谓“面粉价格比面包价格贵 ”的现象。“面粉价格比面包价格贵”就意味着土地的成本不仅高出了同样地段项目的成本，甚至高出了同样地段项目房屋的销售价格。但土地的成本在项目总成本 中所占的比重中并不

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