信阳市王女士来电咨询:我与李某签订了房屋租赁合同，将我家的两间门面房出租给李某开饭店，租期十年。不久前，市里组织全市房屋租赁情况普查，市房产局的工作人员指出，我与李某签订的房屋租赁合同没有登记，所以没有法律效力。请问，我和李某签订的租赁合同有效吗？

　　答:你的问题涉及房屋租赁登记形式的效力以及未登记的法律责任问题。我国《城市房地产管理法》第53条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。第16条规定，“房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证”。可见，我国实行房屋租赁登记备案制度，但是房屋租赁的登记备案不能影响租赁合同的生效。从登记备案的立法目的来看，租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)，或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。从登记机关对合同审查来看，主要是审查合同的主、客体是否合法，合同内容是否合法，是否按规定缴纳了税费等，因此登记备案是行政机关的事后审查行为，其本身不是合同生效的要件。而且，《城市房地产管理法》以及《城市房屋租赁管理办法》均未规定房屋租赁合同登记后才生效。根据《较高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第9条规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。因此，你和李某签订的房屋租赁合同是有效的。

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