新闻提示：连日来，本报聚焦省会小区物业纠纷系列报道刊登后，市民纷纷拨打热线发表自己的看法。其中很多专家以及法律界人士来电反映《物业管理条例》中存在盲点，本报将其意见整理后，归纳如下几个方面，供市民讨论。同时，希望业主来电反映所在小区的物业管理状况及存在的问题，也希望社会各界人士积极发表对物业纠纷的意见，本报24公里开通0371－65582345、13837102345新闻热线倾听您的声音。

　　2003年9月1日，我国部全国性物业管理法规《物业管理条例》(以下简称《条例》)正式施行，它的颁布对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用，标志着我国物业管理行业从此进入法制化、规范化发展的新时期。

　　经过近两年的运行，《条例》在不断体现其对城市小区管理的积极面的同时，一些不完善的地方也不断出现，其中不少盲点有待进一步完善。

　　盲点一：业委会办公经费无处寻

　　《条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等一系列职责。

　　但从中可以明显看出，该《条例》规定了业主委员会的职责，却没有规定业委会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业委会由于缺乏经费，不能有效开展物业管理活动；甚至出现了业委会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行职责的情况。省会很多业委会都表达了这方面的意见，因为房屋质量问题，小区业主与开发商、物业闹得不可开交，较后不得不走上法庭。代表全体业主的业委会，不仅要花费大量时间，连交通费、电话费等一系列费用也要自己出，为此，个别业委会成员颇有怨言，有的甚至想中途退出。

　　盲点二：公共设施产权难界定

　　《条例》十七条明确规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”但是，哪些才是公共设施，如何界定，成为大家关心的话题。物业管理部门认为，《条例》是无法、也无权对小区的公共产权的归属权进行界定的，因为这种权利的界定，作为“法规”的《条例》是不能作出认定的，这就给物业和业主间制造许多麻烦。去年年初，某物业公司将小区幼儿园和学校租赁给个人开发，并向业主高价收费；随后，该物业公司又将小区绿地改建成停车位向业主高价租售。这两件事揭开了物业与业主激烈争斗的序幕，双方争斗的焦点围绕在“学校和绿地是否属于小区的公用设施”这一问题上。业主认为，根据《合同法》，学校和绿地毫无争议地应属于小区公用设施。而物业则称，学校和绿地不属于严格意义上的公用设施，《条例》上也没有对公用设施进行明确界定。

　　盲点三：业委会法律地位不明确

　　某小区开发商在撤离该小区时，擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的维修基金。当该小区业委会把开发商推上被告席的时候，受理法院作出民事裁定，认为业委会不具备民事诉讼主体资格，对其起诉不予受理。

　　《条例》明确规定，业主大会的执行机构是业主委员会，但《条例》并没有明确业委会的法人地位，因此业委会就不具备民事行为能力，这就意味着业委会仅仅是业主的民意代表或是代理人，这直接导致了业委会成员可享受权利而无需承担责任的现状。而当业委会由于缺乏自律或对于物业管理有误解，甚至出于私利而作出不当行为时，法律也很难追究他们的责任。但是，如果一旦其有法人资格，业委会成员就必须对自己的行为负责。

　　由于《条例》对业委会的法律性质未予确认，从而导致在现实中业委会的诉讼地位极不明确。

　　盲点四：业主义务缺乏监督

　　据业内人士分析，尽管《条例》规定了业主的权利、义务，但是如何监督、制约不履行义务的业主也是一道难题。

　　由于业主的义务缺乏监督，个别业主的欠费现象，会升级为业主与物业公司的矛盾，导致本来就不太成熟的物业市场规则被践踏，秩序被破坏，而物业公司相当一部分精力也因此耗费，这在一定程度上影响了物业公司的管理与服务。

　　有关专家建议，有关部门不应该单纯要求物业公司怎么做，对业主也应该制定一套约束机制，应该建立管理费收缴信用体系。对不缴物业管理费的业主进行登记，一旦欠费达到一个标准，就可以在相关部门公布。银行、房管局、物业公司等部门了解情况以后，就可以在业主办理按揭、租售楼等时掌握主动，对这些业主形成制约。一旦这套体制成熟，欠费问题就会迎刃而解。(记者 高桥 李蔚 见习记者 熊艳菊 实习生 杨高磊 顾翔)

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