“资金为了寻找更高的回报，愿意走很远的路，甚至承担较大的风险。” 这足以解释处在政策调控的房地产业，外资为什么还在大规模进入。

　　至少现在，你还看不到这样的趋势走到了尽头。10月24日，花旗集团与嘉德置地合作，规模为4亿美元、专门投资中国房地产的私募基金——“凯德中国发展基金(CCDF)”成立。另一家国际投行巨头——摩根大通已准备在今年末在香港上市REITS。以此，它完成了其在中国房地产业投资上的整个产品链。

　　显然，这些投行们都不认同或者并不惧怕中国的房地产泡沫。“中国的房地产市场已经越来越规范。”CCDF成立的当日，摩根大通投资银行中国部董事总经理方方这样认为。

　　“12年前，当我跨入这个行业的时候，对于国内房地产投资避之不及。”方方说，现在，有越来越多的华尔街的投资者开始认可这个行业，并已经进入到中国了。

　　然而，这样的机会却不能被那些被严格监管的国内信托投资基金抓住。尽管它们是惟一能够直接受托投资房地产项目的金融机构，过去，它们也通过一些“创新”占据了一定的市场份额。

　　外资“大兵压境”

　　摩根大通已经协助多家国内公司完成大型交易，包括协助中国瑞安房地产公司配发3.75亿美元的债券，帮助"中国海外"配发3亿美元的债券。

　　方方称，到目前为止，摩根大通为其投资者提供，包括债券、股票、股权、烂尾楼等不同风险与收益配比的项目。

　　“投资者可以考虑直接投入资金开发一些国内房地产项目，或者成为房地产公司的战略投资者，这些房地产公司通常是没有上市的，投资者较终通过房地产公司上市来退出。”他说。

　　实际上，外资今年上半年已开始大举进入中国房产业。

　　摩根斯坦利房地产基金(MSREF)更是大手笔。6月11日，MSREF以10亿元人民币的价格，从中国海外发展有限公司手里购下上海广场上的六层物业。7月25日，深国投旗下的深国投商用置业有限公司与美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根斯坦利房地产基金共同成立合资公司。

　　投资逻辑

　　外资之所以选择今年下半年集中进入，主要还是宏观调控之后，房地产企业对直接投资的需求急剧增加。

　　一位行业 人士指出，中国的房地产的公司多数都是项目公司。此类公司的运营就是，借助政府资源，拿了一块地，然后从银行圈钱进行开发。然后用一个项目赚的钱再去拿地，再滚10倍的项目。这类公司无论从管理能力、策划能力、规划能力，到较后开发建设、销售、销售之后的管理，都不会成体系。

　　宏观调控一开始，此类公司开始面临资金困境。即便银根放松后，此类公司仍然困难，尤其是银行对自有资金的要求非常严格。这逼迫中小开发商开辟更多的直接投资渠道。

　　而一些大型开发商，宏观调控造成的地价回落，给了他们一个重新整合土地储备的良机。跟外资合作能够帮助他们树立行业“领头羊”的地位。

　　而另一方面，全球的资金供给非常充分的。这是外资集中进入的动力。

　　按他们的判断，国内房地产业从法律法规、产权的界定、二级市场交易到土地开发的招、拍、挂的原则等已经相对比较成熟，市场运作也越来越规范了。一位市场人士指出，对经营性的风险投资者是可以接受的，但他们需要了解风险在哪儿，需要更多的透明度。

　　在方方看来，实际上国外投资者对中国房地产的投资风险的接受程度越来越大。目前，境外投资者投资房地产债券年利率约在7%-8%左右，而私募基金对的要求则高达20%以上。这些投资者愿意承担风险的较主要原因，是他们看到了中国城镇化的速度。“这是个关键因素，中国的城镇化进程中蕴藏着房地产业巨大的潜力。不少国外投资者都想在其中分一杯羹。”方方说。

　　信托无门

　　与外资机构的纷纷热捧相比，国内的信托公司却是参与无门。

　　部分原因是，由于政策法规及市场环境等因素，房地产信托基金目前在我国的发展仍然存在一定障碍。

　　在日前召开的2005年REITs(北京)国际合作论坛上，银监会法规部副主任李伏安表示，带有REITs色彩的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》较早将在年底出台。而真正的房地产信托基金出台还无期。

　　而另一方面，带有过渡性质的房地产资金信托目前也受到了来自银监会的严格监管。

　　2005年9月，银监会下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)，提示信托投资公司密切关注房地产业务风险，规范经营行为。一位业内人士评论，该标准向银行放贷的标准看齐，信托公司和银行竞争，信托公司毫无胜算。

　　而方方则认为，目前缺乏房地产投资基金是中国资本市场的一个损失，尤其是香港于2005年6月修改了其《房地产投资信托基金守则》，放宽了房地产投资信托基金(REITs)的地域限制。大量内地房地产项目到香港上市，有可能引发一轮中资的风险投资海外上市的热潮。程志云 姜洪桥

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！