【案例】

    2003年，张某等人购购某小区的商品房，在签订正式合同时，张某等人对该购卖合同进行了认真阅读，并提出了诸多有价值的修改意见。但却对开发商提供的《前期物业管理协议》及《业主公约》没有在意，草草签字。在商品房交付使用后，由于开发商委托的物业管理公司收费标准过高并且利用小区的公共设施经营，许多业主对物业管理公司不满，进而拒交物业管理费。

　　【律师点评】

　　很多开发商为了在房地产开发过程中赚取更多的利润，一般都是自己成立物业管理公司来管理自己开发的小区。

　　前期物业期限不能长

　　购房者在签订《前期物业管理协议》及《业主公约》时，可以要求开发商提供相关招标文件，以判断《前期物业管理协议》中的物业管理公司是不是通过合法途径产生，而且应当注意《前期物业管理协议》的管理期限不宜过长，一般至小区业主委员会成立时止。

　　如果前期的物业管理公司不能很好地履行管理义务，业主大会可以根据《河南物业管理条例》规定：“业主大会履行下列职责：选聘、解聘物业管理企业”，业主大会可以通过招标的方式选聘新的物业管理公司。

　　加强公用物业的监督

　　对于物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动，《河南省物业管理条例》也有明确的规定：“利用物业公用部位、公用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业 费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。”小区的业主委员会有权对物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动所获得的收益进行核算并监督物业管理公司合理分配、使用该收益。

　　拒交物业管理费不是上策

　　购房者在入住小区后，头先关心的是房屋质量、装修等事宜，而忽视了及时行使业主的权利，召开业主大会并成立业主委员会。而且自己的力量又过于单薄，在自身权益受到侵害的时候无法与开发商抗衡。所以在入住小区后，业主应当及时召开业主大会，成立业主委员会，将个体的力量形成合力，更好地维护自身的合法权益。此外，拒交物业管理费并不是行之有效的方法，业主应当通过业主大会等合法方式维护自身合法权益。
　
    ◆律师信箱

　　问：经济适用房5年才能交易，是以签订合同还是以取得房产证的日期计算?

　　律师：按照《郑州市经济适用房管理办法》第32条的规定，经济适用住房购购人取得权属证书5年后，可以以市场价出售经济适用住房。由此可知是指取得房屋所有权证之日起5年内不得转让。
　　
　　问：我在金水区购购了一套带有地下室的楼房，但是地下室却没有产权证，只是让我们签了一份很简单的协议，然后说地下室本身就没有产权，我们只卖地上部分，地下部分你们只能使用不能购卖，请问他的这种说法正确吗？

　　律师：地下室有没有产权，要区别不同的情况而不同对待。如果是作为人防工程的地下室是没有产权的，不作为人防工程的地下室、高度超过2.20米并且在开发商取得相应的销（预）售许可证下是可以取得产权的。你可以根据上述情况确定自己所购地下室有没有产权。
　　
　　问：我看中了一套房子，价格也比较便宜，开发商说是城中村改造房，可以办理郑州市的房产证，但不能办理土地证,土地是集体所有，没有转为国有土地。请问，这样的期房能购吗?

　　律师：我国《城市房地产销售管理办法》规定：房地产开发企业在销（预）售商品房时必须具备国有土地使用证、建设工程规范许可证、施工许可证、建设用地规划许可证和商品房销（预）售许可证。从法律上来讲开发商在没有取得国有土地证的情况下是不允许对外销售的，另外，在没有土地证的情况下也不能办理房产证。建议你谨慎对待此类房地产，或是继续考察其他楼盘。韩建军

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