“宏观调控下一步的主线在金融”。近日，全国工商联房地产商会会长聂梅生对房地产市场做出这样的判断。在当前中国的房地产供给量中，住宅所占比重超过80％，住宅融资也占据了房地产金融的绝大部分，而房地产金融体制改革远远落后于住房体制改革，中国房地产业急需搭建多元化的金融平台。房地产金融已是当今业界普遍关注的焦点。

　　值此，全国工商联房地产商会和中国城市房地产开发商策略联盟共同组建的REICO工作室在《2005年第三季度中国房地产市场报告》中，对房地产金融作出专项研究报告。该金融报告反映，我国房地产金融市场没能构成多元支持体系和风险分担体系，房地产金融发展空间巨大。商业银行信贷将一直是住宅融资的主要工具，同时，中国应探索建立独立运行、专业经营、广泛参与的住宅融资体系。

　　多元化融资格局远未形成

　　REICO报告认为，我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。而一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。60％来源于商业银行，信托公司已经成为房地产金融机构的生命军，但是“212号文件”出现以后，信托资金都出现大幅度的回落。房地产融资的发展严重滞后，而福利性的制度、公积金制度大部分处于闲置状态，仅仅向7％的人发贷款。房地产融资渠道单一，只有商业银行体系支撑着房地产的资金需求，而多元化融资格局远未形成，股权融资有所增加，但是比例也只有15．2％，债权公司仅占0．001的份额。信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。

　　房地产金融发展空间巨大

　　REICO报告分析，我国居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础。其中，房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富，我国房地产金融发展空间巨大。但房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障。

　　REICO报告认为，我国房地产金融结构的发展是不平衡的。由于我国的金融体系更接近于主银行制度，伴随着金融深化的进程，尽管住宅证券金融会得到迅猛的发展，但仍然难以取代信贷金融的主导地位。未来相当长一段时间内，尽管商业银行信贷在住宅融资中的份额可能会有所下降，但仍将是住宅融资的主要工具，而日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。

　　应建独立运行专业经营融资体系

　　毋庸置疑，我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。REICO报告提出，发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康目标，并明确了房地产业在国民经济中的支柱地位，因此，需要更明晰稳定的房地产金融配套政策的支持。

　　REICO报告建议，应加强对独立运行、专业经营、广泛参与的住宅融资体系的探索和试点。成熟的住宅金融体系一般都有独立的非盈利性的政府住宅金融机构来协调整个住宅金融业务，一般都建立专业性和非专业性机构相结合的众多机构参与和分工的融资体系。中国应探索建立独立的住宅金融机构协调整个住宅金融业务，建立专业性的住宅金融机构，同时进一步发挥住房公积金的作用和效能。

　　福利性金融体系亟待建立

　　REICO报告提出，必须明确建立福利性金融制度是政府的基本职责。该报告认为，大多数国家对居民购房融资可分为福利性金融体系和商业性金融体系，国家在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。我国商业性金融体系承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，福利性金融体系亟待建立。

　　REICO报告进一步提出，发达国家往往明确中低收入群体融资的限制条件，建立与政策性住宅金融联动的各种金融制度，积极发挥财政的作用。我国需要发挥金融部门和财政部门的合力，并建立相关的配套政策和限制条件，并加强对政策实施对象的甄别，尽快建立针对中低收入群体的金融支持体系。陆昀

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