村里要拆占有人称已购，拒绝接受

　　老退伍军人王守柱生前无儿无女，一直单独生活，系孤寡老人。１９９６年９月，王守柱因病医治无效去世，村委会便与其叔伯兄弟王留柱共同为他进行了安葬，村委会为此支出了全部丧葬费用９００元。王守柱去世后，村委会将其生前的两间老房子作为无人继承且无人受遗的财产收归集体所有。因该房为土改时的老房屋没有房产证，村委会也就未办理有关过户等手续。２０００年１２月，村委会经过开会讨论研究，决定将该房以１０００元的价格卖给了王留柱，王留柱使用该房至今。２００２年１１月份，村里准备搞村行政规划，而因该房处于规划拆除范围内，于是村委会便同王留柱商量请其拆除该房屋，然而王留柱却予以拒绝。多次协商未果后，村委会以该房屋购卖行为违反国家有关法律禁止性规定等为由，将王留柱起诉至安阳市龙安区法院，请求法院依法判令该房屋购卖行为无效。

　　一审判决 村里退钱，占有人退房

　　在法庭上，村委会认为王守柱病故后，村委会应将其的两间老房收归集体所有。２００２年，该房卖给王留柱，但双方购卖房屋未经有关部门批准，未办理房屋及土地权利证书，且违背农村居民每户只应有一处住宅及农村居民购购接受与房屋，应先申请宅基地，得到使用权后方可使用的法律禁止性规定，要求法院依法判令该房屋购卖行为无效。王留柱则认为，其堂兄王守柱生前一直由他尽赡养义务，他为王守柱支付了医疗费及清偿债务共计６０００余元。１９９５年７月，王守柱病重时，在村委会４位成员在场的情况下，口头将两间房屋抵偿于他。１９９６年９月，王守柱病故时，他为其办理了丧事，共支出丧葬费１９００多元，村委会为照顾退伍老军人给他报销了９００多元丧葬费。２０００年１２月，他向村委会交纳１０００元钱，让村委会为他办理该两间房屋的过户手续。该两间房屋应归他所有，该房屋不属购卖关系，且本案超诉讼时效，请求法院驳回村委会的诉讼请求。

　　安阳市龙安区法院经审理认为，王守柱生前所住两间房屋归其所有，其病故后，村委会为其办理了丧事，并支出了全部丧葬费用，两间房屋因无人继承又无人受遗，应归其生前所在集体所有制组织村委会所有。王留柱和村委会于２０００年１２月实施的房屋购卖行为不成立，双方应该将各自取得的财产互相返还对方。遂依法判决村委会与王留柱实施的房屋购卖民事行为不成立，村委会在判决生效后一个月内返还王留柱１０００元，同时王留柱将诉争房屋腾清交还村委会。

　　二审判决 虽未办房证，购卖亦有效

　　宣判后，王留柱不服向安阳市中级人民法院提出上诉，坚持认为诉争的两间房屋是王守柱因受到他的照顾自愿抵偿于他的，１０００元钱不是购房款，而是过户费，房屋应归其所有，要求法院撤销原判，驳回村委会的起诉。

　　近日，安阳市中级人民法院二审认为，王守柱生前虽非“五保户”，但在其病故后，村委会为其支付了丧葬费用，其所的两间房屋无人继承和接受遗，依照我国《继承法》的规定应归其生前所在集体组织村委会所有。村委会将王守柱的两间房屋收归自己所有，又以１０００元的价格转卖于王留柱，王留柱亦交付了售房款，实际占有该房多年，双方之间有关房屋购卖的协议已成立并实际履行，村委会要求确认王留柱购房行为无效的请求法院不予支持。该房产过户和宅基地审批问题可另行补办。原审判决认定事实基本正确，但适用法律不当，应予改判。遂依照我国《民法通则》等有关规定判决撤销龙安区法院的民事判决，驳回村委会的诉讼请求。（文中人物均系化名）

　　说法

　　主持人：本案中，房屋应归谁所有？

　　毛俊国（安阳市龙安区法院法官）：我国《继承法》第１６条规定：“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产给国家、集体或者法定继承人以外的人。”第１７条规定：“遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。”第３１条规定：“公民可以与扶养人签订遗扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗的权利。”第３２条规定：“无人继承又无人受遗的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”

　　按照农村实际情况和习惯，一般购卖房屋、抵押房屋等行为属于生活中的大事，都较为慎重，应立书面契约。即使要将房屋遗他人，也应以书面形式，只是在危急情况下才立口头遗嘱。但在本案中，从１９９５年７月王守柱病重至１９９６年９月其去世，时间长达１４个月，并非情况危急，作为村专业干部的两个证人及王留柱，却未让王守柱立下书面遗或抵偿协议，故对王留柱主张的两间房屋是王守柱为报答其帮助，将房屋口头遗与他的理由信服力不强，所以法院不予采信认定。而村委会为王守柱进行了安葬，并支出丧葬费用。那么，综上王守柱的房屋应属无人继承和接受遗财产，依照法律规定，其房屋应归生前所在的集体所有制组织村委会所有。

　　主持人：购卖行为是否有效？

　　尚增法（安阳市龙安区法院法官）：我国《民法通则》第５７条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”较高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第３条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”第４条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”第９条款规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

　　房屋购卖合同属诺成性合同，是双方当事人就权利义务关系达成一致的意思表示。一方交付标的物，另一方交付价金，只要双方就标的物所有权转移和价金的支付协商一致，合同即告成立。办理相关登记手续是履行房屋购卖合同中法律对购卖双方所限定的义务，是房屋所有权发生转移在法律上的标志。卖方将房屋交付购方使用和管理，购方支付相应价款，发生的是房屋使用权的转移，而办理相关产权转移登记手续则发生房屋所有权的转移。这也正是法律规定房屋购卖需办理转移登记手续的目的所在。因此房屋购卖合同的生效是从合同依法成立时开始的。

　　本案中，王留柱与村委会双方之间有关房屋购卖的协议已成立并实际履行，虽然王留柱未办理宅基地批准及房屋所有权过户手续，未进行土地使用权变更登记。但法律法规及地方性法规只规定了应该或必须办理这些手续，但并未将房产过户和宅基地审批作为房屋购卖的生效要件。王守柱生前对其所住房屋未办理房产证，村委会将房屋收归自己所有时也未过户，若以王留柱未办理房产过户手续为由确认其与村委会之间房屋购卖行为不成立或无效实为不妥。再则，法律和行政法规也未将房产过户和宅基地审批作为房屋购卖的生效要件，不能以未办理房产过户和农村宅基地使用审批手续为由确认王留柱的购房行为无效，房产过户和宅基地审批问题可另行补办。主持人 安阳市龙安区法院 贾长桥 张兵

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