房屋交易“阴阳术”

   一份合同显示购卖双方真实的成交价格；虚高房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；填低房价合同交给房地产交易过户，以便少交税。

    前几年在业内“流行”而后被明令禁止的“阴阳合同”，现在仍在“地下”有所动作--同一宗房产交易，却签三份成交价格不同的合同，而且三份合同还各有“妙用”。

   【案例回放】一套房有三个价格

   近日，钟先生在海珠区看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的40万元的价格签订了购卖合同。可是，在签订合同的时候，中介还多准备了两份合同。中介向其解释道，因为钟先生是以银行按揭的方式购房，为了能够多贷款，可以签订了一份成交价格为44万元购卖合同，用于向银行申请贷款；另外一份可以用来登记备案和缴税时用，成交价格可以写少点，36万元就可以，这样就能少交点税。

   【权威解读】情节严重可能坐牢

   业内人士指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。

   据法律界人士介绍，由于存在不同版本的合同，购卖双方交易的凭据也缺乏先进性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给购家后，购家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从购家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易时，在不满足免除土地增值税的条件下，由于在房地产交易登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。广东威戈律师事务所的张启军律师指出，虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，会造成刑事犯罪。

   据了解，财政和地税等相关税务管理部门，对于纳税人申报的“实际成交价格”也会进行审查，一旦查出存在偷税行为，会作出相应处罚。而如果虚报房价以骗取高额贷款的行为被银行发现，则银行会向当事人追讨贷款。

   【行业呼声】中介机构当自律

   广州中原地产项目拓展总监黄滔认为，这种做法仅仅在图表面利益。大多数中介较开始是为了达成交易，就替购家想出这种手段，有些购家可能会贪图一时的便宜而听信中介，但造成纠纷后较终结果大多是双方解除合约，这对中介来说就是“吃力不讨好”；此外，这种违规操作的行为还容易造成房地产交易市场的混乱，使得行业的声誉和诚信度下降，特别是因为这种违规操作行为而引起纠纷的事件，对公司和行业的打击是很大的，有些市民在进行交易时，就不得不对中介公司产生怀疑，可能导致中介公司的业务和信誉大大受损。他同时表示，针对这种违规操作行为，目前许多中介公司已经明确不予以承认，一旦被发现，该中介经纪人员将被上报黑名单，以后将不得从事中介职业。

   广州市房地产中介服务管理所的负责人表示，中介公司的这种做法属于违规操作，扰乱了市场秩序。市民若遇上该类情况，可以向中介服务管理所投诉。中介的违规行为一旦被查出，将在国土房管局的网站上公布，并受到相应处罚。

   “阴阳合同”为何禁而不止？

   据业内人士介绍，“阴阳合同”现象前几年在行业内一直“流行”，现在仍时有冒头，其中有深层次的原因。

   据分析，一方面，追逐经济利益以及法律意识的淡薄是造成“阴阳合同”、“虚报房价”现象屡禁不止的主观原因。

   此外，房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性使得杜绝房价虚报存在一定难度。目前的房地产成交价格申报制度还有待完善，而对房屋价格的评估又涉及到诸多复杂因素，难以做到百分百的“客观”，导致投机者有机可乘。

   有业内人士认为，《城市房地产管理法》虽然规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但并没有具体的实施细则，执行起来必定会有所疏漏。此外，尽管相关主管部门对二手房交易中购卖双方价格申报有一套评估系统，但是一般都用不上评估的手段。就算评估了，双方申报的价格也还会作为一个很重要的参考值，让较终的评估价格贴近购卖双方的预期。

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