头先，住宅功能应随着面积的增加而升级。

　　据有关专家介绍，美国住宅的户均建筑面积远大于我国，但其起居室面积一般在19至40平方米之间，其中80％在20至31平方米之间。而我国目前住宅面积大多为80至120平方米，起居室面积却过于偏大。基于一般居民目前的生活模式及未来发展，并结合发达国家的经验，“大厅小卧”的选房标准应向理性回归。在一套120平方米的住宅中，起居室面积在22至28平方米（不含餐厅）较为合适。

　　目前我们大多数家庭中的卧室，并非只用来睡觉，还需要存放衣被、化妆等，因此不宜太小。国外住宅的主卧室，不仅面积大于次卧室，而且有专用卫生间和更衣室。我们目前一些住宅的主卧室也配有卫生间，如果同时配有步入式衣柜或更衣室，使用者可置身其中更衣，将会感觉更加舒适。

　　家政储藏空间非常重要。一套住房有足够面积的厅和厨卫还远谈不上舒适，还应该有玄关、衣帽间、储藏空间、家政阳台等。玄关主要是用来增加住宅的私密性，用来换鞋、放包等，是一块不该少的空间。嵌入式衣帽间应是今后住宅中体现生活水准的实用空间。家人或客人进入住宅后，可将外衣、书包等放入其中，使家里十分整洁。近年来市场上有了“家政阳台”的称谓，主要是与“景观阳台”相对应。在设计上备有上水、地漏、电插座及晾衣架等，和设备间或厨房相连接，避免洗衣晾衣弄湿卫生间地面及穿厅过室的不方便。有关专家认为一套舒适的住宅，就应拥有足够的家政及储藏等实用功能空间。

　　此外，起居室将是今后住宅的一个升级点，主要用来接待访客。其面积不需很大，通常可以与餐厅、书房甚至与厨房结合布置，避免家中来客给家中其他成员带来的不便，这将会是今后的一个发展趋势。

　　总之，未来的住宅应当特别强调功能的增量。随着面积的增加，功能随之升级，舒适度也得到提高。

　　，选住宅要考虑其物理性能。

　　有关专家指出，住宅保温、隔热、采光、通风等物理性能将成为今后对住宅的一个重要的要求。在建筑设计时应充分考虑气候因素和场地因素，如地区、朝向、方位、建筑布局、地形地势等。比如，寒冷地区的围护结构设计要考虑周边的不利影响，同时应注意加强围护结构的保温；在夏季炎热地区，应充分考虑屋顶保温、遮阳、夜间通风等隔热降温措施的使用。购房人在选购住宅时要考虑到这一点。

　　第三，住宅设施、设备及配套水平要提高。

　　这其中包括厨房、卫生间以及保暖、制冷等。在未来住宅的发展中，智能化、高效以及实用性能将成为提高住宅档次的一个要素。同时要考虑居住区的环境及配套要更完善。住宅寿命、耐旧性要延长，包括户型的灵活性、易改造等。要想购到手的房子不落伍，这些因素也不应忽略。

　　目前我们的住宅还缺少品牌，因此拥有品牌住宅，应该是开发商和购房者共同的追求。

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