房贷险在多方质疑中已经走过了8年，购房客户向银行贷款而必须交纳的保险金，由多个主体参与分配利益，参与者涉及开发商或中介、银行以及保险公司。随着市场竞争加剧和消费者权利的回归，这场“利益合谋”已逐渐失去阵地，各大银行完全放开“束缚”，让消费者自由选择购购房贷险或者其他险种的日子将为期不远。

　　8月10日，正在外地度假的张女士接到了郑州某房地产开发公司的“较后通牒”，说如果还不去办理按揭贷款手续，就要她退房了。

　　炎炎夏日，正值楼市淡季，各房产公司都在大搞促销活动，能卖一套房子已属不易，况且张女士这套房子价格不菲，缘何遭“拒卖”？

一场头绪纷乱的纠纷

　　事情要从今年年初谈起。

　　为了儿子上学方便，一心想在郑州市的金水区购套房子的张女士在文化路上看中了一处房产，因为家中生意压了一部分钱，所以想通过按揭贷款的方式来购。

　　4月份，售搂员通知她说楼盘的预售许可证已经下来，可以办理按揭了。她带着购房资料赶过去，发现只能在中国建设银行某支行（以下简称建行）贷款。此前因为亲戚在某股份制银行工作，说在该行贷款购房可以省不少费用，张女士不想在建行贷款，却被告知开发商只认这一个银行，除非一次性缴清房款后，自己再拿房产作抵押才可能到其他银行贷款，但如果没有取得房产证，从其他银行贷款没有开发商的配合也很困难。

　　因为双方协商不通，这件事情就被搁了下来。

　　此后的几个月内，售搂员不断打电话催张女士。对于这次的“较后通牒”，考虑到这套自己比较满意的房子，张女士决定妥协了。

　　8月13日，张女士到了指定地点去办理手续。细心的她并没有像大多数购房者一样见单子就签字按手印，面对保险公司递给她的保单提出了疑问：“房贷险明明保的是银行的风险，银行是受益人，为什么要业主来埋单？”不仅如此，她还发现：“我住在金水区，银行却指定我在某不知名的保险公司二七区的分公司购购房贷险。保险公司这么多，银行有什么权利强购强卖”？

　　张女士提出异议后，银行工作人员告诉他：要贷款就得接受这些条件，否则免谈。此前在郑州，中国工商银行已经不再强制购购房贷险，就在较近的7月份，房贷业务量比较大的交通银行郑州分行也取消了强制购购房贷险，而张女士却又一次遭遇“霸王条款”。

　　而让张女士尤其气愤的是保单上的特别约定部分“投保人已在投保单上声明：上述所填内容属实；并对贵公司《个人抵押贷款房屋保险条款》（包括责任免除部分）的内容已经了解；同意签署正式保险单”，而她根本就没有见过所谓的保险条款。在她的要求下，该保险公司的工作人员才不耐烦地给了她一张单子。因为平时比较关注这方面的信息，张女士发现在这张保险条款上的保险责任部分，原来只是对房屋进行了财产保险，并没有还贷保证责任，就是该份保险只“保房”不“保人”。

　　以贷款人为30岁的男士、向银行贷款10年期10万元为例进行选择。

　　通过咨询身边很多朋友以后，张女士发现同样的投保金额，在不同的保险公司甚至在同一保险公司的不同分公司竟然也有很大差别。纷乱的头绪，让处于弱势的张女士很是头痛。“开发商指定贷款银行，银行又指定保险公司，保险公司又指定保单，购房者先进能做的就是面对一张张单子和协议，签字、按手印、交费，随时等待召唤，没有选择的权利。是我在掏钱消费，可是有时候连知情权都没有。”

　　愤愤不平的张女士决定维护自己的权益，可是在咨询律师之后，她放弃了。因为官司无从打起，她自己都不知道该起诉谁。

　　类似张女士的遇到的情景，在购房者中不在少数，人们都选择了遵从。到底是谁在牵着购房者的鼻子走？

　　多方“利益合谋”

　　“住房按揭贷款必须购保险缺乏法律依据！现在郑州的房贷险受益人是银行，对消费者来说意义不大，消费者是在为银行购单，同时保险公司和中介都得到了受益，是极不合理的。”河南国基律师事务所的刘彦勇律师说，“《保险法》第10条规定，‘除法律、行政法规规定必须保险的以外，保险公司或其他单位不得强制他人订立保险合同。’银行要求购房者必须投保房贷险是依据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）第25条，但该《办法》是部门规章，必须服从《保险法》。”此外，刘律师说，银行指定保险公司的做法也违犯了《反不正当竞争法》，购房者作为平等的民事主体，有权选择保险公司。而且在这种情况下，购房者应该向消费者协会投诉，虽然暂时不能解决问题，但如果投诉较多，消协会列为投诉，可望尽早解决问题。

　　而一位在郑州房地产界从业多年的彭先生则认为，这是市场竞争下多方因素造成的。个人住房贷款对银行来说接近零风险，因此一直是各大银行争取的业务。开发商之所以指定银行，大都因为前期开发时资金紧缺，某银行提供了贷款帮助，甚至有的楼盘整栋楼都在银行做了抵押，如果让客户选择其他银行贷款，该银行不先解除房产抵押，其他银行也不会发放贷款给客户。而保险公司的业务是从银行争取来的，他们往往付给银行很高比例的佣金。这是长期以来业内秘而不宣的约定。

　　“其实无论开发商还是银行，谁的控制力强就是的受益者。银行牵制不了资金实力开发商，那么开发商就可以指定银行和保险公司以及中介。”招商银行郑州分行资产部的王经理一言概括了房贷险纠纷的根源。由于多年的个人房贷业务经验，她对市场领悟很深：“房贷险的全称是‘个人抵押住房综合保险’。其法律(广义)上的依据，是央行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》第25条的规定，‘以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人 有关保险手续。’8年来，房贷险已经确立了其强制险的地位。这种格局下的直接受益者，就是银行和保险公司。不过目前这种局面正在松动，像我们银行都是让客户自由选择是否购购房贷险的，为吸引个人房贷业务，甚至对客户减免部分手续费。”

　　熟悉情况的人们知道，客户交纳的保险金，的确有多个主体参与分配利益。当然，这不是台面上的游戏。参与者涉及开发商或中介、银行以及保险公司。这些主体之所以热衷于房贷险，是因为房屋因自然灾害损毁或贷款人因意外事故丧失还贷能力的情况毕竟少之又少，该险种给这些主体带来的利益是极为可观的。

　　“窥一斑而知全豹”——据某银行有关人士透露，2005年该行新发放的住宅和商用的住房按揭贷款有31884.9万元，以按揭20年为例，一年内保险公司收取的保费就达到318万元，其中这笔保费作为银行的中间业务、银行又可从保险公司提取5%左右的佣金。

　　消费者期待权利回归

　　处在舆论漩涡的房贷险难道真的“十恶不赦”吗？中国人民财产保险股份有限公司郑州市金水支公司的刘先生告诉记者：房贷险其实是对购房者的一种保障，可是在郑州由于保险市场的混乱，却成了购房者的一种负担。其一，有些不够自律的保险经办人员为了拿到更多佣金，把房产总金额当作房贷保险金额，其实银行要求购购的房贷险仅仅是指贷款总金额；其二，房贷险应该包括房屋安全保险和贷款信用保险两部分费用，而许多保险公司收了保费，保的仅仅是万无一失的房屋安全保险，一旦被保险人因突发事故丧失还款能力，与保险公司并无干系；其三，保险公司要求房贷险要一次性缴清，对于提前还贷的购房者来说很不公平。因为如果提前部分还贷就不能退保费，如果全部提前还清房贷退保费时也会被大打折扣……

　　变化直接缘于政策调整。

　　2004年10月和2005年3月，央行两次提高贷款利率，这直接导致了提前还贷率不断升高，由此引发的房贷险退保潮使原来房贷险的一方受益者——保险公司开始坐不住了。

　　“房贷险的赔付率很低，几乎可以忽略不计，因而一直以来，各家保险公司都在激烈争夺这一市场。大家原来都认为房贷险很好做，稳赚不赔，没料到现在有这么多退保。”一位不愿意透露姓名的保险公司市场部人士告诉记者。据估计，目前房贷险退保率达到30%以上，此前向银行支付的佣金(实际上远高于5%)不可能追回，房贷险业务不仅赚不到钱，甚至可能招致亏损。

　　银行方面也因竞争改变了既往策略。

　　目前个人房贷业务是商业银行中安全系数较高、较受各家银行看好的业务，业内人士表示，银行纷纷叫停房贷险业务，主要是考虑到提升国内银行在个人住房贷款的竞争能力，避免个人优质客户的流失，是银行充分尊重客户选择，提高银行业务的表现。

　　据记者了解，其实在北京、上海等地，伴随市场的发展，房贷险有很多改革，已经越来越多地从消费者的利益出发了。

　　比如，保险费由一次性缴纳（趸缴）改为按年缴纳（年缴），尤其适用于经常提前还贷的借款人。采用年缴方式以后，借款人于每个还款年度个月偿还贷款本息的同时缴纳当年保险费，由贷款银行统一扣收。随着贷款按月偿还，保险金额逐年降低，保险费也逐年下降，减少了借款人的保险费支出。同时，还免除了各种复杂的退保手续。

　　有些保险公司在取消房贷险之后，又找到了新的出路：向购房者力推家庭财产综合险。保险业人士认为，一年期的普通家财险保费只要几百元，但却可以保障几十万元家财。如果发生类似火灾、爆炸或者他人恶意破坏等事故，造成投保人财产损失，投保人就可以要求保险公司理赔。

　　“较根本的是要研发出适合购房者胃口、新的家庭财产保险或房贷综合险。”永安保险河南分公司的孙经理认为，就目前情况看，由于这是行业长期以来形成的坚冰，想一时打破并非易事。但伴随着市场竞争的加剧和消费者权利的日益回归，各大银行完全放开“束缚”，让消费者自由选择购购房贷险或其他险种的日子将为期不远。本报记者：徐靖 

相关链接 房贷险

　　个人抵押商品住房保险，简称“房贷险”，是一种保证保险。目前我国的产险公司几乎都开展了此项保险业务，大都采取将

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