央行的突然加息，使得普通百姓对于个人房贷越来越关注。究竟是选择固定利率房贷，还是浮动利率房贷？究竟要不要提前还贷？多还利息就吃亏了吗？在选择个人房贷的时候，百姓一定要避开传统观念中的误区。

　　误区一〉〉〉固定利率房贷较划算

　　央行在１９日宣布上调了存贷款利率后，各大商业银行的固定利率房贷一下子火爆了起来。对于再次加息的预期，使得许多百姓开始关注这一新型房贷品种。同时，随着农行将加入到固定利率房贷的“队伍”中，办理“固定利率房贷”的银行增至４家，分别为光大、招行、建行、农行。虽然各大银行都提高了相应的固定房贷利率，但是对于普通百姓来说，依然具有吸引力。但固定利率房贷真的较划算吗？

　　细心的人可以算出，在经过此次加息后，部分中长期限的房贷利率水平实际是“负增”的。以中长期贷款的１至３年（含）为例，加息前的利率为６．０３％，下浮１０％为５．３２７％，加息后的利率为６．３０％，下浮１５％为５．３５５％，比加息前负增０．３１５个百分点。以此类推，３至５年（含）的贷款利率，在加息前后保持不变；５年以上的，加息后仅增加了０．０６３个百分点。

　　相比定息房贷，普通房贷虽然没有在利率上的优势，但是充分考虑了时间价值的因素。以５０万元贷款为例，如果贷２０年，虽然每年还款额均为４．１万元，但假设通货膨胀率为３％，十年的４．１万元，其实只相当于年的２．３万元；同样，３０年贷款，每年还款均额３．４万元，而第三十年所还的３．４万元，只相当于年的１．４万元。而目前固定房贷利率较多不超过１０年。由此可见，百姓在获得低利率的同时，实际上牺牲的是时间价值。从这个角度来看，虽然固定利率房贷看上去比浮动利率少付了很多利息，但是对于个人来说，应该结合实际情况进行选择。

　　误区二〉〉〉加息了，赶快提前还贷

　　提前还贷也是加息之后老百姓较为关注的话题。在今年次提高贷款利率之后，许多人都开始筹划在年底之前将自己的房贷提前还一点，这样可以在利息支出上少付出一点。

　　提前还贷改变不了利率的影响，只能相应节省一些利息。但是这个和加息本身没有什么必然的联系。贷款合同一旦签订，就具备了法律效力，根据合同法，个人是不能随便更改合同的，合同上签订的贷款期限是多少年，那么利率就得按多少年的标准执行。由于贷款利率是通过折现方式计算的，如果提前还贷的金额只占到全部贷款的很小一部分，对于利率的影响还是非常小的。

　　从此次加息的情况来看，商业性个人住房贷款的利率下限由贷款基准利率的０．９倍扩大到０．８５倍。若市民选择的是２０万元住房商业贷款，一年只需多付１２０元，几乎没有影响，如果盲目提前还贷而影响到日常的生活质量，反而不可取。

    误区三〉〉〉多还利息就吃亏吗

　　央行加息之后，人们对于房贷的还款方式就更加关注了。在同一家银行贷同样一笔房款，如果采用不同的还贷方式，利息差别还是非常大的。以一笔５０万元的３０年期贷款为例，以等额本息还贷，总的还款金额为１０６０７４５．３８元。而以等额本金的还款方式，总的还款金额为９４５５３４．６４元。两者相差近１２万元。但这就说明等额本金的房贷划算吗？非也。在等额本息的还贷方式中，你每月支出仅需２９４６．５１元。而在等额本金还贷中，较初一年每月还贷金额在３６００至３９００元，压力非常大，它的实质只是加快了本金的偿还速度。

　　有关调查显示，目前有９１．１％的人购房用了贷款。这些贷款者中，有３１．７５％的人，月供占到了其收入的５０％以上。银行人士称，月收入的５０％是房贷按揭的一条“警戒线”，越过了会影响生活质量，月供较好不超过月收入的３０％。从这个角度来说，通过一定的还贷手段，降低月供金额，不使生活标准降低，同时又在规定期限内还清贷款，这才是的“划算”。　（华北）

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