2007年12月20日下午，当刘先生看到央行年内第六次加息的新闻时，他的反应是，每月的房贷还款额又要增加了。从2008年的1月份开始，他每月的月供就已增加了近300元。

　　在央行的此次加息中，5年以上的贷款利率保持不变，而一年期的基准利率却提升了0.18个百分点，其他5年以下短期贷款的基准利率提升了0.09个百分点。由于大多数个人住房按揭贷款都属于5年以上长期贷款，因此舆论普遍认为此次加息对大部分购房者来说没有任何影响。

　　刘先生稍微松一口气，至少这一次，他还不需要为加息而支付更多的月供。要知道，不久前，刘先生为了减轻月供而做的一次努力刚刚失败。正如3年前刘先生购房之时对于房贷根本没得选择一样，现在，刘先生发现自己仍旧没有选择的权利。

　　关于选择权的觉悟

　　时间回溯到3年前。2004年，大学毕业才2年半的刘先生在京西购置了一套房子，132平方米，每平方米6100元，头付20%。依照当时的利率，刘先生的月供为每月4334元。对于当时的刘先生来说，这笔月供有点沉重，但他还是硬着头皮撑了下来。贷款银行也没得选择，当时那楼盘的合作银行只有农业银行一家。

　　令他颇有点郁闷的是，交定金的当天——2004年10月29日，央行宣布加息。然而，他却没有意识到，这股郁闷要陪伴他3年，一直到今天。

　　3年，刘先生的工资收入并未有大幅的增长，而且农业银行低效的服务让他几乎在每个月还款时都要遭受一次折磨。加息，则像蚂蚁搬家一样，每隔一段时间便让他的月供又重了一些。如今，他的月供已经上升至4800元左右，而这个增长的趋势似乎看不到止境。

　　2006年，他曾有机会减缓日益加重的负担。在该年年初，固定利率房贷在北京市场风靡一时，光大、建行、招行成为批开办固定利率贷款的银行。到当年8月，刘先生的房贷银行——农行也推出固定利率产品，并规定老客户可以将原来的浮动利率转变为固定利率房贷。

　　“当时如果选择转成固定利率房贷的话，或许今天的加息就跟我全无关系了。”刘先生显然有些无奈。

　　当时，农行推出的5至10年期固定利率房贷的利率为6.15%～6.95%，而目前的房贷利率则已上升至6.665%。经济学家们则普遍认为，加息还将持续。

　　当时没有选择固定利率房贷的原因众多，“主要是根本意料不到加息可以加到今天这样的高度。”刘先生表示，另一个原因则是固定利率房贷的较长贷款期只有10年，而刘先生的贷款时间长达25年，“这相当于让我提前15年还贷，压力实在太大了。”

　　而在2006年，让刘先生心动的房贷产品，也远不止固定利率一项。

　　2006年至今，深发展、招商、兴业等一批股份制银行在个人房贷市场的尝试引人关注。为争夺个人房贷这块银行优质业务，它们竞相推出了一系列的新型房贷产品。比如深圳发展银行推出的“双周供”、存抵贷，兴业银行(601166行情,股吧)突破“购房者年龄＋贷款年限”不能超过65岁的业内惯例，延至70岁，招商银行(600036行情,股吧)的“入住还款法”等等。传统的四大商业银行也都做出了反应，不同程度地在产品品种上进行了改良和创新，农行推出固定利率房贷的跟风行为便是一个典型。

　　力推同名转按揭业务，也是银行争夺房贷的一方面，招商银行甚至不惜在一段时期内对该业务免除手续费。

　　“3年前购房的时候，房贷没得选择，自己也没有选择的意识。当猛然发现居然有那么多房贷产品，就像掉进大宝藏一样，兴奋得很。”刘先生如此回忆当时的心情。
被封死的通道

　　但当刘先生想要行使他对房贷的选择权时，却遭遇了挫折。

　　汽球贷，2007年年初深圳发展银行在国内新推出的一款房贷产品，其原理便是将一个长期贷款分拆成若干个短期贷款，客户每期的还款额度与长期贷款类似，但需要在每次短期贷款结束时一次性支付清剩余本息，然而再重新开始下一个贷款流程。

　　由于短期贷款利率比长期贷款低，在此次加息之前，3年期汽球贷与普通房贷的利率差额达到了0.306%。“大概算了一下，选择汽球贷的话，我大约可以节约利息3万多元。”

　　较为关键的是，汽球贷可以同循环贷捆绑在一起，而循环贷可以根据房屋的市价升值而给予更高的贷款额度。也就是说，除去过去的房贷之外，刘先生还能获取因房屋升值而增加的一笔新贷款，理论上他可以拿这笔钱去做任何他想做的投资。而此时刘先生的房子每平方米市值已经过万。和大多数人一样，他在股市里有着一笔不小的投资。

　　换房贷！刘先生当时便下了这个决心。由于工作的关系，这个手续推迟到2007年10月才去办理。

　　中宇慧通担保有限公司，位于北京市西城区金融街盈泰，是深圳发展银行在北京的贷款合作单位。当刘先生前往该公司希望办理房贷转按揭手续时，却发现此前的循环贷已经不能办理了。原因是2007年9月27日央行和银监会下发的一则通知。

　　在这则《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》里，人们显然更为关注的是对套房实行40%头付的条款，鲜有人发现其中较后一段内容如下：“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。”

　　该通知叫停了循环贷和加按揭，而这恰恰是刘先生进行转按揭的重要目的。“深发展的网点太少，汽球贷虽然可以省点利息，但每个月也就几十块钱，关键是一整个转按揭流程办理下来，手续费就得交几千元，觉得麻烦还不值得。”刘先生于是没有办理转按揭手续。

　　接下来两个月，尽管已经激不起太多的信心，但刘先生笑着向记者承认，他脑海里还会时不时地崩出去办理转按揭的想法。“毕竟没做过，还有点好奇，而且被农业银行‘绑架’了这么久，还真有点甩它的想法。”

　　不久后的一条新闻则直接将刘先生的这个想法扼杀了。2007年12月18日，央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话中明确表示，要坚决取消“转按揭”和“加按揭”贷款，并严格杜绝“假按揭”。

　　尽管不少银行人士事后表示，央行取缔的对象，更多是针对“加按揭”贷款，正常的房屋交易转按揭并不受影响。但记者了解到，同名转按揭，也就是不更换房产所有者的转按揭贷款，各商业银行都已基本暂停受理。

　　两天后，央行针对短期贷款再次加息，加上转按揭的成本，汽球贷对于刘先生而言，已经成为一根鸡肋。

捆绑效应

　　“关键是次贷款的时候没得选择，那时候只能从农行贷款。到后来即使再想更换银行，仅是办理的成本就足以让你再考虑考虑了。”回忆起这一年多来在房贷上的尝试，刘先生感叹道。

　　事实上，即便在今天，面对产品繁多的房贷市场，消费者的选择权同样备受限制。而开发商对合作银行的选择，往往就决定了购房者未来房贷的归属。

　　记者随机调查目前北京在售的20个楼盘，其中有3个项目的房贷银行仍旧只有一个选择，另外有3个项目的房贷合作银行只有2家，合作银行较多的也仅有6家。

　　“你总不能为了银行的房贷产品而去购房子吧？”当记者拨通京东某项目的电话，表示希望从一家非房贷合作银行贷款时，售楼员如此回答。

　　“这仍旧是一个不完全竞争的市场。”西南财经大学财税学院教授周雪飞对记者表示，“鉴于目前开发商融资渠道仍旧偏窄，过于依赖银行的开发贷款，个贷市场也不可避免地与之捆绑在了一起。”开发贷款提供银行即是房贷合作银行，即便在目前仍是普遍现象。

　　而直接向银行贷款则需要抵押物，显然对于大部分购房者而言并不现实。

　　能够直接绕过开发商的直客式房贷，在北京目前却只有民生银行(600016行情,股吧)一家可以办理，但实际上整个流程中却还是绕不过开发商。

　　头先需要向开发商支付一笔头付款，然后由开发商开具收款证明及购房合同至银行申请贷款，而后银行批贷给购房者，购房者向开发商一次性付清剩余款项。

　　整个流程事实上与通常房贷流程一致，但购房者得事事亲为。惟一的好处就是能够免去一些中间费用或是享受某些楼盘一次性付款可能提供的优惠，开发商方面则完全可以不予配合。

　　“直客式贷款的风险系数太大，如果大规模开办的话，成本也偏高，个人办理的操作性又太差。这对银行来讲几乎是得不偿失。”某银行人士对记者表示。

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