购别墅除了要注意购购普通住房的一般问题外，还要注意以下六大问题。

　　一、 “小产权”。

　　小产权相对大产权而言。大产权房屋产证由政府房地产管理部门发放，小产权房屋产证由乡镇政府发放。大产权房能正常上市交易，价格较贵，小产权房不能正常上市交易，价格较便宜。原因是小产权房是农村集体所有土地，根据《土地法》规定，是不能出让、转让的,非集体经济组织成员购购此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。如投资的话，也不能起到保值、增值的作用。因此,一定要慎重。

　　二、 “花园”。

　　别墅一般都带花园，如果是独幢别墅，花园的面积还会较大，因而 “花园”也是别墅销售时的一大亮点。但细分析的话，产权人实际上不能享有花园的所有权，因为别墅的花园一般也就是用苗圃和栅栏围起来的部分，这部分面积是不会体现在产证里的。另外，根据 《物权法》规定，这部分权利应当属于全体业主所有，除非花园面积体现在产证里，否则并不能成为实实在在的权利。

　　三、 “露台”。

　　露台是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有围护、无顶盖的台面。露台的面积并不计算在建筑面积之中。因此，如说 “露台”，并不能算是，因为露台本来就没有算面积。

　　四、 “ (半)地下室”。

　　地下室是指房间地面低于室外地平面高度、超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面高度、超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。如果地下室的净高超过2.2米，那么应当算在建筑面积里，如果没有超过，则不算建筑面积。

　　五、税收。

　　购卖别墅所缴纳的税收比普通商品房多。因此，要学会测算交易成本。

　　1、独栋别墅：土地增值税：

　　(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。个人所得税： (卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-购卖成本-装修成本-贷款利率×20%。

　　2、联排、叠加、双拼别墅：土地增值税： (卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税) ×(30%-60%)-购卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。

　　满3年不满5年的，土地增值税减半;满5年的不征收土地增值税;先进住房且满5年的，双免，只缴纳本次转让的营业税。

　　六、贷款。

　　别墅的贷款成数比住宅要低，银行一般较高成数控制在五成;则不能申请公积金贷款，只能申请商业贷款。(作者张黔林 为上海大邦律师事务所律师)

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