集百草要让这世界都香——主题旅游产业园区策划浅议 

前言
  目前，越来越多的开发商投资者在做项目开发时面临着多难的境地。纯粹旅游开发所带来的经营权、投资大、收益周期长等问题让人犹豫；房产项目的政策风险、以及和周边景区之间的关系协调也同样让人心烦；产业开发的专业性和脆弱性也是需要慎重对待的问题。如何能够利用旅游开发、产业开发、房产开发之间投资收益的差异、各自的优劣势来弥补这些可能存在的漏洞就成为一个很有意思的话题。“ 主题旅游产业园区”由此而来。

  “ 主题旅游产业园区”的概念是从主题旅游区、产业园以及主题旅游地产三者复合而来。其中旅游是整个概念中的核心，产业是围绕着旅游主题来展开的相关产业。当然“ 主题旅游产业园区”绝不仅是简单的字面词意的重新排列和组合，而是更深层次的希望能够从产业链、游客体验、盈利模式、公共关系处理等多方面进行资源重新配备组合，对项目中的每一个环节都要从投资商、消费者、当地政府、本地居民等多个角度来综合考虑，较终达到一个相互和谐、共荣共生的局面。

  当然并不是所有的旅游资本项目都适合“ 主题旅游产业园区”的概念，我们认为要做“ 主题旅游产业园区”需要涉及三大关键链条的把握。，产品供给链分析；其次，产业联动链分析；第三，运营控制链分析。

规划进行时
  为了能够更清晰的说明“ 主题旅游产业园区”的开发思路，我们结合近期机构所完成的一个具体案例——“ 百草仙园”项目来加以说明。案例基本情况为：地处于世界遗产青城山的外围区域，是青城山镇区的一个组成部分；距离成都市约30 分种车程；项目协议面积包括保持林地、山地等达13000 亩，项目内自然生态环境良好，除部分农民住宅外基本没有建设；所依托的文化有当地的道文化、长寿文化、中医药文化等内容。

  头先，所谓产品供给链分析，是指“ 主题旅游产业园区”项目一定要考虑项目所在区域目前以及未来的产品供给状况，因为区域范围内，存在地脉相连、文脉相近、水脉相通的近似状况，所以主动融入区域旅游格局并填补其产品架构中的空白点或薄弱点是需要头要考虑的。而区域产品供给体系是否完善就需要对项目所处的区位、交通、城市依托、旅游开发现状等背景因素进行详细分析。

  都江堰- 青城山被四川省列为三大国际休闲度假旅游区之一，其具有无可比拟的区位、交通优势，在其国际休闲度假旅游区的规划中明确提出打造以“ 中国式养生”为核心方向的开发思路，“ 百草仙园”需要主动融入到大的旅游格局中来，在大的方向之下寻找更为精准的开发方向，同时结合青城山组团各不同片区形成的发展特色来挖掘差异化的发展。通过仔细研究，发现青城山区域乃至都江堰片区，缺乏一个围绕长寿、道、中医药文化的具有影响力的养生度假体验环节。在对产品供结链的研究分析中，明确了“ 百草仙园”的旅游开发方向为中国式养生主题度假园。

  其次，所谓产业联动链分析，是指在明确主题方向后，对核心主题进行相关的产业链研究，明确产业链中核心产业、周边产业、衍生产业等产业梯次，较终选择具有高价值、高拉动的多个产业来共同构建产业集群，并确保各产业之间能够形成良好的联动和对接，从而发展主题产业园区的概念。

  “ 百草仙园”项目在明确以中国式养生度假为主题方向后，结合中草药、长寿文化、道家养生等资源特色和商务会议、高端度假等市场需求，明确构建密切围绕着养生文化主题的特色会展产业、专项旅游产业、健康疗养产业、中草药种植产业、旅游度假物业等产业群。每个主要产业下面都有相关的重要项目作为支撑，如中草药种植有中华药博园等项目作为支撑，确保产业发展的可行性，较终对园区内种植的中草药如何有效消化、合理利用都做出合理的安排，同时通过多产业的联动，也更大范围的带动当地居民的就业，发挥着更为良好的社会效益。

  项目都基本确定的时候，对各项目、各相关产业的盈利点、盈利模式、开发时序等进行分析，根据各项目的不同投资体量、投入时机、回收周期、融资渠道、融资难度等来确定较终整体项目的运营方式，对运营控制链需要做到资金稳定、梯次投入、增值有序。

  百草仙园”的运营模式为先做大环境配套，以核心活动拉动关注度，打造核心引擎项目拉动片区开发，之后联合其他合作伙伴滚动运营、共同完成整体项目打造。项目的见效期较短但建成期较长，通过前期的产业引入和基础配套完善，后期开发会更多的转移到文化开发和协调管理上，较终保持项目的发展可持续性。

  当然，对“ 主题旅游产业园区”的认识还需要在今后的实践中不断的深化和提炼，甚至这种提法是否科学也需要进一步的思考，但将主题旅游和相关产业相结合、甚至完全交融的做法已经逐步进入我们的视野，这必然会引发更多的关注和探讨。

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