城市开发之商业地产：如何界定复合地产的主题

　　古时孟母三迁，与其说是择邻，还不如说是对居住环境的“复合性”追求，其根本是希望达到“物以类聚，人以群分”的目的，因为社会的归属趋动是天然的，也是固有的。几年前，复合地产对百姓而言，还是一个陌生的概念。但是现在以广州奥林匹克花园为代表，产生了深圳万科四季花园、华侨城、北京SOHO现代城、锋尚国际公寓等各具特色的复合产品，这些楼盘以其超前的文化内涵、先进的科学理念、全新的生活水准赢得了市场。
　　
　　复合房地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。然而复合地产并非是随便一个主题和房地产的结合，而是两者或者更多者的有机结合。复合地产可以是单一主题，也可以是多元主题，但无论什么样的主题，都应突出“复合”这一根本主题：
　　
一、温馨的人性化。

　　做房地产的较终目的是要给消费者一个适宜的人居环境，所以复合地产只有满足人性化、生活化需求，才能算得上真正复合成功。为此，复合地产确定的主题应当遵循和人类的一些较基本需求高度相关，与人们工作以外的各种活动高度相关。例如健康、运动、自然环保、教育、金融理财等。前国际奥委会主席萨马兰奇为奥园题词时说：“我向奥林匹克花园的开发建设者表示祝贺，你们的概念与大众体育所倡导的方式是一致的。”其实，房地产在进入一个渐趋成熟的市场后，住宅房型受到成本、价格、气候条件、建造方式、文化习俗等的制约，并经过不断地选择和优化会趋于一致。比如在上海，一梯两户，小高层板式正在成为一统天下的成熟房型。此时房地产复合更有必要，并且应该向纵深发展，以仔细推敲每一个与人的生活息息相关的细节，使之能程度地满足不断提升的人的物质和精神的需求。
　　
二、非常的广泛性。

　　复合地产作为一种全新的开发理念，它应该不是一句口号、一段广告词。而应是贯穿了整个房地产开发的整个过程的有机的、广泛的复合，比如规划设计、物业管理以及售后服务等各个环节，都应当有复合的广泛性。只有这样，才能找到规划设计的灵魂，才会在规划过程中紧扣主题。比如把健康复合到房地产中，不仅是优美的社区环境、舒适合理的居住空间、的生活配套和先进的现代化设施；更重要的是以“健康管理”为核心的健康管理服务系统、与社区生活融为一体的各种体育运动设施、以社区文化和交流活动要突出。而健康作为一种生活方式，它不仅涵盖了体育运动，还包含健康的饮食、健康的环境、健康的文化、健康的家庭、健康的人际关系、健康的教育等等，是具有非常的广泛性的。
　　
三、融洽的参与性。

　　消费者很容易感知到与他们生活很密切主题的价值，并善于参与到主题之中。房地产与相关行业长期以来就有合作，一 些好的东西被引进来，但同时仍然有许多不好的东西没有被消除，而一些更好的东西还没有复合进来，这制约着房地产整体水平的提升。广东奥园置业集团与海尔集团成立的“海尔奥园住宅产业化推进”，是家电企业参与地产概念，共享住宅产业化大餐的典型事例。 据介绍，该融合了海尔在家电和厨卫设施制造等方面的优势，推出“奥园给海尔一个毛坯房，海尔还奥园一个温馨的家”主题。据介绍，海尔家居集成将对奥园提供的毛坯房进行规划设计，提供B2C电器、厨房、卫浴、电工等功能产品，进行小区智能化系统的安装，达到对毛坯房电器、厨卫等配置与装修一次到位的效果。此次跨行业合作，使双方成为集成家居行业的标准制定者与跨行业合作的领跑者。
　　
四、和协的匹配性。

　　复合地产要成功就必须讲究适应性，让主题与消费者的需求能够有机地匹配，主题和优势资源能够有机地匹配。如把教育当成一个产业来做，就要把复合理念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、户型设计、物业管理等每一个角落、每一个毛孔，并把这些理念充分、完整地表达出来，才能在市场里具有主动性和吸引力，才能在市场里站住脚。浦东“中科大学村”的建设，将“教育”导入房地产开发理念，使之成为开发主题，它依靠教育、科技、人才的本身资源，营造以研究生院为核心的人文环境。在总体规划、景观设计、功能设置和产品打造等方面，刻意强调以教育、科技、人才及知识为主要景观元素，并同自然景观有机结合，形成独特的，属于人文环境范畴的“知识景观”。在购房时，置业者将会综合他的职业生涯、事业理想、精神追求、生活情操以及兴趣爱好等多种因素来选择居住环境，预示了符合现代房地产理性消费的趋势。
　　
五、突出的差异性。
　
　　复合地产讲究差异性，就是要与众不同、与已不同。复合地产，要以发散的思维方式，跳出行业之外整合资源，将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、休闲、科技等产业融合起来，营造新的文化与生活方式。实践证明，复合地产除了住宅和体育产业嫁接以外，在教育、旅游、度假、休闲、养生等与人类生活息息相关的元素上同地产嫁接整合，突出它们的个性，在激烈的市场竞争中同样能创造出新的奇迹。比如与地产无关的高校产业“北航科技园”，也成功地探索了一条复合地产之路，而且一鸣惊人。北航科技园一出手便创造了复合地产的新纪录——柏彦大厦。北航科技园之柏彦大厦不仅将高校产业融入地产，而且还创新了地产开发模式，更在地产与高校的复合中融进创新的高新产业，无论是从高校产业、房地产业还是从高新产业，柏彦大厦都表现了十足的差异性和创新价值。
　　
六、一定的权威性。

　　复合地产是房地产业的领跑者，所以每一项复合都应当拥有一定的权威性。北京着名的青鸟健身与炫特区合作经营的7000平方米青鸟健身会所，就为复合地产的开发与尝试提供了颇有价值的新模式。炫特区是针对北京市场目前小户型产品存在的种种缺陷推出的全新升级版，全部82种户型采光充分，功能齐备，拥有独立的厨卫空间。特别设计头次亮相京城的WINZIP厨房，墙体可自由伸缩，以及DIY家居移动空间，利用家具的自由组合随意分割居室空间，充分显示生活个性。社区园林由美国泛亚易道公司针对年轻人的品味，悉心设计打造占地2万平方米的八大主题广场，具有一定的权威性。是年轻人交流、休闲娱乐和运动的极好场所。由于炫特区的目标客户较为年轻，有很高的文化素养和审美情趣，他们喜欢运动，热爱健康的生活方式，炫特区推出的青鸟健身会所恰恰体现了这类人群的需求。
　　
　　传统的住宅产品和一些能产生附加值的东西复合了以后，它给老百姓、消费者带来的冲击力和诱惑是不可抵挡的，一个好的复合主题，对一个地产项目来说可能只是一个卖点，但对于消费者来说，可以是生活上的便利，生活方式上的进步，更可以是生活质量提高的一个飞跃。

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