住宅是离人们日常生活较近也是生活中必不可少的一种特殊的商品，像其它社会产品一样，随着时代的发展和人民生活水平的提高，住宅也需要更新与换代，从较初的仅仅满足人们生存居住的单一功能逐步发展成为集居住、文化为一体的多功能产品。中国建筑大师陈世民曾在深圳召开的“世纪创新论坛”会上就近二十年来我国的住宅发展概况，以较早出现的高层塔楼及相应的社区为主线，将住宅划分为五个时代，并提出了以“环境、空间、文化、效益”为综合设计理念发展第五代住宅的新观点，在国内的房地产业界引起了广泛的关注。

　　代经济节约型

　　这一代较早出现于上世纪80年代初期，以一梯8户的井字塔楼或一楼3—4户的多层住宅为典型代表，以二居、三居为主，每户面积约60—70平方米，仅有厨房、厕所等基本设施，布局紧凑，小厅大卧室，并尽可能降低公用面积，小区在满足基本使用功能的前提下，追求建造数量及高容积率，不考虑朝向，且户间干扰。

　　代适用经济型

　　这一代无论高层还是多层，在经济节约型的基础上，开始调整起居室布局，关注景观，避免干扰，适当增大户型面积，注意小区总体规划，保持了住宅作为生存资料所需的居住与休息的基础功能，少量增加公用设施。

　　第三代发展转变型

　　为适应市场及改善居住条件，一梯11户的井字型被升级为菱形，尽可能地改善采光及通风。平均户型面积增加至80—110平方米左右。多层以一梯两到三户代替了一梯多户。这一代产生了既具多层的经济造价，接近绿地，又具高层设有电梯、拥有景观的小高层住宅。小区大多建立集中绿地和相应的庭院设施，注意到了空间的完整性和公用设施的齐全性，这一代是由经济节约型向舒适型的过渡的转变型。尽管在此轮住宅浪潮中，有的项目进行了过分的“豪华”包装，但总体趋势在于追求改善、提升居住质量。

　　第四代景观舒适型

　　这一代的主要特征是改善和提高消费者的舒适度，主要表现在：

　　1.高层塔楼每层户数由8户减至4—6户，并根据朝向和景观分别设置大小不同的户型，户型平均面积增大。大户型厨房面积加大，卫生间数量增加，并设置了贮藏室及工人房；小高层有更大变化与发展，顶层、底层增设复式户型；多层大多变为一梯两户的大户型，有部分还增加了电梯。

　　2.小区在基本服务设施基础上，新增了会所、健身、大型停车场等更多的配套设施。

　　3.绿化面积增大，一般都设置颇具特点的公用庭院，注重和强调景观设计。

　　4.增加智能化的通讯、视听及物业管理体系。

　　第五代生态文化型

　　这是目前各开发商、建筑设计单位和媒体都在研究和探讨的新一代住宅，这一代住宅的典型特征是以人为本，依据消费者动态需求，创造出舒适的人居环境，将空间、环境、文化、效益四方面有机地结合，力争做到人、住宅与自然环境、社会环境之间恰当地融合与共生，因此，这一代住宅既不是简化的节约型，亦不是浮躁包装的豪华型住宅，而是品牌性住宅。具体说来，第五代住宅应具备以下十个特征：

　　1.总体规划注重利用自然、地理、文化、交通、社会等大环境资源，并使小区与城市空间、用地环境有良好的协调。

　　2.小区整体布局注重阳光、空气、绿地等生态环境。有赏心悦目的楼房空间，每户都能享受的精致庭院，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们交往、休闲、健身的活动场所。

　　3.科学、合理地设计和分配住宅户型，力求有良好的朝向，景观及通风的环境，降低楼电梯服务数，尽量减少户间干扰。

　　4.户型大小符合国家制定的居住标准要求，以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房需求，并能以灵活的户型结构适应消费者家庭阶段性改变所导致的布局调整，使住房具有较长使用期。

　　5.能合理安排户内的厨房、卫生间、洗衣间、贮藏室、工人房、服务性阳台等功能性空间，并能妥善解决电气供应、油烟排放、空气调节、垃圾收集、处理等问题。

　　6.有分层次的绿化体系。结合自身及周边的自然环境，既有外围大区域的绿色景观，又有小区内的绿色庭院，以及户内的生态性阳台与庭院。

　　7.有更加完善的生活配套设施体系。小区内有超市、菜场、美容美发等生活配套设施，有会所、学校、书店、网吧等文体、教育性配套设施，还要有医疗、保健等健康保护设施。

　　8.有节能环保的设施体系。尽可能利用现代化科技安装环保、节能设备，减少噪音、尘埃、污水等对环境的污染，净化居住环境。

　　9.有良好的智能化体系。可通过计算机系统与宽带网络对安全、通讯、视听、资讯等方面进行全方位的物业管理，使住户的生活更加现代化。

　　10.有与消费者消费观念相匹配的清新、明快，富有时代感的建筑外观及风貌。

　　从以上几代住宅的发展演变可以看到，代、代住宅只是简单地解决基本的居住问题，更多的是追求生存空间的数量，而第三代、第四代住宅已逐渐过渡到追求生活空间的质量和住宅产品的品质，发展到第五代住宅已开始着眼于环境，追求生存空间的生态、文化环境。当今时代，生态环境的问题已得到高度的重视，人们更加渴望回归自然，使人与自然能够和谐相处，生态文化型住宅正是在满足人们物质生活的基础上更加关注人们的精神需要。而从国内住宅市场的现状看，目前我国只有极少数城市的住宅设计上能够基本达到第五代住宅的要求，其他不少城市还处于第三代甚至代的设计水平，要想在全国范围内真正普及第五代住宅还存在着相当大的难度。因此，各城市在住宅规划设计上不能盲目超前，只有在结合自身特点的基础上进行改造与创新，才有可能使设计水平更上一层楼，达到自我升级、更新换代的目的。

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