海口、琼山两市合并，新形势、新海口对房产管理工作提出了更高的要求。为进一步做好为群众服务，为企业服务，为投资者服务工作，优化我市投资服务环境，从今天起，我们将在《海口晚报》上陆续刊登房产管理法制和业务知识，全面介绍房产法律法规规章及相应的业务知识和服务工作程序，如何办理有关房产业务，不断提高依法行政水平，提高办事透明度，提高服务质量，广泛地接受社会各界及客户的监督，促进我市房地产业及海口经济的快速发展。

　　房屋所有权的一些内容值得了解

　　房屋所有权是一种物权，是所有人在法律规定的范围内，对房屋行使的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。它是基于一定的法律事实而取得和消灭的。一般地，房屋所有权的取得，依其取得的途径不同可大致分为原始取得和继受取得两类。对于房屋权属登记问题，当今世界各国或地区基本采用了契据登记制和产权登记制两大类。如香港、法国、意大利、日本等均实行契据登记制。在我国，根据国家《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，我国实行了房屋所有权登记发证制度，也就是房屋权利申请人应当按照国家有关规定到房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门（如在海口为市房产管理局）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋权属登记是指房地产行政主管部门（如海口市房产管理局）代表政府对房屋所有权以及房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。目前，房屋权属登记分为六类，即为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的先进合法凭证。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。

　　房屋权属登记包括四个基本工作程序

　　根据有关规定，在实际操作中，我市房屋权属登记依以下程序进行（一）受理登记申请。房屋权属登记应由权利人（申请人）向市房产管理局提出申请。（二）权属审核。由市房产管理部门对权利人（申请人）所提交的证明文件的形式要件进行形式审查，对申请登记的内容进行实质审核（包括房产现状及权属来源）。（三）公告。市房产管理部门认为有必要进行公告的，才公告征询异议。公告不是法定的必需程序。公告的期限可根据公告的不同内容，依据有关法律、法规等的规定或根据实际情况而确定。（四）核准登记，颁发房屋权属证书。经过审核批准确认的房屋权属，准予登记。经过审核未批准确认房屋权属的，予以暂缓登记或不予登记。根据有关规定，需要暂缓登记的具体情况包括因正当理由不能按期交齐证明材料的、按规定需要补办手续的、以及法律和法规规定可以准予暂缓登记的情况。属违章建筑或临时建筑的，登记机关不予登记。

　　房屋权属登记申请人的主体资格应合法

　　房屋权属登记必须依照《城市房地产管理法》的有关规定，由权利人（申请人）提出申请，在实际操作中，对房屋权属登记申请人（权利人）的主体资格，原则上应满足如下要求：

　　（一）权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。

　　（二）权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。权利人（申请人）为无民事行为能力或限制民事行为能力人的，应由其法定代理人代为申请。权利人不能亲自办理登记申请手续的，可出具委托书，由委托代理人代为申请。登记机关认为必要时，其委托书须经公证机关公证。

　　（三）房产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

　　（四）依法由房产行政主管部门代管的房屋，以及无人主张权利的房屋，由登记机关依法直接代为登记，但不颁发房屋权属证书。

　　涉外房屋权属登记，如何出具（权利人）申请人的身份证明

　　（一）权利人（申请人）是居住在与我国有外交关系国家的华侨，可以在我国驻该国的或领事馆直接办理公证证明。权利人（申请人）为居住在与我国有外交关系国家的外国人，只能在当地办理公证文书，然后经本国外交部或在其委托机构公证，再经我国驻该国的或领事馆认证。

　　上述条款，权利人（申请人）所在国与我国签订有互免认证条款的，公证人（单位）出具的公证文书无需认证，可直接向市房产管理部门申请房屋权属登记。

　　（二）权利人（申请人）为居住在与我国有无外交关系国家的（包括华侨和外国人），办理公证、认证的程序如下：1.在住所地国家办理公证。2.经住所地国家外交部认证。3.再到与我国和住所地国家均有外交关系的第三国驻该国使领馆认证。4.再经第三国外交部认证。5.我国外交部认证。本条款中，权利人（申请人）是华侨和外籍华人，如果办理上述认证手续确实有困难，可以请求当地侨办、侨联等机构出具确认是住所地国家公证人（单位）出具的公证文书的证明，但该证明不具有必须采证的程序效力。如申请权属登记的标的价值特别大时，市房产管理部门可根据情况对该证明予以采证或不予采证。

　　（三）权利人（申请人）为居住台湾地区的公民，在实际事务处理中，对台湾公证机关给台湾同胞出具的公证文书，市房产管理部门一般可予采证，办理权属登记。

　　（四）关于涉外房产继承事项的登记，权利人（申请人）除按有关规定办理涉外证明外，还需到国内房屋所在地公证机关再办理国内公证，由国内公证机关出具继承权公证书，市房产管理部门可依据继承权公证书办理房产登记事项。

　　如何实施房屋总登记

　　根据有关规定，海口市人民政府根据需要，可在一定期限内对本行政辖区内的房屋进行统一的权属登记，即实施房屋总登记。同时，市房产管理部门认为需要时，可报经市人民政府批准，对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或换证。凡已列入总登记、验证或换证范围内的房屋，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状态有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。具体操作中，实施总登记、验证和换证的期限，由市人民政府规定，但应在规定的期限开始之日的30日前，就总登记、验证和换证的区域、申请期限、当事人应当提交的有关证件、受理申请地点等事项进行公告。

　　新建房屋如何申办房屋权属登记

　　现实中，常存在一些新建房屋，未能及时申办房屋产权登记的现象。根据有关规定，新建房屋在获得房屋竣工验收证明后的3个月内，申请人应向市房产管理部门申请房屋所有权初始登记。在申办房屋权属登记之前，申请人头先应就该房屋委托有关测绘机构进行房屋面积测绘工作，取得房屋测绘报告后，并向市房产管理部门提交如下证明文件：（一）土地使用权证书或土地来源证明；（二）建设工程规划许可证；（三）房屋竣工验收合格的证明。（四）房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告。（五）其他相应的证明材料。申请房屋权属登记时，申请人可根据意愿申办房屋总证（整栋房屋产权证），也可申办分层或分户房屋产权证。对商品房而言，一般原则上要求申办分层或分户证为宜。证件齐全，市房产管理部门受理登记申请，并在15个工作日内核发房屋权属证书。新建房屋在在建期间，若土地使用权设定抵押，该新建房屋竣工并经验收合格后，市房产管理部门也可给予办理房屋权属登记，并在房屋权属证书上注明该房屋所占有土地设定的相应抵押事项。房屋权利人取得房屋产权证后，未经该土地抵押权人同意或土地抵押关系解除，不得办理房屋购卖等的转移登记手续。

　　旧城区老房屋也应申办权属登记

　　目前，居住在旧城区老房屋的一些居民常存在一种不正确的观点，认为自家祖先留下的老房屋，已经居住并使用了几十年，是否申办房屋产权证；或已取得原广东省的房地产所有证，是否办理换证登记手续，已经不是很重要，其实不然。1995年1月1日，我国《城市房地产管理法》正式实施，并明确规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的先进合法凭证”。1997年，我市按有关规定正式启用了国家建设部统一印制的房屋权属证书，也就是要求旧城区老房屋权利人（申请人），都应按规定申办房屋权属登记，或办理原广东省海口市《房地产所有证》的换证登记手续。具体可按如下规定及程序提交相应证明文件办理。

　　（一）房屋建筑面积测绘成果报告。权利人（申请人）可先委托有关房屋测绘机构进行房屋测绘工作。

　　（二）旧证换新证的，应提交原广东省海口市《房地产所有证》，以及其他相应的证明文件；申请旧城区老房屋初始登记的，应提交《土地使用权证》、房屋权属来源的相应证明文件，以及其他相应的证明文件。

　　证件齐全的，市房产管理部门受理登记申请，经审核确认权属的，可在15个工作日内办结房屋初始登记手续；或在5个工作日内办结旧证换新证的登记手续，核发房屋权属证书。

　　商品房预售（购）应注意什么

　　商品房预售，俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中且未取得房屋竣工验收合格证明的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据城市《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售实行许可证制度和商品房预售合同的登记备案制度。也就是在海口市行政辖区范围内，房地产开发企业进行商品房预售，头先应当向市房产管理部门申请商品房预售许可证，取得《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售，并按规定程序办理预售合同登记备案

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