（一）房地产规划许可

房地产规划许可是我国任何企业进行房地产开发头先要面临到的问题。根据《城市规划法》的规定，任何房地产开发项目都必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。也就是说，在城市进行房地产开发需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证后方可向相应的土地管理部门申请建设用地。简单地说，一个房地产项目的开发立项，头先必须要获得项目规划选址许可、建设用地规划许可和建设工程规划许可。

项目规划选址许可是指城市规划行政主管部门为保障建设项目的选址与城市总体布局和规划科学相结合，在申请人获得计划立项目许可前提下，从城市总体规划、交通、通讯、能源、市政、防灾、公共设施、环保等各方面对建设项目予以的行政强制审查。

建设用地规划许可是指城市规划行政主管部门为房地产项目核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证的行为。建设用地规划许可证确定了建设项目的用地位置、范围、规划性质等一系列规划技术参数，包括建设容积率、建筑密度、建筑高度、间距、日照、绿地覆盖面积、停车场、配套的公共设施、消防设施、工程设施等。未经原审批机构许可，任何擅自变更土地的使用性质或规划技术参数和指标都是严重的违法行为，都有可能导致建造好的建筑物无法通过综合竣工验收。项目建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。

建设工程规划许可是指城市规划行政主管部门根据建设工程规划设计要求，综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案意见，对建设单位或个人提供的工程施工图等建设工程初步设计方案进行审核后核发建设工程规划许可证的行为。

房地产开发商只有获得以上几个方面行政许可后，才能向城市建设行政主管部门审请工程施工许可，在获得工程施工许可后，才算是真正进入了房地产开发实质阶段。

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