随着经济发展人们收入水平的提高，越来越多的居民开始拥有自己的住宅。在消费者与开发商信息完全不对称的情况下，人们购购商品住宅，依赖的是政府信用和银行信用。但2003年，广州市接二连三曝光了广地花园、丽景台、贝丽花园的开发商涉嫌一楼多卖和搞假按揭的事件，据说这些都还只是“冰山一角”，这些开发商的“售假”行为，不仅严重打击了广大消费者的信心，更重挫了政府的信用威信——因为保护私有财产是政府义不容辞之责任。同时，这类事件也严重损害了一向中国房地产市场潮流的广州房地产市场整体形象，甚至可能摧毁整个社会本来极其脆弱的信用价值体系。本文试从房地产市场信息不对称、管理制度、预售制度和交易制度入手，分析房地产“售假”事件产生的制度根源，并提出如何防范和杜绝类似事件的发生。

一、开发商“售假”手段分析

以项目土地使用权或在建工程抵押取得房地产开发贷款，解决开发商自有资金不足的问题，是目前绝大多数开发商和银行的正常做法。从中国农业银行公开的房地产开发贷款的操作程序看，开发商先用土地使用权作抵押向银行申请开发贷款，银行按土地评估价的50％以内发放开发贷款。工程进行到一定进度后，开发商按规定可以取得《商品房预售证》。但房管部门要求开发商先涂销土地使用权抵押方可办理预售证，而为保证开发贷款的安全，银行在为开发商办理涂销土地使用权抵押的同时办理了在建工程抵押。

当开发商出售抵押房时，一是先还清银行贷款，赎回契约，并到房管部门办理涂消抵押纪录手续后，再出售给购家；二是开发商将整栋物业抵押给银行，成功卖出一间房后，再将抵押房款还给银行，赎回契约，办理涂消手续。

但很多不良开发商在收了购家的房款后，长时间不归还银行贷款，同时又以拖延手法欺骗购家。这是开发商“售假”的种情况，碰上这种情况，购家即使交了钱也无法得到房屋所有权，成为的受害者。

种情况是，由于商品房价值量巨大，因此在商品房消费中，人们通常以所购楼房做抵押向银行贷款的方式达到购房的目的，即通过按揭来弥补自有资金的不足。而有的不良开发商则会借一些人的身份证和假合同到银行申请按揭贷款，即假按揭，再将假按揭后的楼房继续出售给消费者，这不仅会危害到购房者的利益，“假业主”也会不明不白背上一身债务。

第三种情况是开发商卖出的房屋没有及时到房管局进行合同鉴证，反而多次售卖，而消费者从房管局或有关部门却查不出房屋已经卖出或办理了按揭的房屋真实的销售情况。

第四种是开发商故意更换房号，一套房屋使用多个房号多次售卖。

在广地花园事件中，开发商就同时采用了这四种“售假”手段，造成消费者与银行上亿元的经济损失。

二、开发商成功“售假”的原因分析

头先是信息不对称造成的消费者“无知”。由于房地产市场信息不对称现象的长期存在，很多有关楼房的情况，例如有关楼盘产权状况、楼盘建设规划、楼房销售抵押、产权证办理等信息，楼盘发展商自然是心中有数，但众多小业主消费者却完全可说是毫不知情。事实上，有商业银行人士坦陈，小业主在没有办理“确权”手续前，几乎是不可能知道自己的物业是否被重复抵押，因为过户、土地测绘、办契税等都必须在“确权”后。根据相关的按揭贷款操作程序，向银行申请按揭贷款要符合的条件之一就是发展商已收到借款人支付的头期购房款即房价的两成以上，并出具相关证明。在办理按揭后，所购楼房的抵押就由开发商变成了购房者。也就说，小业主给开发商的两成头期款其风险是很高的。正是因为失却“知情权”，才会不断地出现众多小业主消费者被不良发展商恶意坑害之事。

其次是政府部门管理制度上的缺陷。譬如，人们在事件的调查中发现，，开发商办理假按揭容易得让人吃惊；，已经抵押过的房子能够再次抵押或者再次出卖；第三，一套房子在同一个银行按揭了两次；第四，同一别墅在不到两个月的时间内在房管局查到两个权属人，而这中间并没有发生产权变更；第五，消费者从房管局或有关部门查不出已经卖出并办理了按揭的房屋真实的销售情况。种种事件确实让人匪夷所思。房管部门、银行、公证等部门没有尽到应有的职责，是导致业主们私有财产遭受不法侵害的根源之一。

第三，预售制度的缺陷。预售制本是从香港借鉴过来的，其正常运转需要建立在两个基础之上：一，商品住宅市场出现供不应求现象；二，社会信用体系完备而有效。但从目前的情况看来，在广州，这两个前提条件都不存在，商品房空置率居高不下说明广州的商品房市场不但不是供不应求的状况，相反，是供过于求。至于社会信用体系，距完备而有效的要求显然还有相当的距离，广州市乃至全国都不仅没有健全的企业信用等级评定制度，也没有相应的个人信用体系。因此，如果在制度上有漏洞可钻，消费者无论如何小心都是没有用的，信息不对称决定了开发商在市场交易中处于优势地位，决定了企业的机会主义行为的发生。

第四，交易制度的不完善。我国大陆，消费者与房地产开发商之间的交易通常是消费者直接与开发商进行交易或通过房地产交易中介机构达成交易，期间极少有律师的参与。因此一旦产生纠纷，消费者通常是处于弱势地位，利益难以得到保障。而在香港，楼宇购卖均需通过律师行，从业律师均要向律师公会购保险，万一小业主在楼宇购卖交易中发生损失，由律师公会负责赔偿，因而即使发生不良开发商与律师串通作假，小业主的利益都能得到有效保障。

三、杜绝开发商“售假”的对策与建议

1、加强政府、银行、公证等各部门的监管职能，严格依法办事。保护私有财产不受侵占是人的天性，维持一个健康运行的市场经济秩序也是大家共同的愿望。而要达成这一切，政府除了承认公民对私有财产的所有权不受任何人或机构侵犯外，更重要的是采取相应措施保护公民的这种权利。政府要通过严格执法来兑现对公民的法律承诺。人们之所以愿意花一生的积蓄购购房子，就是基于对于企业的信任，这种信任又建立在良好的政府信用之上。人们相信政府能够有效地约束和监管企业，不让其做有损购房者利益的事情。所以，有关部门应当像呵护眼睛一样呵护自身的信用，保护公民的权利。否则就会导致整个社会信用的缺失，我们这个社会将不堪设想。政府、银行、公证等各部门合力健全市场监督机制，严格依法办事，维护消费者权益，是保障房地产市场健康发展的必要条件。

2、保护消费者的知情权。为了使消费者在商品房购购中获得相对称的信息，必须建立与完善商品房的公示、查询制度，公开有关楼房资讯，使消费者对有关楼房情况有更清晰的认知与了解，从而做出准确的判断与选择。公开有关楼房资讯包括房管部门为消费者查询有关房屋情况提供更简洁、方便的服务，为消费者了解整个楼盘包括公共部分如绿地的产权状况和小区的规划状况提供服务，为消费者了解楼盘的交易状况提供服务，银行公开楼盘抵押按揭情况。保护消费者的知情权是避免“售假”风险、避免商品房的短斤缺两、避免会飞的**、会飞的人工湖、会飞的绿地等欺诈消费者的行为的有利举措。这不仅可造福广大消费者，事实上也能有效地减少银行遭遇“售假”风险，防范金融危机。

3、完善商品房交易制度。由于商品房具有价值量巨大、异质性、交易的复杂性（如需要对房地产的产权状况进行调查、对楼房质量的检验需要有工程方面的知识、需要弄清房地产的税赋状况、抵押贷款状况等），一般的消费者很难具备交易所需的这么专业的知识，因此，效仿香港一向采用的行之有效的方法——让消费者以合同形式，委托律师行协助小业主解释楼房购购合同，办理按揭与产权登记等事务，让所委托的律师行进行更专业的服务，是保障消费者利益的有效安排。倘若楼房出现任何有损消费者权益之事，消费者不仅可以向房地产开发商索赔，还可以向律师行索赔，消费者会因此而得到双重保险！

4、完善商品房预售制度。鉴于广州市多年的商品房购方市场、社会信用体系的不健全以及商品房预售在房地产市场发挥的积极作用，要使预售制度进一步取得成功，就必须提高商品房预售的门槛。对申请商品房预售的企业，不仅要求达到一定的工程进度，还要求开发商有足够的实力，能够提供资金证明当楼花销售不良时能够依靠自有的资金完成开发。对实力不强的企业，则要求所有的商品房均以现楼出售，即时办理住房产权证，所谓“一手交钱，一手交证”。

5、建立信用的社会评价机制。发达的市场经济国家都有各种信用评级机构。这些机构具有独立的地位。信用越好的企业或个人，在市场经济交易中的地位就越有利。市场经济是建立在信用体系基础上的，各种“售假”行为反映出我国信用基础极其脆弱，因此尽快建立健全企业与个人信用的社会评价机制，并建立相应的信用网络，使信用制度的约束尽快发挥作用，是我国市场经济建设的一个重要举措，也是防范与杜绝各种“售假”行为的重要举措。

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