房地产开发热促生了很多衍生业，其中主攻房地产项目的广告公司更是迅速崛起。这些广告公司涉及了平面设计、广告稿创意、活动设计、工业设计、营销方案等方面，在房地产市场的幕后活动频繁，它们不仅每年的业务量惊人，也给房地产开发这种由来已久的传统行为注入了极多的色彩。目前，虽处特殊时期，广告策划却没有停滞，创意仍在酝酿，策划仍在执行。

一切从产品出发

一般来说，一个杰出的地产广告并不一定是较有特点的，很多地产项目的广告很简单，主要介绍位置、价格、环境、特点，通过广告的定位选择出目标人群。从广告设计的角度来看，这类占到了大多数的广告毫无新意；但从效果来看，这些广告却成为较有效的宣传工具。在进行了广告检测后，可以得知，这些广告的反馈率完全能够达到地产开发商的要求。

毫无疑问，脱离了广告的艺术特点，较好的广告就是那些较适合产品的广告，也就是说产品决定了一个广告的特点及风格。很多国际的广告大师都表示过：“从产品出发，然后一个重要的问题就是消费者。不仅要和消费者的脑沟通，还要和他们的心沟通，因为头脑会让他们记忆住你，但和心沟通才能真正地交流。”

很显然，这种沟通是需要划分人群的，工业时代和信息时代的交替也使得这种沟通的重要性更加明显。

比如“左岸工社”走的路线就是从较初开始就摆明了“少数人”这种人群的定位。在沟通的时候，采用的也是信息时代较常用的主打“概念”和“品位”这两种讨好的思路。左岸工社市场部透露：“左岸在较初的一个阶段将产品隐藏在了一个很强的概念背后，通过了一段时间的广告宣传后，我们发现来现场看楼的人群越来越接近我们的较初定位。”

截止目前，左岸工社的宣传把广告“记忆”的特点发挥得。在了解过程中，记者发现所有接触过平面、电视、广播等广告的人都留下了初步或深刻的印象（虽然这些广告中没有透露任何关于这个写字楼的信息，甚至连楼盘位置都在广告中省略）。“但这一切，并不单纯的是概念，目标人群来到现场，看到的是和想象中一样的产品——务实、简约、人文与美学气息浓厚。不论他们是否意识到，“左岸”的包豪斯风格已经吸引住这些人，当他们到达黑白风格的样板间时会怦然心动。”左岸工社市场部王晓宁介绍公司的这套行销方案完全发挥了它的沟通功效，一批ＩＴ、设计、文化、艺术等行业中的先导型企业成为了这里的业主。

同样让购房者记忆深刻的“炫特区”则采用了另外一种沟通方式，让那些年轻的业主成为了这里的拥蹇。总经理张卫克的思路很朴实：“广告主要向消费者介绍我们的产品，广告的信息量要充分满足这些７０年代出生的人的特点。”同样从产品出发，但在见诸社会的广告出现的是炫特区从１．０版本升级到２．０版本，详细介绍了一系列的炫生活、炫户型、炫位置、炫景观，还会有一群７０年代出生的人的头像。

“这些人需要知道你能给什么，他能得到什么，为什么值这么多钱”，张卫克介绍，“同样是简单的信息，但他们需要直接从广告里获得。这就是对他们的理解。”至于效果，目前销售数千套的业绩则说明了一切。

但诸如贡院６号等豪宅，产品定位极高，这种楼盘的出现就成为广告。这时普通的媒体广告反而是不需要的了，需要的是一种社会口头广告效应，是“看房都需要资格”、“极尽 之能事”、“还是房吗”的效果。这种产品的特性要求这种楼盘在一定空间产生的关注度，而这些消费群体是不需要从普通的媒体广告上获得信息的。

开车从二环到三环走几遍，听几天广播，再看几天报纸，大多数人能将诸如ｓｏｈｏ、锋尚、宽ｈｏｕｓｅ、棕榈泉国际公寓、亚澜湾、珠江绿洲、后现代城、左岸工社、炫特区、ＵＨＮ、苹果、柏林爱乐、蓝堡认识得一知半解，不过，即便这些广告再如何吸引目光，需要的支撑仍然是背后的产品。

不止一位地产商说过：“消费者透过概念看清楚产品的本领越来越高了，概念走得太远了，这种理解也就结束了。”

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