-在办理预售登记手续或交易过户手续时应提交地产开发企业、购房人、物业管理企业三方签订的遵守公约的承诺书

　　-公约应当包括物业基本情况、物业管理服务标准和收费标准、签约各方权利义务、违约责任和纠纷的处理等基本内容

　　政策关注

　　物业纠纷已经成为目前消费者投诉的老大难问题。

　　北京市国土资源和房屋管理局日前颁布文件，要求开发企业售房前应报物业管理公约申请核准；售房时应由开发企业、购房人、物业管理企业共同签署遵守公约的承诺书；在办理预售登记手续或交易过户手续时应提交三方签订的遵守公约的承诺书。市国土房管局同时还发布了公约和承诺书的示范文本。日前市国土房管局的有关负责人就物业管理公约的相关问题接受了记者的采访。

　　-记者：为什么要在购房时签订物业管理公约？目前物业纠纷产生的根由是什么？

　　-负责人：当前反映的物业管理纠纷较多，纠纷看似发生在入住阶段，其实大多在购房时就留下了隐患，往往是因为购房时对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚。

　　很多业主和开发企业认为物业管理是入住后的事，应该在入住后再协商。但由于前期物业管理的委托权由开发企业行使和物业管理服务的公共性，单个业主事实上不可能在入住时就公共性的物业管理服务与物业管理企业进行协商。

　　这样很多业主因此认为自己是在入住时被动接受了开发企业和物业管理企业提出的物业管理条款，觉得服务和收费标准等均由开发企业和物业管理企业确定，业主没有主动选择的权利。

　　同时由于购房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主可能倾向高标准服务，有的倾向较低标准服务，而由于没有在购房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己购房时的预期不一致，开发企业和物业管理企业也很难协调这种矛盾。

　　此外，加上入住时的实际情况可能与销售人员口头承诺或广告上标明的不一致，购房时销售员和印发的广告上说的物业管理费可能是1元／平方米／月，物业管理公司是某品牌物业管理企业，但入住时有些购房人发现物业管理收费标准变了，物业管理企业也可能换成了一家名不见经传的小企业。而且对于共有部位、共有设施设备和相应配套设施的使用管理、维修养护责任不清晰，停车场和会所的使用收费问题，往往也是纠纷的起端。

　　由于购房时没有就物业管理有关问题签订详细协议，入住后购房人的权益很难得到保障，开发企业和物业管理企业也觉得疲于应付。签订物业管理公约的目的就是要明确房屋售后开发企业、购房人、物业管理企业关于物业管理的权利和义务，减少和避免纠纷的产生。同时，一旦纠纷发生，也可以作为解决纠纷的依据。

　　-记者：什么是物业管理公约？

　　-负责人：物业管理公约是由房地产开发企业、购房人、物业管理企业三方签订的关于房屋售后各方物业管理权利义务的契约。一经签订，对签约各方具有法律约束力。

　　公约的制订方是商品房的销售者——开发企业，开发企业可自行制订公约，同时由于公约是较为专业的法律文本，开发企业也可委托律师等专业人士制订公约。公约须在售房前报市国土房管局市居住小区管理办公室核准登记。

　　-记者：公约应包括哪些内容？

　　-负责人：公约应当包括物业基本情况、物业管理服务标准和收费标准、签约各方的权利义务、违约责任和纠纷的处理等基本内容。

　　公约应参照市国土房管局2002年7月发布的示范文本制订，包含其必备条款。内容不得与有关法规政策的强制性规定相冲突。

　　-记者：物业管理公约应在何时报？

　　-负责人：开发企业应在销售房屋前制订公约，并将公约报市国土房管局市居住小区管理办公室。开发企业在办理商品房预售许可证时，提供经市小区办核准登记的公约。

　　晨报记者李雯

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