增强物业管理透明度被列为今年市政府为老百姓办的60件重要实事之一，为配合全市物业管理行业开展的规范化服务活动，市国土房管局物业管理处就老百姓较关心的问题进行了解答，部分相关政策和法规是较新内容。

　　物业管理规范化服务应做到三公开

　　物业管理企业要采取各种形式向全体业主公开服务标准；公开各项服务收费标准及收费依据；物业管理企业对重大物业管理事项决策前，要充分公开征求业主委员会、社区居委会的意见。

　　决策后要及时向广大业主通报，争取业主的理解和支持，减少矛盾和摩擦。

　　小区组建业主委员会应具备什么条件？

　　凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或头户入住已满两年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。

　　组建业主委员会由谁负责，工作期限是多长？

　　根据《关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知》(京国土房管物字[2001]516号)规定，小区符合组建业主委员会条件的，开发商及物业管理单位应在街道办事处、在区县国土房管局的指导下，会同业主代表共同筹建业主委员会；开发商及物业管理单位没有积极性，在规定时间内没有开展筹建工作的，区县国土房管局可指定业主代表组建业主委员会。业主委员会组建工作的完成期限一般不得超过四个月，特殊情况经批准可延长。

　　业主委员会委员任职资格有何规定？

　　业主委员会委员应拥护宪法，具有良好的道德品质、热心公益事业、责任心强和具有完全民事行为能力的业主或产权单位代表、使用人担任，承诺遵守法律法规，遵守物业管理公约，自觉维护小区安定团结。不遵守物业管理规章制度，欠缴物业管理费用的人不能担任业主委员会委员，已经担任的，业主委员会要采取停任措施。

　　不按规定缴纳物管费的业主不能担任业主委员会委员

　　按期缴纳物业管理费用是业主应尽的义务。业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，同时也侵害了公共利益，因此欠费业主不宜作为全体业主的代表。已经担任业主委员会委员的，应由业主委员会暂停其任职，并经业主大会(或业主代表大会，以下同)确认。在指导业主委员会改选、补选、换届时，欠费业主均不宜作为委员候选人。

　　什么情况下，需要补选、改选业主委员会？

　　根据《关于物业管理委员会委员补选、改选、换届选举及变更事项的通知》(京房地物字[2001]1083号)规定，业主委员会缺额的，下一次业主大会召开时补选，缺额超过40%的，区县国土房管局应及时指导业主委员会召开业主大会进行改选。

　　业主委员会委员的津贴数额如何确定？

　　业主委员会是群众自治性组织，具有业余性和公益性的特点，它的活动经费是取之于民，用之于民。本着为业主减轻负担的原则，业主委员会原则上不得领取工资，但考虑到委员有一定的劳动付出，可以适当领取补贴，津贴数额可按社会平均工资的10%进行计算。发放津贴的对象、数额应由业主大会决议。

　　业主委员会的具体职责是什么？

　　业主委员会应以合同方式与物业管理企业建立物业管理委托管理法律关系，主要负责监督物业管理企业服务的质量，督促业主遵守物业管理公约和国家法律法规，协调业主、物业管理企业之间的关系，协助物业管理企业搞好物业管理工作，并接受政府主管部门及当地街道办事处、社区居委会的指导和监督。

　　业主委员会与物业管理企业是两个平等的民事主体，双方是契约关系，因此，业主委员会没有权利干涉物业管理企业的内部运作如人员安排、工资发放、财务管理等。

　　业主委员会及成员的行为、言论不得违反宪法和法律法规和政策，不得危害国家和社会安全和稳定，不得危害小区业主利益。

　　业主委员会如何对物管企业的财务进行审计？

　　业主委员会与物业管理企业是两个平等的民事主体，原则上没有权利对物业管理企业的财务进行审计。

　　但如果小区收费采用成本加酬金的方式核算，双方可以在物业管理合同中约定，业主委员会可对物业管理项目进行财务审计，双方可以委托共同认可的，具有资质的会计师审计事务所完成。审计的结果对双方具有同等效力，审计费用由全体业主分担。

　　单位所购商品房按房改价出售后，物管费由谁承担？

　　本市房改售房的原售房单位，应按规定继续承担物业管理费用中原业主承担的物业管理费；房改售房后原业主承担的物业管理费，计费面积以原售房单位原有的产权证记载的建筑面积为准。

　　公共维修基金与大、中修费用的关系如何

　　业主缴纳住宅公共维修基金后，不再缴纳房屋的大修费、房屋公共地方的中修费用以及公共设施设备的更新、改造、大、中修费用。

　　-文/本报记者王军光

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