就在投资者还讨论热点城市楼市“租售比”严重失调是否意味着泡沫的时候，国土资源部30日公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中，头次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。

　　住宅租金回报收益不理想

　　租价比是不动产投资收益较为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。

　　国土部中国土地规划研究院地价所所长赵松介绍，国土部以全国城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近五年来，由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。租售价格变化未能保持相应速度，其中住宅物业自2008年以后，监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向，直至历经去年的疯涨之后，泡沫全面蔓延至所有监控城市。

　　据统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。从率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常率。

　　去年同时点地价房价比均值上升至31.29%

　　继去年6月头度公布地价房价占比之后，国土部本次再度公布了去年同时点地价房价比均值，即传统意义上的地价房价占比。报告显示，全国监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%，基本处于正常市场区间内，而这一数字在去年7月头度公布时为23.2%。

　　赵松表示，报告中公布的是同时点地价房价比，旨在反映当前市场上的地价水平占房价水平的比例关系。如果从开发商的房价成本构成角度分析，还会有较大差异。“从购置土地到开发商品房上市，其间通常会有3年左右的开发时间，而这一期间，如果土地市场价格走势上涨，那这种上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润，即使考虑了地价款的利息支出，得出的地价房价比也会更低些。”他说。

　　住宅市场化程度高于商业地产

　　“技术人员在采集数据的过程中有一个有意思的现象，半数城市居住地价房价比超过商业，这一点是比较异常的。”国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云强调，在可获取有效数据的28个城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。

　　“按照一般规律，商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。而我国目前的居住地价与商业地价的差距并不大，商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比。”邹晓云认为，这种反常现象说明，现阶段，我国住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。

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　　国土部在发布《2009年全国主要城市地价状况分析报告》时表示,2010年,还会有一系列调控政策的跟进,地价上涨幅度或会有所放缓。一线城市居住地价增长将趋于平稳,须防止二、三线城市地价跟风上涨。同时,该报告显示,2009年全国(105个监测城市)总体综合地价水平值为2653元/平方米,其中商业地价较高,为4712元/平方米;其次为居住地价,3824元/平方米;工业地价较低,为597元/平方米。

　　2009年全国地价低于2007年

　　数据显示,2009年全国总体地价水平涨幅较明显,各用途地价涨幅均高于2008年,但低于2007年水平。2009年全国105个监测城市综合地价增长率为5.05%,同比较上年提高了4.58个百分点。商业、居住、工业地价增长率都有所上升,其中,商业地价增长率为5.54%,提高了4.58个百分点;居住地价增长率为7.92%,提高了7.71个百分点;工业地价增长率为1.56%,提高了1.02个百分点。

　　去年房价上涨幅度远高于地价

　　而从2009年全国城市地价与房地产市场关系分析看,商住综合地价与商品房价格均呈快速上涨趋势,房价上涨幅度远高于地价,商品房价格及增长率均为2001年以来较高水平。2009年全年房地产开发用地供应呈现量价齐涨态势,房地产开发用地供应中居住用地所占比重略有提高。

　　二、三线城市地价可能跟风上涨

　　而报告在分析2010年全国城市地价变化趋势时强调,金融与税收政策的调整将作用于房地产市场,并直接影响地价走势。一线城市居住地价增长将趋于平稳,须防止二、三线城市地价跟风上涨。

　　报告指出,2009年地价上涨幅度较大的主要是一线经济较发达的城市和东部沿海地区市场经济较活跃的城市。而随着我国城镇化步伐加快,中小城市对住房用地需求会持续增大,头套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放,将刺激二、三线城市房价的增长,从而激发城市居住地价的上涨。但是,二、三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等必然存在一定的差距,其市场需求弹性往往受到很多限制,因此必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨。

　　国土部再提地价房价占比

　　昨天公布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》显示,全国监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%,基本处于正常市场区间内,而这一数字在去年头度公布的时候为23.2%。

　　此外,报告还显示,在可获取有效数据的28个城市中,北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比,即半数城市居住地价房价比超过商业。对此国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示:“按照一般规律,商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。而我国目前,居住地价与商业地价的差距并不大,商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比。这样一个异象说明现阶段,住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。”

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