调查显示，目前购购商铺的上海人中，出于自营目的的占３５％，５５％是为了出租而投资商铺，还有１０％的人纯粹是为了在购卖中赚取差价。数据显示，目前上海住宅投资收益率为８％左右，而商铺投资收益率为１０％－１４％。

　　商铺以其潜在的升值空间，成为市民继股票、住宅之后新的投资热点。对投资客来说，商铺的投资热点这几年也在悄然发生变化——商铺市场虽然继续看好，但是风险已经增大；而随着ＣＢＤ商务规划区的成型和社区商业的发展，此类新型“旺铺”潜在的升值空间已是触手可及，正成为投资人追逐的新风向。

　　上海商铺的租金自１９９９年降到谷底后开始回升，其中有两类热销的商铺租金和售价是一路走高。一类是连锁大卖场等新业态的大商铺。作为注入房产市场的新元素，这些大型优质商铺供给的稀缺，使近期公开租售的大商铺的租金继续保持上升势头。

　　另一类，则是上海市级商业区的“经典”旺铺，租金更是成倍增长，，一经推出即被投资者购租一空。如位于南京东路的上海圣德娜购物开业时，底楼商铺每平方米日租金定为５０元，累计一年租金超过１．８万元，商铺的售价定为每平方米７．８万元。投资方２亿多元的资金投入不到３个月就全部收回。甚至像上海豫园商城的商铺，每平方米日租金竟高达５５元，平均日租金价格几乎是全市较高。

　　商铺投资专家分析认为，在目前的市场上，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个危险的价位区间，投资者如果现在入市，存在巨大的套牢风险，务必三思而后行。不少商铺一而再，再而三地被暴炒，租金的价格已经相当离谱，谁成为较后接手的经营者，等于“抱个炸弹在怀里”。

在商铺投资市场上， 购家的诀窍之一就是“看客购铺”。前面提到，ＣＢＤ商务规划区和社区商业铺位之所以热销，根本原因就在于，投资判定一家商铺的价值，较重要的是看客流的消费能级，哪里的消费能级越高，哪里的商铺投资越有价值。比如徐汇区政府规划的３公里一线的肇嘉浜路商务大道，今明两年将有一批新颖的ＣＢＤ商务楼竣工，同时推出一批写字楼的裙楼商铺。如肇嘉浜路景福苑商铺每平方米日租金仅为８元，附近的均瑶国际广场、五洲国际大厦的低层区的商铺租金价格也不相上下，远远低于徐家汇商圈的租金价格。写字楼商铺的优势，头先如上所述是租金相对比较低，升值空间大；其次是ＣＢＤ商务区的客流比较稳定，消费能级比较高，特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。沪上商铺物业的投资量总是低于住宅物业，而上海类似的ＣＢＤ商务区规划有限，其商铺存量则更是稀缺，对投资者来说，都十分看好。

　　一般来说，ＣＢＤ商务区的商铺客流消费能级相对较高。以商务楼白领、在上海的外籍人士为目标消费群的酒吧咖啡馆，健身健美、美容美发厅，以及银行证券、展览展示厅都会开在这些地方。相反，南京东路尽管具有每日８０万人次的人流量，但人均消费金额每天仅数十元，人流并非全是客流，其消费能级相对较弱，就比较适宜那些消费金额在百元以内的商品和品牌进行销售。

（海南特区报）

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