小户型项目，让年龄在20—30岁左右的年轻人满足自我空间的需求；头付的低门槛满足了工薪投资的欲望，他们不在乎升值空间的化，更多的出发点是为今后购一份养老保险，投资之余又有了保障；白领的纯投资成为主流。

　　尽管小户型在2002年到2003年一路北京楼市。其热度一直持续到今天依然有不少小户型项目。对于购购小户型的群体来说，许多年轻人购购它主要是用于过渡时期的居住。也有许多人购购小户型专门用于投资。但是对于大多数人来说，小户型毕竟是一种过渡性住宅，因此选择小户型一定要看它的投资价值。的确，对于投资者来说，小户型是一个非常诱人的投资型产品。但小户型所处位置的综合因素、分析目标客户群充分把握率、认准小户型并发掘出它的附加值，以及小户型的创新设计，这对将来的投资前景都起着关键性作用。

她们来了你不动心吗？

小户型迎来交房年

　　2004年底到2005年初对北京楼市来说，可以说是小户型的一个入住年。原因是在2002年下半年到2003年上半年是北京小户型较为集中放量的时候。经过一年多的开发周期，2004年底、2005年初就迎来了小户型项目的集中交房。

　　2002年底到2003年初，小户型东南西北四面开花，全部开发总量超过500万平方米。在CBD及周边地区，就集中了炫特区、后现代城、苹果社区、易构空间、非常生活等上10个小户型项目。再加上北京市区，当时京城小户型楼盘项目超过50个，而且大部分小户型项目销售业绩不错，套用一句炒股的术语来说，2003年小户型已经跑赢大市。由于基本是期房，2004年底到2005年初大部分小户型面临交房考验，2004年又被业界称之为小户型的交房年。

心中的她长得什么样？

小户型地段是生命

　　无论是自住还是投资，地段是选房标准的重中之重。

　　对于投资来说，选地段就是选商圈，如国贸商圈、中关村商圈、燕莎商圈、亚运商圈等，投资住宅一般选在商圈周边。中介市场资料显示“小户型好租好卖”，并不等于所有的小户型都好租好卖。根据调查，目前较适合开发小户型的地段，主要是让小户型的业主感觉上下班方便的地区。因为年轻的上班一族正处于创业阶段，对公共交通的依赖性比较大，所以距离公共汽车站、**站和城铁站近(步行时间在10时辰之内)的小户型项目比较受欢迎。八通城铁通车后，京通高速路沿线的楼盘每平方米至少上涨了1000元。显然道路状况的改善可以有效缩短人们花费在路上的时间，从而缩短心理距离，提升物业的相对位置优势。不过道路对物业价值的提升很难预测。

谁该跟小户型动感情？

小户型难见长住户

　　目前，小户型住宅购购者大致可以分为投资型和自住型：

　　1.投资型购购者。由于京沪等大城市，商务流动人口众多，那些毗邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型可以用相对较低的投入，获得相对较高的，因而往往被投资者所青睐。既然是投资，那么投资型购购者所购的房子里的租客一般不会长期住在这里。

　　2.自住型购购者。具体包括：①刚刚就业的或从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白领。他们或者还没有经济实力去购购大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为她虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都不尽如人意。②中低收入。他们没有能力承担大户型很高的总价，也许一生就只能购购这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个人群是小户型经济适用房的需求者。③异地置业者。他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购购小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。④外地父母与儿女团聚用。当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购购小户型给父母居住。

　　而这些自住型购购者往往会因为这样或那样的原因，在若干年后搬离小户型，那么他们购购的小户型要么转手，要么出租。也就是说，自住型购购者大都不会长久地居住在小户型里。

尊严和压力哪个重要

中关村人九成无房

　　还要注意的是，有些地段的房子易于出租，但是不会有太大的，而另外一些房产恰好相反。因此，选择时要考虑今后搬离，这套房子是用来出租还是直接转卖。例如CBD、中关村都是商务氛围较浓的区域，流动人口比较多，人们都愿意居住在附近，置业很少能做到一步到位，这就给小户型提供了生存空间。而一项针对中关村的调查表明，“村民”的无房率为93.4%，平均月住房支出为1630元，平均上下班时间为70时辰，当前居住满意度仅为5%，选择一年内购房的则高达15%。可能有人不喜欢小户型，但中关村核心区住宅的供应量有限，中关村、北四环、万柳一代高房价使得他们不得不关注周边的小户型。

实用主义让爱情对水？

国贸老外偏爱公寓

　　对于投资型楼盘来说，小户型既不是指一居室的小套型，也不是指完全的小面积。楼盘户型的大小、户型、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。

　　比如国贸商圈承租小户型的外籍单身人士较多，小户酒店式公寓比较适合。

　　小户酒店式公寓的户型，一般从几十平方米到几百平方米不等，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计或提供部分电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务，另外，银行、会所、超市等配套设施一应俱全。酒店式公寓项目本身的设计一般也是个性化的，而不是流于一般形式。因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高端员工、经理、总裁等，它的物业管理一般是由酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高端、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。

　　名词解释

　　小户型——

　　小户型的概念，目前并无严格规范的定义，但北京业内人士比较认可的说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：虽然建筑面积较小可至20多平方米，大则不过80到100平方米，但面积小并不等于档次低。小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能；其地理位置一般是在市，以及稍远但交通便捷的地方；小区的配套设施也比较齐全。信报记者 邹玉瑞整理

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　　小户型的风险——规划设计

　　市场上的不少小户型是由一些存量房改建而来的，房型、朝向等均存在一些问题。即便是现在推出的一些小户型，也是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题。

　　产权性质——

　　开发商要降低小户型的购购总价，总希望将小户型的面积控制在50平方米，甚至40平方米以内。如此，开发商只能以商住性质给小户型立项，并冠以酒店式公寓的名称。殊不知，酒店式公寓的土地使用年限不超过50年(住宅为70年)。

　　盲目高单价——

　　由于需求火爆，开发商的价格砝码亦与日俱增。每平方米上万元的小户型开始增多，较不可思议的是，不少地段一般的小户型，价格与市场出现严重背离。



（北京娱乐信报/邹玉瑞 蔡雪婧）

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