针对房地产“去库存”难题，中国央行和银监会在猴年春节前夕率先出台2016年头个国家性的楼市“去库存”新政。观察人士认为，央行新政再次降低购房的“准入门槛”，未来2至3年内，交易环节税费进一步调整、住宅标准调整等一系列去库存“政策潮”可能会接踵而至。

    中国央行和银监会2日联手发布房贷新政：不实施“限购”措施的城市，居民家庭头次购购普通住房的商业性个人住房贷款，原则上较低头付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购购普通住房，较低头付款比例调整为不低于30%。

    中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮2日在接受中新社记者采访时分析称，央行在春节前发布房贷新政，其主要目的是降低居民购房的准入门槛，进而促进楼市库存消化。这一政策也体现政府化解房地产库存，支持居民购房、改善居住条件的态度。

    中国银行国际金融研究所高端研究员李佩珈也表示，“去库存”是未来几年中国房地产运行的主基调，有必要通过金融手段促进房地产库存有序消化。当前居民住房需求依然较大，个人住房贷款也有较大发展空间。

    去库存压力有多大?

    目前，中国楼市库存究竟有多少并没有统一说法。官方数据显示，2015年末，中国商品房待售面积7.19亿平方米。根据去年的销售面积测算，大致需要7个多月的时间消化。不过，待售面积还只是显性库存。李佩珈估算，除官方公布的待售面积数据外，还需考虑遗漏的施工面积和尚未开发的土地购置面积，这样真实库存水平约为50亿平方米，去化周期约为4年。

    对于难解的库存问题，华远地产原董事长任志强给出了一个对比——中国房地产市场的库存情况比2008年还要严重，其中有大量库存还属于很难消化的部分。

    库存高企意味着销售速度赶不上开发速度，房地产开发企业不愿拿地开发，进而带累中国房地产开发投资增速节节下滑。近两年，中国房地产开发投资增速以每年约10个百分点的速度持续回落。2015年中国房地产开发投资仅比上年名义增长1.0%，跌至历史较低值。

    新政会有什么效果?

    房地产对国民经济的拉动作用，没有任何人可以否认，这也不难理解官方稳定房地产市场以稳定经济增长、改善居民生活的政策意图。那么，新政效果如何?

    某研究院智库研究总监严跃进指出，新政降低了购房者购房成本，这对购购头套住房和改善性住房的群体都有激励作用。

    不过新政不是“一刀切”：北京、上海、广州、深圳等限购城市并不参与“降头付”，同时，也要求金融机构结合当地实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的较低头付款比例。

    严跃进认为，房价上涨较快的二线城市，如苏州等，预计不会有所调整，因为房价上涨压力过大，盲目下调头付并不科学。而一些大城市周边区域，比如京津冀的燕郊、廊坊，长三角的昆山，珠三角的东莞、惠州等，受到限购城市需求“溢出效应”等因素的影响，一旦头付下调，市场交易或快速攀升。不过，广大中西部的三四线城市即便政策放宽也不会出现房价猛涨的状况。

    康俊亮则提醒，决策层鼓励开发企业适当降价，如果这与此次新政效应叠加，那么去库存效果可期，但不排除一些开发商会“闻风提价”冲抵新政效果。“关键是政府怎么跟各方沟通，保证政策打出组合拳，顺利消化库存，而不是让几项政策‘内部打架’。”

    未来政策预期几何?

    李佩珈认为，当前“头付比”无论国际横向比较还是历史纵向比较，都还处于偏高水平，有进一步下调空间。

    民生证券研究院宏观研究员朱振鑫认为，一方面大量库存需要消化，另一方面三四线城市房价整体几乎没有上涨风险，政策有松动空间。下一步可能出现交易环节税费进一步调整(放松征收标准，改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等一系列去库存政策。未来两三年，房地产政策暖风不会停。不过，他也指出，限购放开可能性不大。

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