遍地地王支撑了今年北京的土地市场，北京年内土地市场成交金额突破2000亿元几无悬念，这也将创造历史较高纪录。数据显示，今年以来,北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比去年减少38宗,建设用地和规划建筑面积同比均大幅下滑,但土地出让金却创新高。这主要是由于标杆房企大举回归一二线城市,导致地王频现，直接拉升了土地价格。

    全年土地收入近2000亿元

    5万元、6万元、甚至7万元的土地价格，在不断刷新着人们对于北京土地“天花板”的想象。一平方米的价格几乎就是一辆家用轿车的价格，也难怪今年的土地收入提前创下了历史新高。根据北京市土地整理储备公示的数据统计，截至12月23日，今年北京土地出让金额已经累计达2017.25亿元，创下了新的纪录。而此前土地成交高峰时的2013年和2014年，全年的出让金总额分别为1822亿元和1917亿元。

    据中原地产统计，截至12月23日，年内还有4宗土地待出让，可以预计的是，今年土地成交的记录还有可能被刷新。

    如果有人认为2000亿元的土地收入是因为土地供应开闸放水，那就大错特错了，相反，今年成交的土地相比去年反而更少了。亚豪机构的统计数据显示，截至12月23日，今年北京共有106宗土地实现出让,相比去年减少了35宗。在这106宗土地中,建设用地面积合计674.96万平方米,规划建筑面积1469.08万平方米,同比分别减少了30%、14%,这一土地成交量也创近8年新低。但这丝毫没有影响开发商们的抢地热情，标杆房企大举回归一线城市，导致地王频现。像葛洲坝、碧桂园这类并不经常高调抢地的房企，也参与到地王的制造中。

    业内人士指出,伴随着供应减少,一二线城市土地市场需求却在日益增加,土地市场竞争日益激烈。地王频现将导致未来豪宅供应增加,给豪宅市场带来压力。

    不仅仅是北京,一二线城市土地市场近来升温明显。根据统计,今年前11月,中国300个城市土地出让金、土地成交面积相比去年都有不同程度下滑。不过,11月300个城市土地出让金却创年内新高。尤其是一线城市及二线城市,升温态势更加明显。

    数据显示,2015年11月,一线四大城市成交地块出让金1062亿元,环比上涨133%,同比上涨47%,单月突破千亿元。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:“北京去年的住宅土地出让金收入规模约为1311亿元,预计2015年将超过1400亿元。其他不少一线、二线城市的土地市场也非常火热,很多城市的土地收入都将创近年来的新高。”

    丰台因地“疯”成西“贵”

    2013年的土地热，让业界重新定义了孙河板块，2014年东坝又异军突起，备受关注。但在今年，西南三环沿线的丰台区域无疑是较耀眼的明星。只要有住宅用地放出，5万元/平方米已经成为了基本的售价。区域内甚至还成交了一块单价7.5万元/平方米的新地王，打破了2013年由融创创下的朝阳区农展馆地块7.3万元/平方米的楼面价纪录。

    10月末，丰台区花乡樊家村放出了一块覆盖居住、养老、医疗、托幼及中学用地的优质地段，加上当时土地市场“断粮”已久，该宗地一推出便吸引了众多房企到场。较终，经过104轮的竞价，央企葛洲坝以49.5亿元的总价和配建4.1万平方米公租房和6.18万平方米农民回迁房的代价摘得，溢价率达到50%。

    据中原地产头席分析师张大伟测算，刨去配建和保障性住房，上述宅地商品房部分楼面单价高达7.5万/平方米，超过了农展馆地块，创北京住宅类楼面价历史新高。

    并且，紧邻该块新地王的是懋源地产的钓云台项目以及夏家胡同地块，其中夏家胡同地块楼面价高达4.5万元/平方米，钓云台主打170平方米以上的大户型，已经在12月份入市销售，单价在10万元/平方米左右。业内人士预计，樊家村地块作为北京的新地王，每平方米成本就超过了7万元，预计市场售价将在每平方米15万元左右。

    从全年土地成交来看，楼面价也明显提升。数据显示，2015年(截至12月23日)成交的49宗宅地当中，实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗;实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有17宗;而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达23宗，占比高达46%，而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。

    尤其是地王频出的丰台，在土地“疯狂”过后，留下的是遍地豪宅。

    “如今的丰台西南三环一带，北有龙湖西宸原著、西有钓云台、东有夏家胡同以及华润亚林西项目、南面还有中海九号公馆，丰台新兴豪宅区的雏形已现。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，加上已经出让的多块丰台高价地，未来丰台将像孙河一样成为新的豪宅板块，西南三环也将晋升“西贵”。

    据中原地产统计，截至目前，北京楼面价超过4万元的含居住类土地合计有30宗左右，其中有7宗出现在丰台区域，包括之前的西局、夏家胡同、亚林西、石榴庄，均出现了多宗高价地。张大伟预计，叠加葛洲坝的地王及新宫高价地，预期丰台区域内将出现起码8-10个售价预期在8万-10万元的顶豪项目。

    张大伟称，作为城六区之一，丰台房地产市场过去一直平淡无奇，区域热度甚至不如亦庄区域，主要原因是土地供应节奏滞后。随着2013年龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军西南市场，丰台土地价格迅速攀升，数宗高价地开始出现。2015年，丰台区的多个顶豪项目开始热销，丰台楼市越来越被认可。

    谁在拉动地价

    开发商为何敢于频频出手，甚至于不计成本?其背后的推动力有哪些?

    现阶段土地市场的竞争已经趋于白热化。如在今年10月举办的一场土地拍卖会上，金茂与碧桂园联合体经过多轮竞价，较终以140%溢价率、51.8亿元夺得丰台两幅地，当然其结果也使得地价飙升。

    专家分析指出，房企之所以敢于“大手大脚”，在于今年销售业绩向好，投资信心恢复，加上年终必须完成全年拿地目标，纷纷加码拿地，从而导致土地价格上扬。有业内人士表示，在已经完成全年销售业绩的情况下，众多房企面临年底拿地目标的完成度，因此不计成本拿地，并呈现趋向疯狂模式。在这种情况下，在北京、上海(楼盘)等一线城市，由于优质纯宅地的稀缺，土地价格自然会在各房企的激烈竞争中不断上行。

    更为深层次的原因在于房企对优质地块的追捧。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，伴随着供应不断减少，北京土地市场的需求却在日益增加，大型房企战线回缩，外地房企大举进京，使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况，因此大多数“上拍”的宅地均引发争抢，甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区县均出现楼面价3万以上的地块出现，高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好，但也并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。

    统计数据显示，2015年宅地实际楼面价前五的项目当中，丰台区占据3席，地处南三四环之间以及周边，这些地块成交实际楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍，预计售价更是将高于周边项目两到三倍。任启鑫认为，虽然这些地块成本与预计售价与周边项目呈现畸高，但是对于房企来说，在全城豪宅化已成定局的趋势之下，完全位置较好的项目更容易操作。

    另外，中小房企押注一线城市及城市，也在一定程度上促使土地市场价格飙升。业内研究员表示，房企在城市布局方面，会更加青睐于一线城市的布局。尤其是一些中小房企，会有押注一线城市的投资心理。此类房企到一线城市高溢价拿地，一是为了做标杆项目和做总部经济，二是认为后续房价持续上涨能够对冲目前地价上涨的风险。

    未来2年地王房价将上涨120%?

    有数据统计显示，今年北京已经出让的住宅土地，平均楼面价约在17800元左右，但事实上，其中大量的不可售物业，剔除干净，平均商品房住宅的楼面价高达3.8万，那么也就是说按照过去北京地王的售价预期，地价占房价42%左右，这些住宅项目的售价预期将在8万元左右。

    那么目前市场价格在多少?剔除了商品房住宅后，目前的市场成交均价在3万左右。其中成交结构趋向郊区化，五环外占比高。那么这种土地价格超过房价的市场，要求在未来2年，北京房价有120%的上涨。否则对于今年出现的十余个高价地王来说，入市难度将非常大。

    那么，房价真有可能跟随地价，在两年内涨120%吗?至少在多位业内人士看来，这样的计算推演太过理想化。明年价格预期变化的将是在7月集中出现地王的大兴，与10月集中出现地王的丰台。两大区域未来将披露出现价格预期在目前市场价格一倍的项目。

    虽然这两个区域的土地价格已经非常高，业内认为，对于未来如何打造产品，如何在与周边竞争中吸引购房人，如何平衡土地价格和利润的关系，都是拿地开发商未来两年的难题。单纯的按照土地价格提升售价并不一定被市场购账。

    亚豪机构副总经理任启鑫认为，2016年豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场必然面临供大于求现象，对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本相比周边项目高出一截，即便是耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

    不过，也有业内人士认为，对北京土地市场来说，北京土地稀缺，供需比例悬殊，土地作为房地产市场的生产资料，特别是一线城市的

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