几天前，在万通冯仑的书房，我与他见面，谈谈今年以来在立体城市上的“中枪”感受。

  何谓中枪？立体城市是这几年冯仑工作清单上的头要议题，但是偏偏好事多磨，从高层人事、基层员工动荡到工程进度都被媒体翻捡出来。

  我身在其外，但对立体城市相当关注，并知道他付出甚多。正如他在下文所言，为推进纽约中国与台北项目，这么多年前往纽约与台北各有60与40次以上，终于成功。他也在新加坡李光耀学院攻读公共管理近两年，这自然又是为了立体城市。

  于是，我便多次邀约他畅谈一次，即使不为辟谣，也借此公开一些内情，提供另一面的视角，可令事情更清晰准确。

  他答应了，便有了书房见面。凡两公里，他尽可能披露了中国、立体城市的由来、挑战，复杂与策略。下面此文讲了五个话题，有你知道的，还有你不知道的。

  一勺君把谈话要点摘录如下：

  6年运作的特点

  哥本哈根气候大会之后，立体城市开始提出，它较自然的起点，是希望建立一个节能低碳的理想城市。

  6年来，对立体城市的研究与实践逐渐深入。我们专门请了包括保罗.索拉里在内的国际大师研讨理想城市，我们也做了关于未来理想城市的巡回艺术展，进一步加强外界的认知。由于立体城市涉及到大量社会公共管理，我本人也在新加坡李光耀学院学习了近两年的公共管理。

  然后，开始进入跟地方政府找地、谈判阶段。这个过程当中就碰到了很多有趣的事，成都主体城市规划已公示通过，和政府也签了约，结果赶上老书记被抓，新书 记飘摇，市委书记被抓，县委书记也进了班房。照说内部自身的专业人更换不应影响实际进程，但是，成都不按照合约来。同样的事情在其他地方也出现了，这些原 因都不是我自身的原因。我们发现，制度成本实际上非常高，光成都一地我们就损失7000多万。我们作为一个认真做事的企业老碰到这些事，这实际上就是个制 度环境问题。

  然后，我们来到西安，目前为止除了政府答应的事兑现得慢一些以外，当地政府还是有信用的。

  土地本来2013年底要交地给我们。但因为它是个新区，各方面的体制都在磨合，所以我们也都理解。但这么大的计划，一定是跟当地政府的支持有很大关系。如果政府在规划与土地上不进行一个特别的支持，那我们是没法做的，所以时间进度有些后延。

  我们也曾向国土部反映，立体城市密度比较高，土地供应和指标能否给一些支持？因为国土部在强调集约用地。后来，国土部也有很好的回应，提出长沙的节地模式、立体城市模式，还有**上盖这三种节地的模式要给予支持。

  立体城市的难点是跟政府的磨合，而不是跟市场的磨合。一个是土地，一个是规划。

  比方说一平方公里给我，我就在上面投资各种节能基础设施了。但你如果分多次给我、每次200亩，那这个基础设施的投资就会受到影响。我如果弄到别人家地 上，万一较后又出岔子了怎么办？这个事目前已经解决了，地方政府也都理解了。一个新的发展模式，你得允许地方政府慢慢跟你讨论。包括宏观经济管理部门、国 土部等等，他们都是慢慢来看，知道你是为了节地，而不是为了圈地。

  另外，我们的理想要落地，以医疗健康产业、立体农业、教育、研发为代表的产业必须落地。但是它都是有条件的，比如经济繁荣的时候怎么做，萧条的时候怎么做，郊区怎么做，城市区怎么做。

  以医疗健康产业为例，他要等到人聚集到一定的时候才行。如果你人还没有足够的聚集，他现在投资上去谁去用？这里边还有个财务安排的逻辑。

  在这6年里，我们真正开始做才3年多。前面是研究、探讨，相对比较虚。真正拿到地还不到三年。所以这个事有磨合也很正常。目前西安立体城市1200多亩土地中，已经交付了一半多一些。

  准备工作

  为了做这个立体城市，头先，我先到新加坡李光耀学院学了一年半多的公共管理；，我与刘永好发起成立了医疗健康联盟；现在还有一家运营机构，万康医疗管理机构，是我们医健联盟成员的公司。这些都是为立体城市准备的。

  目前立体城市医疗健康产业园的模式是：有一家寿险公司以预购物业的方式投资，机构来运营，我们来补贴租金的不足部分。我们正在与好几家险资谈，但是财务 模型都是没问题的，大家都接受。我们找到好的医院运营管理者，就会有人来投。这个投的方法，就是他购物业，相当于有了稳定的租金，这是寿险资金愿意做的 事。

  另外，社会的微型城市的管理模式也必 须研究。我们跟政府一起也研讨了局部的公共政策。我们提出来，这里应有专门的社区公益基金。每一平米我们提出200—300块钱，比如说500万平米那么 就是10亿元放到这个公益基金的池子里，然后，每一年你有6%左右的回报，大概就是6千万。这6千万就提供公共支出的福利补贴，只补贴给立体城市。

  这种管理方法可以增加整个立体城市公共福利的水平。我们提出来的公共政策就围绕四个词汇：高就业、高福利、低成本、可持续。当项目落地运行时，它就按照这个来。

  谁来当立体城市的客户？

  谁是我们的客户？这是能不能落地成功较根本的一条。

  比如西安项目，单套住宅按100平米算，我们大概有2.5万套，那我们怎么找到2.5万个家庭。如果是50平米一套，那我们就得5万人。谁愿意成为我们的客户，这决定了我们能不能成功。

  通常有两种发现客户的方法，一种是地段好、配套好、环境好、景观好，再加上便宜，形成性价比，大家会购单。这是传统做房地产开发的模式。

  可是，这里是个新区，有很多东西是没有的，有很多地方还不够好。在这种情况下，谁做我们的客人？因此，我们研究的问题就得反过来。从西安这个个案来说，如果研究市场的逻辑按传统的房地产来进行，那样你等于在跟市较好的项目竞争，你肯定竞争不过他。

  所以，我们就研究，当年的延安与深圳是如何做到的？

  我们认为至少有三条是可以解决的。，这是理想城市。立体城市的价值观是自由、创新、共享、美德。然后跟市场上潜在的客户去沟通。延安当时也是理想主 义。大家当年去延安也不是为了窑洞或者配套好才去延安，反而是城市里有房子的人跑那去住窑洞。结果不仅有了窑洞，还带回来一人一个女学生。喜欢我们的就 来，不喜欢的就算了。

  、谁才可能有理想。当然是年轻人。40—45岁的，如果有孩子的人就比较在意配套。但是你22岁、25岁的人会不在意一些。所以，我们的主力人群就应该是年轻人。那么，我们有没有可能在西安找到这么多年轻人？结果我们算完帐，充满信心。

  帐是这么算的。西安在校生四年累计下来共120万，理论上已经毕业四年的，还有120万，大部分都没成家，合起来就是240万。毕业的120万人里，假 设3/4都不在西安或者是已经结婚了，那我们还有30万人。加上每年的新毕业生也有30万。这60万里，如果有1%我们说服，按照我们的价值观，愿意跟我 们一起建理想城市，那就是6000个人。0.5%就是3000人。10年也就把它消化了。当然，如果说50平米一套，那就得5万，那我们就12、13年也 就基本上消化完了。如果一年能够消化几千套，那也是奇迹。

  这里面还有个价格问题。我们是做小户型，有头付贷，价格又不是很高，年轻人没有什么压力。我们做了大量的入校调查：如果是这样你会不会来？

  在这种情况下，我们直接问的结果是转化率2.5—3%。我们现在只要求0.5%可以了。这样一来，事实上是存在这些客群的，还没有算其他的青年人。

  接下来要让这件事落地。我们现在不是传统的房地产营销，而是在西安组织了一个以年轻人为主的理想城市的执行团队，发放一部分工作补贴，同时也有一些独立 的财务预算给他们。这个工作是全职的，执行委员会有公共福利部门，有市民的招募、培训部门，还有公关的宣传部门，有财务的预算部门，有招商的部门，大致的 人数在18到20人。执行委员会的负责人是一个很有影响力、专业力的年轻创业者。他之前在西安创业，现在全职过来做这个事。

  建设一个理想城市，价值观要有认同感。另外，要有一个全新的生活方式来吸引。理想城市有很多创业的活动，给他们一个全新生活方式的体验、共享。比如你一 旦成为我理想城市的市民，我们就开始免费给你很多福利。这些福利来自我们的福利基金，以及公共福利部门整合的免费福利资源。

  2017年，通向立体城市的城轨就通了。第四军医大学也已经开工了。西安交大也搬过来了。在可见的未来，有一个实实在在的利益摆在这里。

  我们把他们不是当客户，而是跟我们一起来建设。执行委员会这个团队下面注册的新创业公司都在理想城市，然后孵化带出一大堆年轻人。你同时成为市民，你要 创业我们与政府再给帮助。这样越来越多有理想的年轻人，都一起来建设理想城市。10年以后，他们都30多岁了，这城市就归他们管了。

  在2016年的春天，我们要求我们批立体城市的市民在600—1000个之间。这是我们的目标，现在看非常乐观。

  我们目前在西安的实践实际上是顺次在展开，我们不可能像有些人所说的那样停下来。

  但是我们又发现，理想城市也可以不断的进化、迭代。1.0版的立体城市，只有1个产品系列，是郊区新城版，现在是立体城市2.0版，又多了一个市的 产品系列。所以下一步我们再做新的立体城市，有两个选择。一个就是

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