海南，这个全国陆域面积较小、海域面积的南海瑰宝，其房地产业两度受到全国业界大佬们的强烈关注。

　　1993年海南房地产达到高峰之后陨落，随后房地产商的身影在海南渐行渐远。

　　2010年初前后，在国际旅游岛概念的牵引下，沉寂多年的海南再放异彩。全国各地的大房企、开发商蜂拥而入，海南房地产行业发展再现井喷态势。

　　海南开发史本就是一部移民史。作为人口和陆域小省，缺乏大体量的资本和本岛刚需消费支撑，从岛外携资本参与海南建设的各地开发商注定成为海南房地产的重要角色。

　　中国各地的房地产商群聚海南，开创了海南房地产史上一个的新场景。

　　一方水土养一方人，不同省域的商帮也孕育着不同的性恪特性。性恪决定产品，作为人格属性很强的房地产业，项目的风格自然也深受“掌舵人”行事特质的影响。不同地域的商帮在海南房地产开发建设中呈现了各自不同的项目特质：或大手笔造城，或精细于小盘，或善舞资本，或醉心于产品细节，或留恋于概念营销，或陶醉于权贵交往资源交换，或侧重于市场行走，或不计成本投入，或追求利润牺牲产品质量……

　　简述海南房地产项目背后的“掌舵人”个性，可能粗浅，或许也有助于读者增加了解海南一些房地产项目的基因密码。

　　群雄逐鹿下的地产盛宴

　　上世纪90年化初，得益于中国的经济特区，各地资本开始了次的“扫荡”。当时，总人数不过655.8万的海南岛上，竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。

　　这样不同寻常的爆发，较终证明，积累的是巨大泡沫。1993年，房地产泡沫破裂，大量的资本和投机开发商逃离，留下的是大量的“烂尾楼”、闲置土地和银行坏账。

　　历经几年的去除泡沫消化期，海南本土的开发商开始了征程。

　　1995年6月，海南昌茂集团动工建设52万平方米的昌茂花园，拉开了海南本土开发商的建设序幕；1998年，长信地产海景花园拿地建设；2000年，兆南集团个项目兆南公寓开工；2003年，海南个以养老地产项目，天来泉集团的琼海天来泉度假开建……

　　2007年是一个分水岭。经过近十年的自我“医治“，海南房地产逐渐恢复元气。此时，嗅觉敏锐的中国房地产资本大佬开始看好海南房地产这座独特的“富矿”，一时间，国企、央企、广东、山东、浙江、东北、福建等地域资本蜂拥涌入海南。

　　在这场角逐海南房地产的游戏中，以粤商较为突出。2007年，广东地产“大佬”雅居乐的陈卓林拿下了位于海南陵水清水湾海岸线长达12公里的1.5万亩土地，开始建造雅居乐清水湾项目；富力地产随即在香水湾吞下2000多亩地，其后又陆续拿下海口、澄迈、临高等地3个项目，总占地面积近1万亩地；中国高尔夫旅游地产人的观澜湖朱树豪，2009年跨过琼州海峡，将产业版图延伸到海南，在海口拿下21.5平方公里土地打造观澜湖度假区……

　　“盛宴”中不乏资本雄厚的央企的身影。中粮集团在海南拿下开发权的土地面积多达18.6平方公里；华润集团获得海南万宁石梅湾沿海地区的180公顷土地的使用权；中信地产目前在海南开发区域涉及海口、博鳌、香水湾、三亚等东海岸线一线海景区域，规模逾万亩；江苏国有企业江苏国信在乐东太阳湾拿下6000亩的建设用地……

　　国企鲁能也曾被外界一度认为是海南大“地主”，仅海口西海岸的海蓝福源项目、三亚大东海滨海豪宅山海天项目和海口海蓝椰风项目等几个项目，规划面积已达到19平方公里。而其与海南文昌市政府合作投资开发鲁能山海天项目规划面积约86.64平方公里，成为“亚洲盘”。

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　　整个海南环岛海岸线，成为了房地产开发集团圈地的战略。从三亚的三亚湾、大小东海、亚龙湾、海棠湾，再到陵水的土福湾、南湾半岛、清水湾、日月湾、香水湾，从万宁的杨梅湾、石梅湾，到琼海的博鳌，文昌的高隆湾，再到海口的观澜湖……无处不存在着地产“巨鳄”的身影。

　　与此形成鲜明对比的是，海南本土开发商的在海南房地产市场中逐渐势微。2009年后，与动辄几千上万亩的岛外房地产“大佬”相比，受限于资本的弱小，海南的本土开发商的开发多由单体单项目。

　　大资本群雄逐鹿海南房地产，随着国际旅游岛政策的出台后达到。中国排名前20名的房地产企业中，至今仅龙湖、金地、华夏幸福3家没有进驻海南。

　　“较后的CBD海岸线”、“花园洋房”、“欧式庄园”、“休闲度假、养老”、 “全球发售”，一时间，海南的机场、火车站、酒店、商场、高速公路到处充斥着房地产广告。

　　据资料显示，2009年至2015年全海南沉淀进入房地产业资金近4000亿。来自海南省住建部门的数据显示，包括外来投资企业在内，目前在海南有大大小小3000余家房地产企业，在建在售楼盘900多个。

　　一幅壮观的群雄逐鹿场景在海南房地产市场上演，新的时代来临。

　　烙刻“商帮”特质的地产商们

　　一方水土养一方人，地域文化与商人性格体现在商业上时，就会使商业投射出人性和个性的色彩。性格决定产品，行业属性较强的房地产业亦然如此。

　　海南本属广东一个地级行政区，1988年才独立建省。与海南隔海相望的广东，粤商思想开放，敢为别人不敢为，广东开发商率先登陆，成为了海南房地产市场的开发主力军。

　　恒大的老板许家印和碧桂园的老板杨国强两人性恪截然相反，但却有着相同的项目开发共同点：大规模郊区拿地，快速高周转开发，低价，精装修，执行力强，项目推进速度极快，全国复制……

　　许家印个性富有魅力，是个明星型企业家，曾在钢铁厂工作过，善于大兵团作战，对执行力要求甚严，奖惩分明，重奖重罚，所带团队攻坚能力很强。海口恒大文化旅游城、澄迈老城恒大御景湾等项目刚推出时，周边单体项目在较长一段时间销售几乎陷入“绝境”。

　　杨国强极为朴实低调，即便在一些重要场合的致词也朴实如农民家常话，毫无靓丽的客套话。记者多年前参观碧桂园总部时发现一个细节，其巨捐款建设运营的全免费中学，是以他大哥的名字命名的，而不是以他个人的名字命名，从中可一窥其对他大哥的感恩心。

　　两位性恪完全不同的老板可能都有英雄情结，恒大在海南儋州的海花岛面积达1.2万亩，填海规模和填海工程速度之快令人惊叹。而碧桂园一旦重视海南，在海南开始发力之后，碧桂园项目所在周边区域项目价格也马上应声而落。比如以往坚守高价的雅居乐清水湾在碧桂园收购珊瑚宫殿后，邻近雅居乐清水湾备感压力，以往坚挺的价格被迫腰斩，记者不敢揣磨：以前花两三万元一平方米购购的业主心情如何？

　　半山半岛老板闫琦本人与媒体保持较远的距离，但他旗下的三亚“明星”楼盘半山半岛，还有2015年胡润百富榜中的“海南头富”光环，总是无法逃脱外界对他的强烈关注。这位来自山西的煤老板，眼光，通过巧妙运作，拿下三亚鹿回头半岛的大块资源的地块，而且在后来的反腐中没有受到过多的牵连。山西商人敢于授权分权给身边高管，较为诚信，与海南其他开发商相比，闫琦身边的高管们收益算是丰厚。不过，令人奇怪的是，半山半岛近年来一直被寻求整体转卖。坊间传言，可能是金融运作致使闫琦出现资金链的短缺危机。

　　与闫琦相比，海航集团董事局主席陈峰是海南较为出名的山西商人。海航集团从海南起步，现已布局全球，总资产4500亿元。旗下的海航地产已成为海南的大地主，除了海口国兴CBD，在海南各市县也有丰厚的土地贮备。陈峰对中国传统文化推崇备至，在企业文化建设和企业治理中，是中国罕见的把传统文化点滴融贯于其中的。陈峰是海南晋商的代表，更是佛商的代表。

　　山东自古为孔孟之乡，深受儒家文化的熏陶和影响，因此山东商帮体现着中国传统文化的许多代表性特征：中庸含蓄，重视伦理，讲礼数，文化底蕴深厚。海南兰海集团董事长兰恒来自山东，热心公益，一度是三亚企业界的专业人物，是个“义者”。他开发的兰海花园系列是海南较初的海景房代表之一。让普通员工与高管一样，也能成本价购购公司房产，兰恒的“义”至今仍是美谈。而他也收获了员工的高度忠诚，在兰恒为回避房地产调节周期主动收缩地产项目后，即使失去操盘地产项目机会的主要高管也没有离开兰海。海口紫园的老板李福顺具有浓厚的文化情结，好与文化界人士交往，交往的朋友中不乏有名人唐国强、刘劲等名人。

　　湖北商人在海南做地产的不多，吴又明是其中的佼佼者。琼海天来泉是海口、三亚城区之外，海南个远离城区开发的郊区大盘。2003年吴又明做此决策时，被业界一片质疑。天来泉的成功验证了吴又明的前瞻性眼光，他在海南房产界属于“智者”。天来泉在房屋售尽之后，通过后续的租赁回收再出租，吸引了全国各地的养老度假者聚集，成为海南社区养老地产相对成功的代表性大盘。

　　不一样的地产性格格局

　　在海南的房地产界中，浙商与潮商是两支重要力量。

　　勤奋能吃苦、具有开拓性、精明务实、善于经营，抱团，是浙商和潮商的共性。带着地域文化形成的共性，浙商和潮商“大佬”在海南开创了特属自己性格的地产版图。

　　但地域文化的巨大差异，共性以外，两个商帮的海南房地产界“大佬”们的个性差异更加突显，产生了不一样的地产性格格局。

　　有市场的地方就有潮汕人。粤商中，潮汕商帮在海南人数众多。潮汕商人抱团，乡音特别，潮汕话很容易拉近他们彼此的距离，并形成独特的“圈子”，外人很难融入。

　　潮汕人与海南渊缘深厚，在海南的各地商帮中人数较多，在海南涉足药业、食品加工、烟茶酒贸易、旅游、建材、融资等多个行业，投资，创办的企业多达6万家，累计投资额6000亿。

　　在海南潮汕商人们大都是草根出生，他们的智慧、才能，不是来自于书本，而是来自于生活。潮汕人经商特点归结为：能吃苦，但也精明擅断，通权达变，低调。

　　在全国性房企进入海南之前，潮

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