房价数据持续走高、投资客再现、政府部门发声控制高房价，这一连串的事实片段放在一起，似乎正是楼市上演V型反转的故事前奏。

原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强近日表示，2014年这一轮房价下降的拐点已经出现，换句话说，该轮房地产调整已完成V字形的低谷，后面将是上升阶段。

机构公布的7月数据显示，2015年7月全国100个城市新建住宅平均价格为10685元/平方米，环比上涨0.54%，换句话说，百城房价连涨三个月，同比虽然仍处下跌区间，但跌幅较6月收窄1.32个百分点。

“单从数据上来看，今年6月份以来的楼市数据表现确实出现了回暖趋势。但实际上，如今的市场已经在内在特征上出现了与以往截然不同的变化，仅从房价数据仍难以判断市场走势。”国务院发展研究一位负责人对记者表示。

市场热度直追2012年

在7月份的楼市表现上，北京的风头盖过了深圳。

链家地产的统计数据显示，7月份，北京新建商品住宅（含保障房、自住房）网签量为13324套，环比上涨42%。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交7440套，环比上涨15.9%，比2014、2013年同期分别上涨164.5%、23.7%。

“受北京市政府东迁的消息影响，通州楼市在7月份升温明显，开发商开始惜售，并出现了投资者一次性购购近20套房产的现象。这说明购房者对市场的信心已经逐渐恢复。”中原地产头席分析师张大伟表示。

对此，已经长时间没有面向市场发声的北京市住建委日前表态，将加强对在售项目的检查以及房地产经纪机构的监管，严厉打击捂盘惜售、虚假宣传和恶意哄抬房价的行为。

“政府部门的表态从某种程度上说，其实是坐实了楼市反转的走势，给市场带来了继续升温的心理预期。”北京一大型房企营销总监对记者表示。

“自北京楼市实行限购以来，2011-2015年月度纯商品住宅成交量多数在7000套以下，连市场较热房价涨幅较快的2012年，月均成交量仅为7571套。而今年7月的纯商品住宅成交已经达到7440套，可以看出，当前市场的热度接近2012年。”链家地产一位分析人士表示。

除北京外，今年7月份，其他一线城市和部分二线热点城市也出现了房价上涨的趋势。机构数据显示，一线城市中深圳上涨9.73%；北京上涨1.49%；上海上涨1.16%。此外，武汉、南京、杭州等二线城市房价也都有所上涨，逐渐表现出“止跌企稳”的趋势。

今年上半年，楼市一线城市与二三四线城市的明显分化曾成为业内判断“楼市上涨难以持续”的重要依据。不过，任志强对此也相对乐观，他认为，“在今年下半年，二三线城市的房地产市场将受一线城市带动，呈现稳定上涨的态势。”

“从7月的市场表示来看，整个长三角区域的市场都出现了恢复性上涨，与前几个月相比，市场信心明显提高，库存压力也明显得到缓解。”杭州一位机构负责人对记者表示。

“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价大幅上涨已经不存在基础和可能。” 住房和城乡建设部政策研究主任秦虹表示。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力，大部分三四线城市房价则难以上涨。

“判断拐点为时过早”

“目前的市场回暖有多重原因，一方面由于股市动荡，以及央行降息等政策影响，一部分资金进入楼市，使得市场成交放量；另一方面，北京等城市出现的部分利好消息带动了当地及周边市场的成交。”上述国务院发展研究负责人指出，也就是说，当前的大部分利好因素仍属于短期影响因素，促使楼市长期回暖的条件仍不充分。

实际上，与上半年楼市持续升温相悖的是土地市场的冷静。

机构发布的较新土地数据显示，7月份，全国300城市的卖地总额为1486亿元，环比减少17%，同比减少31%。

“这样的表现并不正常，”上述北京市大型房企营销总监表示，这说明从总体来看，开发商的投资信心仍显不足，仍处在迁延观望的时期。

一直以来，楼市回暖的“副作用”是土地市场升温明显，“面粉价贵”使得楼市持续升温，这是开发商以及政府部门在楼市回暖后的一贯表现。

从往年经验来看，2007年楼市强势走高，当年土地市场上就出现了多个“地王”；而到2012年全国楼市再次向好时，2013年下半年和2014年初也出现了房企拿地的密集期，2013年也成为“地王”年。

然而，楼市和地市的互推作用并未在2015年得到延续，从今年来看，楼市的持续回暖并未传导至土地市场。全联房地产商会提供的数据显示，今年二季度，房地产企业购置土地面积仅为0.57亿平方米，同比减少34.8%，比上季度降幅扩大近2%，创历史新低。

“现在北京等一线城市的土地市场风险很高，土地价格过高必然带来项目收益偏低的风险，并直接影响房企拿地积极性。而地价相对较低的二三线城市，开发商现在也不敢轻易出手拿地，因为这类城市往往存在库存偏高的压力。”万科集团北京公司董事长刘肖指出。

“目前判断全国楼市出现反转拐点仍然为时过早，”张宏伟表示，因为从目前来看，当前的楼市回暖难以持续，从资金情况来看，今年房企资金宽裕度仍然偏紧，融资难度仍相对较大。业内人士分析，部分房企已经把资金杠杆作用发挥到有效，借用基金、信托等方式来拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战。

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