近期有关楼市政策的调整出台后，多地即进入细则密集发布时间。4月以来，已有浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等多个地方对此前公积金政策作出相应调整：降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度，释放出明显的鼓励刚需入市信号。

    相关机构数据显示，进入4月以来，虽受清明小长假影响，但多地商品住宅成交量同比出现不同幅度上涨，与去年同期相比出现明显反弹。但值得关注的是，成交量 的增长并未带动成交价格出现明显上涨。分析人士认为，楼市新政出台后，个别城市楼价有望企稳回升，但整体来看，“量增价稳”或将成为楼市新常态。

    公积金新政密集推出

    4月11日，人民银行南京分行发布通知，对于购购二套房申请贷款的，南京、苏州两市的较低头付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的 较低头付比例由60%降至40%。此前的4月10日，南京出台的一则关于公积金租房的相关政策继续引发市场对近期政策调整的关注。南京公布的《关于进一步 放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》中规定，只要职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可提取夫 妻双方住房公积金，用于支付当年房屋租赁费用。

    细数历年来的楼市调控政策调整，政策大方向确定后，各地均会出现地方细则的密集发布期。4月3日，浙江省和杭州市率先调整公积金贷款购房政策。调整后 的政策显示，贷款政策方面，放宽贷款申请条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月(含)以上;提高较高贷款额度，职工及配偶共同申请贷款 的，较高额度由80万元提高到100万元;降低贷款头付比例，头套普通自住房较低头付款比例为20%，对拥有一套住房并已结清相应公积金贷款，再次申请住 房公积金贷款购房，较低头付比例为30%。

    一线城市中，深圳宣布实行新的公积金政策：住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购购头套普通自住住房的，头付款比例为20%;拥有1套住房并已结清 住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购购普通自住住房的，头付款比例为30%。

    上海4月9日推出的新政策规定：购购头套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限分别上调至50万元、100万元。缴存补充公积金的，各自额度可再分 别增加10万元、20万元。由此，单户家庭公积金贷款较多可达120万元。同时，上海还进一步放宽了提取公积金支付房租的条件。

    而根据中国证券报记者了解，早在3月份，北京和广州两地就已经对公积金贷款购房的头付比例和贷款资格作出相应调整，这就意味着，截至目前，北京、上海、广 州和深圳四大一线城市已经全部调整原有的公积金贷款购房政策。除此之外，包括珠海、株洲、辽宁、福建等地均推出了公积金新政。

    多地楼市闻“风”而动

    借新政“东风”加速推盘，几乎已经成为开发商共识。清明节小长假后的周末，深圳又迎来推盘小高潮，个别售楼处现场甚至再现购房者通宵排队购房的情景。虽然 截至发稿前，并未有各地较新一周的成交数据统计，但根据中国证券报记者的了解，全国多地楼市都一改去年的萎靡不振，购房者热情得到了极大提振。

    中国指数研究院统计显示，3月30日至4月5日的一周时间内，北京商品住宅共成交2359套，面积22.06万平方米，同比上涨159.65%;上海商品 住宅成交3616套，面积36.63万平方米，同比上涨16.4%;广州商品住宅成交1771套，面积20.59万平方米，同比上涨71.13%;深圳商 品住宅成交891套，面积8.65万平方米，同比上涨42.01%。除上述一线城市之外，其他主要城市成交量均出现不同幅度上涨，其中杭州在该周的商品住 宅成交面积同比增幅甚至超过100%。

    根据上述机构的统计，该周其监测的38个城市商品住宅成交面积与去年同期相比整体上涨19.5%，其中29个城市同比上涨。分城市来看，全线城市同比则均呈现上涨，其中一线城市同比涨幅，为51.4%，三线城市次之，同比上涨41.2%。

    但成交量的火热未能抑制楼市价格疲软走势。以广州为例，“330新政”出台后的头周，广州成交均价则回落至14208元/平方米，环比跌4%。其中六 区环比跌13%至20218元/平方米;外围五郊区环比上涨3%至11226元/平方米。此外，新政出台后，广州市场也并未出现楼盘大幅涨价的情况。

    深圳方面，4月周，商品房成交均价的环比上涨幅度仅为0.35%，北京和上海的情况大抵如此。除一线城市之外，其他二三线城市也并未出台成交价格明显上涨，如苏州在新政发布还出现成交均价的连续下跌。

    相关分析认为，过多的库存积压决定了卖方不会轻易提高售价，从目前的局势来看，定位刚需的楼盘成交明显占据主流，这也决定了楼价短期内不会出现明显上扬。

    克而瑞分析指出，由于一二线城市总价较高，公积金贷款数额有限，导致新政影响也较小，但对房屋总价相对较低的三四线城市的刚性需求或有较大刺激作用。随着需求受政策激励的集中入市，各地房价或有上扬机会，一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线城市。

    渐入量增价稳新常态

    从各地出台的公积金新政来看，尽管降低公积金贷款头付比例或者提高公积金贷款额度成为大势所趋，但多数政策均对房屋面积或者用途作出相应的硬性规定，由此可见，对刚需入市的支持态度明显。

    虽然在“330新政”出台后，各主要城市的库存压力均有所缓解，但压力却未得到根本解除。中国指数研究院数据显示，截至4月5日，北京、上海、广州和深圳 四大一线城市的可售住宅面积仍分别维持在1051.09万平方米、1243.41万平方米、955.83万平方米和349.28万平方米。二三线城市方 面，南京、苏州等地的可售面积也分别达到676.15万平方米和784.71平方米。其中，上海等地的库存量还有所增加，去库存形势不容乐观。

    对此，相关分析认为，在政策推动和库存压力仍存的形势下，价格合理、户型面积在90平米左右的刚需产品将在未来一段时间内占据市场成交主力，由此可见在成交价格上不会出现明显上涨。

    银河证券研报认为，政策放松能提升和维持目前房地产市场的流动性，但不能改变全国房地产的下行趋势，而且不同区域受益程度可能不一样，流动性好、购购力强 的一线城市和部分二线城市的存量房和新房市场可能都会活跃，流动性好、购购力一般的城市可能只有存量房的活跃，大部分三四线城市可能对政策反应不明显。

    海通证券研报指出，2014年以来，不论在信贷政策还是产业政策层面均出现不同程度利好。目前在供给层面，开发商积极去库存，主动调价迎合消费市场已是不 争事实;在需求层面，限购、限贷已陆续打开，政府本次再度从金融支持和税收减免角度支持房地产需求释放。行业在政策不断利好的带领下，已经逐步从政策拐点 迈入去库存拐点。从行业销售看，市场已开始出现部分复苏，尤其是一线城市节奏较为明显。

    也有分析人士认为，在几轮政策放松的推动下，预计今年楼市既不会出现2014年的低迷状况，也不会出现量价齐涨的局面，较有可能的是政策引导刚需入市，带 动成交量上涨，整体价格仍维持在一定的水平，难有较大的波动。在各地拥有更多的调控自主权和行政手段逐步推出的背景下，房地产市场有望迎来量增价稳的新常 态。

    地产股行情可期

    近日地产板块的强势上扬引发市场关注。“3·30新政”以来，地产板块累计上涨超过13%。政策面上，3月30日央行关于公积金贷款购房的政策调整引发市 场对地产股的关注，近日以来，多地陆续出台公积金政策细则，让这一政策行情继续发酵。相关分析认为，自去年四季度以来，楼市政策陆续进行调整，从目前来 看，多轮政策的组合效应仍在持续发酵，有理由对地产股行情报以期待。

    政策效应持续发酵

    4月10日，上证指数站上4000点，房地产板块给予有力支撑，WIND数据显示，上周五房地产指数上涨0.92%，成交额突破756亿元，强势上扬势头不减。

    上周在大盘大幅震荡的情况下，表现抢眼的房地产板块提供有力支持，WIND房地产指数5个交易日以来的累计涨幅已经达到9.21%。政策面上，楼市新政给 予市场一剂“强心针”。继央行出台相关政策之后，多地即进入地方细则密集发布期，其中公积金政策的调整成为市场关注的焦点。据中国证券报记者不完全统计， 上周以来，就有深圳、上海、安徽、江苏等地调整了住房公积金贷款政策。

    有分析人士认为，自去年四季度以来，关于购房贷款利率、头付比例乃至公积金贷款额度的政策调整已形成组合效应，“组合拳”对楼市成交的刺激作用明显，全国 多地成交量出现上涨，地产板块也成为市场主角。WIND数据显示，3月30日以来，房地产行业板块(申万二级分类)的累计涨幅已经接近14%，而同期上证 指数的累计涨幅仅为4.51%。

    相关分析指出，楼市回暖、房企转型、国企改革等利好因素总体对房地产板块形成支撑。与此同时，近期创业板高位大幅波动，部分获利资金转战主板低估值蓝筹股，因此短期内房地产板块也将成为此类资金的避风港。

    地产股行情可期

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