2015年1月20日，国家统计局公布了2014年经济数据，国内生产总值636463亿元，比前一年增长7.4%。分季度看，2014年，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，四季度增长7.3%。从2014年楼市的表现来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”影响，继杭州、常州、温州、宁波、北京、上海等多个城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，南京、广州、宁波、西安等多地出现中小房企倒闭破产或“跑路”现象。

　　银行“惜贷”库存压力大

　　2015三大趋势猜测

　　尽管大部分城市楼市的限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府也出台的“救市”措施，楼市在年底也出现“翘尾行情”，但是，“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，而这并不意味着翘尾行情可以继续延续。那么，当前宏观经济触底基本面背景下，预计2015年货币政策会有哪些变化特征，楼市调控政策执行层面预期会有哪些变化？刺激楼市需求的政策会否出台？2015年整个房地产市场发展趋势如何？让我们看看同策如何看待？
　
　　特征一：宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，但对楼市投资风险控制会进一步加强

　　解析：进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，楼市在年底也出现了“翘尾行情”，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定资金面问题。

　　因此，从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”行为，从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年年初类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。因此，从这个角度来看，进入2015年政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

　　特征二：2014年投资销售均下降，房价下跌仍然是主流，2015年大多数房企资金面仍紧张，“去库存”仍然是市场主旋律

　　解析：从2014年12月份36个大中城市存销比（库存压力指标）变化来看，由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。尤其是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。

　　在这样的市场背景下，政策层面仍然保持定向宽松状态，以尽快去化市场库存。比如2015年1月16日，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。

　　特征三：2015年经济有下行压力，人口增速放缓，人口红利减少，决定楼市“去库存”不会改变

　　解析：从国家统计局公布的数据来看，截至2014年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）136782万人，比上年末增加710万人。全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰。尽管人口自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点，但相比之前十几年，人口增速已明显放缓，人口红利在逐渐减少，这就决定了楼市需求的增速也会逐年放缓。

　　然而，对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在2014-2015年市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，这会导致房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企，造成更大的去库存压力。

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