房产证关系到千家万户，办好一个证，可安居几代人。

　　截至2014年12月31日，海口受理办理历史问题房产证45558户，已为22455户房产发证。然而，彻底解决这一问题仍面临不少困难——

　　历史问题房产证，迷局可解

　　核心提示

　　5年下来，海口受理了4.5万户解决历史房产证申请，其中2.2万户拿到了房产证。

　　本着“尊重历史、实事求是、解决问题”的原则，海口市解决办理房产证历史问题办公室(简称“办”)区分不同历史阶段，依当时的法律法规确定相应办理房产证条件，从维护购房者合法利益出发，解决历史的房产登记发证难题。

　　自2009年12月4日起，至两年有效期截止后，陆续还有房产证办理申请。此后海口延长处理期限，并表示到符合条件的房产证问题基本解决为止。

　　如果说，房产证办不下来每个时期各有各的成因，那么新近发生的案例，以及全国普遍存在的共性，则说明管理与制度仍不能有效约束市场。

　　现象

　　超4万户申请办理

　　历史问题房产证

　　项目没有综合验收办不下来证，国企改制后集资楼办不下来证……种种原因使得交了钱购了房的业主们少了一纸凭证，直到“办”成立。

　　“办”共受理办理历史问题房产证45558户，面积535.5万平方米

　　共为22455户、312.6万平方米房产发证

　　涉及商品房、单位集资建房，以及国有单位的单位自建房

　　截至2014年12月31日

　　“开发商跑了，7年拿不到房产证，如果不是政府成立‘海口市解决办理房产证历史问题办公室’，我们这70户业主根本不知道找谁去。”蓝天路7号华江大厦业主熊建明和邻居们打听了很久，才知道他们住的房子没有综合验收、开发商海南骏成投资有限公司欠税欠建筑商的钱已经跑路，手续的缺失使得他们70户业主想拿到房产证成了一件无期的事，直到“办”成立。

　　“没有先例，‘办’一边查找当时相关政策依据，一边教我们业主委员会一个步骤一个步骤地写申请、打报告、递交材料，一个环节一个环节地找相关部门。”熊建明说，直到较后协调税务部门把开发商的欠税做挂账追缴处理，困扰华江大厦业主们多年的房产证难题才得以解决。此时，熊建明已经叫得出“办”每位工作人员的名字，带着满满的感激，给“办”去了一面锦旗。

　　华江大厦成了海口例业主委员会出面办理房产证的个案。

　　说起这些办不下房产证的楼盘，主要涉及多个方面。

　　据“办”工作人员介绍，大部分商品房办不下房产证的原因是因为项目没有综合验收。

　　碧海大道39号南方明珠项目，2006年8月完工并投入使用，但整合规划及配合市政管道调整影响了用地坐标确认，规划验收、人防验收均无法通过，1200多户购房者因而拿不到房产证。

　　特殊情况特殊处理。2010年5月13日，刚刚成立的“办”次召开联席会议，依据《海口市人民政府关于解决办理房地产证历史问题的若干意见》中的相关规定，先予以办理房屋产权登记手续，逐步完善材料。考虑到涉及户数多，“办”还将项目列为加急件处理。

　　2012年6月南方明珠项目50个总证缮证，同年9月开发商领取了1224个分证，2013年5月，1208个房产证过户到各业主名下。

　　除了开发商的问题，国企集资楼办证问题也较为集中。

　　“过去国企为职工盖的房子，没有房产证一说，现在人人有了产权意识，都争着办证，却存在困难。”“办”一位工作人员介绍说，海南省粮油食品进出口公司改制后，没有能力再为原职工集资楼办证，住在这个集资楼的大部分是老职工，其中有几位老人已经过世。

　　房子住了近20年，一直没能取得房产证，这成为这群老职工的心病。

　　77岁的刘法恩是粮油食品进出口公司的老专业。这位老人再次充当领头羊的作用，收集职工住宅楼的材料后，于2013年4月向“办”申请办理房产证。

　　经“办”了解和调查，这栋位于秀英区华美路10号的9层住宅楼，除了需要各项验收，还存在办证费用问题。好在住户们都同意费用由职工集体承担，于是“办”开始向各主管部门发函沟通，这栋近20年没“户口”的集资楼先后通过了环保、水务、气象、市政市容、人防、质检的验收。“办”还几经周折找出了原始建筑工程竣工消防验收意见书。一年后，所有手续齐备，“办”和评审会议研究同意给予该项目办理房产证。

　　2014年6月，“办”将房产证办理至海南省粮油食品进出口公司名下，然后该公司再按照房改手续，将房产证办理至职工名下。

　　海口市纺织品公司位于海甸二东路5号职工住宅楼也是因为企业改制耽误了房产证的办理。

　　2000年海口市纺织品公司改制交国资委管理后，公司不再具备法人和管理人。这栋1998年批建、2000年11月又申请在原批建7层上加建2层的5号职工住宅楼，房产证一事便没了下文。

　　5号职工住宅楼居住的基本都是下岗职工。“办”成立后，住户中的两位退休老人梁连富、周鹤洲牵头向“办”申请办理房产证。在“办”的协助下，5号职工楼先后通过环保、水务、气象、市政市容、人防、质检验收，并对影响消防和规划的部分进行整改拆除。2014年6月，5号职工楼终于有了“户口”了。

　　“受理、发函、现场勘查、处理投诉、召开联席会议……每天都在团团转。”“办”工作人员说，该机构前后两批人马，每批不到10人，一直在埋头苦干。

　　追问

　　为啥会有这么多“无证房”

　　“很多时候，不是哪一个单位的责任，更不是哪一个部门在‘卡’。”海口市住建局有关负责人说，每个阶段各有成因。

　　历史问题房产证产生的三个阶段

　　1上世纪90年代初的房地产泡沫阶段

　　2上世纪末、本世纪初的经济低谷，积压房地产处置阶段

　　3海南房地产跟随国内房地产上涨的黄金阶段

　　对于房产证办不下来，市民、业主往往会将问题向住建等政府部门反映。但深究这些房产证办不下来的原因，又可能涉及建设单位、规划、人防、税收等，情况五花八门。

　　“很多时候，不是哪一个单位的责任，更不是哪一个部门在‘卡’。”海口市住建局有关负责人表示，2009年的调查摸底，全市约有300多万平方米“无证房”，拿不到房产证的购房者超过3万户，没有规划报建的项目具体数量则无法统计。

　　这位负责人认为，每个阶段，都有每个阶段的特殊原因，既与当时的宏观环境有关，又与当时的政策规定脱不了干系。

　　如上世纪90年代初，海南开始了大规模房地产开发浪潮，待房地产泡沫破灭后，许多开发商跑路，给当时的购房者造成了巨大损失。一方面，开发建设单位违规建设，加盖、违法封闭架空层，达不到消防要求等等造成无法进行综合验收；另一方面，开发商跑路后，也没有主体去组织验收，没有人对办理房产证负责。

　　直到1998年、1999年处置积压房政策出台，解决了一部分购房者的办证问题。但政策适用期截止后，仍了一些房产证没有办理完毕。而这个阶段，为了加快烂尾楼的续建，部分开发商申请了少许加盖、扩建等手续，以弥补停缓建工程操作的损失，并得到批准。

　　当海南房地产又开始复苏，建设单位的违规操作仍然存在。由于违法成本低，利润大，如每栋多加盖一两层楼房，超容积率，擅自改变规划设计用途等，开发建设单位一厢情愿认为只需补交少量城市基础建设配套费等，就能获取几百万元甚至上千万元的利润。但国土和规划部门根本不可能同意通过补交费用将违规或违法建筑变成合法，于是又造成了新的历史问题房产证。

　　“事实上，只要严重影响规划，或者加建对整体的结构安全造成隐患，规划部门绝不敢认定改变规划的合法性。”一位规划部门工作人员解释道。

　　“还有因拖欠工程款，工程转包造成工程建设资料遗失，做不了工程竣工验收的；开发商属于项目公司，建完一个项目就分红、解散的……因为这些开发商在开发建设过程中存在违规建设、销售和交付，以及欠缴税费等违法、违规行为，造成建设项目不具备办理综合验收的法定条件，使得众多购房者购房入住多年无法拿到房产证。”“办”工作人员粗略统计，因开发建设单位诚信缺失导致办不了房产证，占所有历史房产证的一半以上。

　　历史房产证办不下来，从开发主体分类，另一大类就是建职工房的国营企事业单位。早些年，由于内部职工的住房需要，政策允许在单位自有土地如院内、厂房内、校园内建设房屋，由于当时办理产权登记意识淡薄，大都处于“只管住下去”状态。但随着单位改制、转产、破产，单位无力组织验收办理房产证，造成大量职工住房变成“无证房”，让原本生活困难的职工失去住房保障，办证诉求强烈起来。

　　举措

　　保护购房者利益

　　分类处置，区分权责

　　“虽然海南的情况更特殊，但许多现象也是内地城市的共性，历史房产证问题不能逃避，只能想办法解决。”海口市政府有关负责人表示。

　　2009年12月4日，《海口市人民政府关于解决办理房地产证历史问题的若干意见》出台，有效期两年。