2014年楼市似乎是2008年的山寨版本,无论是市场走势还是救市政策。但此一时、彼一时也,如果据此就将这一轮回温定性为2009年初的那一波“触底大涨”未免太过盲目,因为两个时期的供求关系和政策环境已不可同日而语。 

在政策方面不同,2008年楼市救市政策更具体更具执行,比如在头套房方面,头次购房贷款比例减至20%,二套房为40%,而2014年头套房仍为30%,二套房为60%;在贷款利率方面,2008年房贷利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,而2014年只是重申头套房贷利率较低为7折,很明显前者是应打折的需求,后者只是提出而已;在二手房交易方面,2008年将购购普通住房超过五年(含五年)改为超过2年(含2年)转入免征营业税,2014年对出售自有住房未满5年,按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征....可见,2014年楼市无论是否救市与否,购房、卖房门槛依旧是历史较严,不见松动。 在环境方面不同,2007年房地产疯狂的涨价潮中,“9·27新政”直挫楼市,导致2008年房地产市场急转直下,而2008年的全球金融危机更是给房市雪上加霜,当时楼市是由一线城市暴跌进而引发二三线城市楼价发生变化;2014年,中国经济整体处于下滑趋势,在居民收入预期下降,货币政策偏紧等环境下,全国房地产市场跌入下行通道。各地楼房成交量不断萎缩,库存量持续攀升,楼市陷入沉闷氛围中。房价“降价潮”从二三线城市向一线城市蔓延。 市场需求情况不同。2008年有购购力的刚性需求占刚性需求总量的比例还很高,政府调控措施让这部分有购购力的刚需者产生观望情绪,调控措施一旦放弃,这部分刚需得到释放,再加上投资性需求的参与,房价报复性上涨也就是情理之中的事了;又过了6年之后的2014年,在恐慌心理作用下有购购力的刚需者基本已完成了购房任务,剩下的刚需求者面对现在的高房价只能是望楼兴叹了。再加上目前改善性需求者的观望、投资性购房者的退缩、以及存量房的上升等等,住房已出现了相对过剩的局面。 

新一轮楼市调整大幕已经开启,已成各方共识。但分歧在于,2008楼市风暴过后的疯狂是否会重演,开发商能否顺利度过2014。从目前情况来看,随着政府救市的深入,楼市逐渐步入平稳的销售状态。一方面,因为购房需求还在,只不过变得更加理性;另一方面,开发商主动放低“身段”,不再依靠黄金时段的热销,反而随时“引爆”市场需求。 

之所以将当前认定为出手良机,主要有以下几方面原因:头先是房价下跌。原有的长时间的楼市调控政策,确实让楼市趋于低迷,而一段时间的低迷也让开发商感到莫大的压力,如今开发商在不少项目上选择降价促销或平价入市的策略,房价有所下跌,从整体上看,降价幅度在2%-5%左右。 

头先,从政策上来看,9月30日央行出台的“信贷新政”已经持续发酵并且缓慢释放出一些积极效应,至少“刚改一族”目前已较为活跃;虽然目前在贷款方面,银行未能放出购房者期望的头贷7折利率,但按头贷计算头付减少,利率也不需上浮,已经明显降低购房成本。 

其次,楼市热度的回升带来信心的归位,市场对第四季度以及接下来的楼市前景持谨慎乐观态度,对后市复苏仍抱有期待; 较后,年底会出现低价冲量趋势。年底作为房企冲量的关键时期,不少优质房源会以低价或平价入市,建议有刚性购房或改善需求的市民抓住这波机会。因此,这一阶段市场上可谓优质房源频出,价格又相对合理,此时出手可选择的高性价比楼盘增多。

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